Ленинградка до сих пор остается «дорогой жизни»

 

Череда городов и объектов

 

Когда едешь по Ленинградскому шоссе в сторону Санкт-Петербурга, окрестности вовсе не выглядят пустынными. Сначала в окне мелькают дома подмосковных Химок, потом Зеленограда, Солнечногорска, Клина, а между ними вдоль дороги ютятся дачные домики на шести сотках. Помимо крупных городов и административных образований Московского региона, откуда и куда устремляются сотни тысяч автомобилей и фур, на Ленинградском направлении расположены еще и значимые инфраструктурные объекты: аэропорт Шереметьево, несколько крупных логистических комплексов (трасса ведет в Северо-Западный регион России и далее в Финляндию), торговые объекты («Мега», IKEA, «Ашан», «Гранд», «Леруа»), автосалоны и мн. др. Немудрено, что транспортная ситуация здесь одна из худших. «Ленинградское шоссе как магистраль просто задыхается: тут масса левых поворотов, большое количество светофоров, дорога узкая и местами извилистая, мало многоуровневых развязок. Расширить существующую трассу без сноса отдельных деревень практически невозможно», — считает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость». Напомним, что Ленинградское шоссе проходит через поселки Новодмитровка, Новоселки, Молжаниновка и Черкизово.

 

Именно с транспортной недоступностью связывает недооцененность Ленинградского направления и Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» компании «ИНКОМ-Недвижимость», при этом на ситуацию, как считает эксперт, мало влияет даже достойный уровень развития инфраструктуры в крупных подмосковных городах. Однако в обозримом будущем, по его мнению, ситуация изменится: с запуском трассы Москва — Санкт-Петербург цены на местную загородную недвижимость могут вырасти на 15–20% в зависимости от качества предложения.

 

Но пока все обстоит с точностью до наоборот. По словам Алексея Хижнякова, начальника отдела продаж поселка Маленькая Шотландия, в том же сегменте таунхаусов, расположенных на Ленинградке, квадратный метр в сблокированных квартирах предлагают сегодня примерно по 50 тыс. руб., в то время как он реально может стоить около 90 тыс. руб. То есть цена занижена почти вдвое. Объясняется это не только транспортной загрузкой, но и низким развитием инфраструктуры в небольших населенных пунктах. В Химках или Зеленограде проблем с этим нет, но в окрестностях отсутствие необходимых объектов ощутимо. «С завершением строительства трассы Москва — Санкт-Петербург, а также с развитием зоны, прилегающей к аэропорту Шереметьево, местные жители хотя бы отчасти перестанут ощущать дефицит магазинов, аптек, отделений банков, развлекательных центров и т.д. Ленинградка не будет недооцененной, а значит, и стоимость объектов здесь достигнет рыночных показателей», — полагает эксперт.

 

В. Яхонтов тоже говорит о том, что строительство новой платной дороги несколько улучшит ситуацию, однако недвижимости бизнес- или премиум-класса после этого здесь не прибавится. «Возможно, будут реализованы относительно дорогие, но локальные проекты. На этом направлении проходит Октябрьская железная дорога, станций довольно много, но в час пик электрички переполнены. Поэтому говорить о перспективах стремительного повышения цен на недвижимость я бы не стал. Ленинградка — это эконом- и бизнес-класс. Цены здесь будут расти вместе с рынком», — считает эксперт.

 

Рынок контрастов

 

Рынок вторичного жилья на Ленинградском направлении разнообразен. Здесь представлены практически все сегменты недвижимости: старые дачи, участки без подряда, таунхаусы, коттеджи. В основном это экономкласс, но встречаются и единичные эксклюзивные предложения. Так, самый дорогой объект на Ленинградке, по словам В. Яхонтова, — это находящийся на 20 сотках дом площадью 500 кв. м стоимостью 210 млн руб. в деревне Голиково (11 км от МКАД). А самое доступное предложение — участок в садоводческом товариществе в Клинском районе, в 70 км от МКАД. Из коммуникаций — только оплаченное электричество, стоимость объекта — 450 тыс. руб.

 

Что касается первичного рынка, то здесь, по данным эксперта, сейчас реализуют около 40 поселков всех типов: от участков без подряда до малоэтажных комплексов. В основном это объекты эконом- и комфорткласса. Особый сегмент представляют поселки на большой воде в районе Завидово. «Конечно, это направление не является конкурентом Дмитровскому шоссе с его водохранилищами, поскольку на Ленинградке подобные объекты расположены на расстоянии около 100 км от Москвы и для постоянного проживания подходят далеко не всем. Но как качественные дачи, — подчеркивает эксперт, — они довольно интересны, тем более что здесь действительно прекрасная экология, красивые виды, престижное соседство с президентскими и дипломатическими инфраструктурными объектами».

 

Одно из самых дорогих предложений на первичном рынке, по словам эксперта, находится в поселке Family Club. Это дом площадью 540 кв. м на участке 13 соток. Стоимость домовладения — от 31 млн руб. Самый доступный вариант — участок 9 соток без подряда в коттеджном поселке Лисичкин Лес. Стоит он от 2,73 млн руб.

 

В основном же на первичном рынке Ленинградского направления реализуют коттеджи и участки с обязательным строительным подрядом. Среди них — поселки Славич, Мечта, Завидово-Гольф, Раздолье. По словам Ильи Менжунова, директора департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп», средняя стоимость домов составляет 16–17 млн руб., площадь строений — около 250 кв. м.

 

Снять сливки

 

Мода на западные направления сложилась исторически. Проживать в этих местах престижно, поэтому девелоперы и стараются реализовать свои проекты здесь, оставляя без внимания другие направления. Среди таковых помимо Ленинградского А. Архипов называет еще и Новорязанское, Носовихинское, Щелковское и Горьковское шоссе. «Спрос на восток существует и ввиду скудности предложения остается неудовлетворенным. Поэтому те, кто выходит сюда со своими проектами, снимают сливки», — отмечает эксперт.

 

И все же транспортная доступность — ключевой фактор для покупателей загородных домов. Поэтому, даже если у направления есть большой потенциал для строительства нового жилья, он редко используется. Например, Ленинградское направление, по словам И. Менжунова, теоретически прекрасно подходит для возведения коттеджных поселков, поскольку отличается благоприятной экологической обстановкой и развитой инфраструктурой. Кроме того, здесь достаточное количество свободных участков, концепцию освоения которых сейчас разрабатывают. Тем не менее это одна из самых загруженных трасс Москвы, при этом пробки на Ленинградке носят непредсказуемый характер и могут продолжаться в течение всего дня. Поэтому данное направление и не пользуется особой популярностью среди покупателей загородной недвижимости. Его потенциал будет раскрыт только после окончания реконструкции шоссе, которая, к слову, началась еще в 2006 г.

 

На данный момент здесь сдана в эксплуатацию развязка с Головинским шоссе. На пересечении с малым кольцом Московской железной дороги, вдоль которого построят Четвертое транспортное кольцо, тоже запроектирована развязка. Она будет двухуровневой и примкнет к улице Фестивальной рядом со станцией метро «Речной вокзал». Проектом «Большая Ленинградка» предусмотрены также возведение дублера пролета Ленинградского моста через Химкинское водохранилище и реконструкция развязки с Прибрежным проездом при въезде на мост.

 

Но даже после этого ситуация будет неоднозначной. С одной стороны, все свидетельствует о том, что в ближайшее время здесь должны вырасти цены на недвижимость: заканчивают реконструкцию и строительство развязок, планируют открыть станцию метро, строят социальную инфраструктуру. Однако на макроэкономическом уровне, как объясняет И. Менжунов, этот рост будет сдерживаться общей стагнацией в стране.

 

* МЖД — малоэтажные жилые дома.

** УБП — участки без подряда.



Источник: «ИНКОМ»