Квартира плавно превращается... в таунхаус

16 Июля в 20:30 464 Елизавета Шольковская

Часто застройщики обещают, что таунхаус в Подмосковье можно купить на средства, вырученные от продажи двухкомнатной квартиры в Москве. Правда ли это? И на какой таунхаус можно рассчитывать? Хватит ли денег на ремонт? Ведь заявленное иногда не соответствует действительности.

Квартира плавно превращается... в таунхаус

КП Новоархангельское

Фото: Penny Lane Realty

Переезд из столицы в ближайшее Подмосковье с целью увеличения жилплощади за последние годы приобрел едва ли не массовый характер. Причем многие москвичи выбирают не квартиры в многоэтажках, а таунхаусы. Однако покупателям следует учитывать, что приобретение таунхауса на первичном рынке связано с серьезными дополнительными тратами, и денег может не хватить. К тому же проживание за городом имеет свои особенности, например, удаленность от социально значимых объектов инфраструктуры. Готовы ли покупатели изменить привычный порядок жизни?

13–15% составляет доля таунхаусов на первичном рынке загородной недвижимости Подмосковья класса бизнес и де-люкс от общего объема предложения.

Продажа московской квартиры и покупка таунхауса в большинстве случаев не спонтанное решение. Семья считает плюсы и, если их оказывается больше, совершает сделку. А преимущества очевидны: во-первых, как правило, в таунхаусе площадь больше, чем в городской квартире, что значительно расширяет пространство семьи. Сблокированная секция, как правило, имеет два-три уровня, а в таком помещении максимально комфортно могут расположиться все родственники. Во-вторых, это наличие небольшого участка земли, где можно обустроить зону отдыха, посадить цветы и предаться дачной жизни. В третьих, в таунхаусах есть свой гараж или место для парковки автомобиля, а чаще речь идет о двух машино-местах, что тоже сейчас очень важная и востребованная опция.

Есть выбор

Квартира плавно превращается... в таунхаус

Фото: DP/Legion-media

Неслучайно таунхаус как тип жилья, которое предлагают в поселках в зоне до 50 км от МКАД, занимает лидирующие позиции на рынке загородной недвижимости (наряду с участками без подряда), сообщает Людмила Архипова, руководитель отдела продаж «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость». На его долю приходится порядка 40–42% в общем объеме предложения.

Важно и то, что покупатели могут подобрать таунхаусы на разных направлениях и на разном расстоянии от Москвы. По данным экспертов, больше всего таунхаусов среди форматов загородной недвижимости (по 21%) представлено на Новорижском и Киевском шоссе. Несколько меньше (16%) приходится на Калужское шоссе. На Дмитровском, Каширском и Симферопольском шоссе доля таунхаусов совсем небольшая — приблизительно 8%. При этом в радиусе до 20 км сосредоточено порядка четверти предложения, в зоне 20–30 км предлагается 45% от всего объема, в 30–40-километровой зоне продается 25%.

Застройщики подсказали, где взять деньги

Квартира плавно превращается... в таунхаус

Фото: Penny Lane Realty

Многие москвичи приобретают таунхаусы за деньги, вырученные от продажи своих квартир. В частности, по подсчетам Алексея Хижнякова, начальника отдела продаж поселка Маленькая Шотландия, каждый третий покупатель в их проекте именно так и поступил.

Девелоперы в своих рекламных кампаниях предлагают таунхаусы по цене двухкомнатной квартиры в Москве. Генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая считает, что речь может идти о секции на этапе строительства, причем находящейся в коттеджном поселке (КП) экономкласса, расположенном в пределах 30 км от МКАД. Сегодня средняя цена двухкомнатной квартиры в спальном районе столицы составляет минимум 7 млн руб., а цена секции в сблокированном доме примерно такая же и даже меньше. Например, в коттеджных поселках Лосиный Остров (16 км от МКАД по Щелковскому шоссе) и Заповедный Парк — 2 (19 км от МКАД по Ярославскому шоссе) таунхаус можно приобрести менее чем за 5 млн руб.

Содержание таунхауса обходится дороже городской квартиры минимум на 25%. Хотя более реальной цифрой можно считать 50%, на которую и следует ориентироваться горожанам, планирующим переезд.
 

Квартира плавно превращается... в таунхаус

Фото: DP/Legion-media
 
В стоимость таунхауса входит строительство самой сблокированной секции, подвод коммуникаций: канализации, электричества, водопровода, магистрального газа. Правда, нужно ориентироваться и на то, что таунхаусы на первичном рынке продаются без отделки, поэтому в бюджете нужно обязательно предусмотреть деньги для этих целей.

По словам Л. Архиповой, таунхаусы стоимостью до 7 млн руб. вполне реально найти даже на территории Новой Москвы. Пример проекта, где предлагаются недорогие качественные варианты — коттеджный поселок Остров Эрин в 26 км от МКАД по Калужскому шоссе. Купить таунхаус с введенными в дом коммуникациями, площадью 115 кв. м, под отделку, можно за 6,5 млн руб. Полностью вписывается в бюджет и предложение в ЖК «Артек». Комплекс расположен в окружении леса на участке 210 га — в 17 км от Москвы по Волоколамскому шоссе. Покупателям предлагается несколько проектов, отличающихся по площадям и ценам. Участки — от 1 до 3 соток. «Тип 100» — это таунхаусы площадью 94,5–101 кв. м стоимостью 5,7 млн руб. На первом этаже расположены кухня-гостиная, кабинет, холл и санузел, а на втором — две спальни и ванная комната. Третий этаж занимает мансарда (50 кв. м), которую покупатели получают в подарок. «Тип 120» — это таунхаусы площадью 120–124,6 кв. м по цене 6,8 млн руб. Более просторный вариант — «Тип 132», в этих таунхаусах площадь 130–140,7 кв. м, стоимость — 7,9 млн руб. Таунхаус общей площадью 165 кв. м с участком 3 сотки в поселке Маленькая Шотландия, расположенном на 14 км Ленинградского шоссе, стоит около 8 млн руб.

Двухкомнатные квартиры в Москве также имеют разную цену. Например, двухкомнатное жилье общей площадью 56 кв. м, расположенное на улице Фестивальной, продается за 12 млн руб., и это четвертый этаж панельного дома в 10 мин. ходьбы от метро «Речной вокзал». На улице Ляпидевского двушка общей площадью 51 кв. м продается за 10,9 млн руб. — 10 мин. транспортом от метро «Водный стадион», 13-й этаж, панель. В центральных районах Москвы двушка может стоить 15 млн руб. и даже больше. Таким образом, покупатели могут расширить поиск таунхаусов и выбирать в более высокой ценовой категории.

Бюджет на ремонт

Квартира плавно превращается... в таунхаус

Фото: DP/Legion-media

В стоимость таунхауса входит строительство самой сблокированной секции, подвод коммуникаций: канализации, электричества, водопровода, магистрального газа. Поскольку таунхаусы на первичном рынке продают без отделки, в бюджете нужно обязательно оставить на нее деньги. Как подтвердил А. Хижняков, сегодня ситуация на первичном рынке складывается так, что большинство застройщиков предпочитают сдавать таунхаусы под черновую отделку. При этом в поселке может быть одна-две шоу-рум, в которых продемонстрированы разные варианты планировок, отделки и меблировки жилья. Здесь покупателей могут сориентировать и по ценам.

Квартира плавно превращается... в таунхаус

Интерьер таунхауса в КП Маленькая Шотландия

Во многих коттеджных поселках с таунхаусами предлагается дополнительная опция — отделка. Например, как в проектах компании Kaskad Family — «Домодедово Таун» (17 км от МКАД по Каширскому шоссе) или Kaskad park (19 км от МКАД по Симферопольскому шоссе). Как правило, ее выполняют компании-партнеры, которые разрабатывают дизайн-проекты нового жилья, помогают подобрать подходящие строительные материалы для отделки, а также занимаются меблировкой.

Стоимость ремонта даже в одинаковых секциях таунхауса может сильно различаться. Ведь все зависит от предпочтений хозяев: влияет и сложность проекта планировок и дизайна помещений, качества используемых материалов и др. «Кто-то инкрустирует зеркала кристаллами Сваровски, а кто-то вообще обустраивает лишь некоторые помещения», — отмечает А. Хижняков.

От 1,5 до 3 млн руб. уходит на ремонт таунхауса площадью от 136 до 188 кв. м, а сроки работ растягиваются на три — пять месяцев.

Например, компания «Исполин Групп» предлагает три варианта отделки таунхаусов (за 1 кв. м): «Капитальный» — от 6,9 тыс. руб. «Евро» — от 8,5 тыс. руб. и «Премиум» — от 9,9 тыс. руб. В стоимость включены все расходы под ключ. Например, за ремонт таунхауса общей площадью 230 кв. м в КП Куркино (отделка «Евро») клиент заплатил 1,89 руб.

Компания «Титан Строй» придерживается аналогичной классификации, но цены немного отличаются — от 7, 9 и от 12 тыс. руб./кв. м общей площади соответственно. Стройматериалы и все расходы включены в цену. Капитальный ремонт таунхауса под ключ общей площадью 176 кв. м обошелся клиенту в 1,43 млн руб.

Квартира плавно превращается... в таунхаус

По опыту поселка Маленькая Шотландия на ремонт таунхауса жилой площадью от 136 до 188 кв. м уходит 1,5–3 млн руб., а сроки работ растягиваются на три — пять месяцев. Мария Литинецкая считает, что в сегменте бизнес и де-люкс в среднем отделка таунхауса под ключ (с мебелью) стоит от 1000 до 1500 долл./кв. м. «Покупатели таунхаусов класса бизнес- и де-люкс должны быть готовыми вложить в хороший, качественный ремонт под ключ еще 40–50% от стоимости домовладения», — предупреждает эксперт.

По данным «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», средняя стоимость отделки равна 4 тыс. руб./кв. м. Но это только цена работ. Материалы идут отдельной строкой затрат. Стоимость отделки среднего класса для 100-метрового таунхауса обойдется не менее чем в 1,5 млн руб. Отделка формата под ключ, с укомплектованной кухней, для таунхауса размером 180 кв. м будет стоить 2–2,5 млн руб. Для сравнения приведем пример коттеджного поселка, расположенного в 14 км от МКАД по Калужскому шоссе, где предлагаются варианты таунхаусов с отделкой и без нее. Так, стоимость секции размером 180 кв. м в состоянии под отделку составляет 11,5 млн руб. Таунхаус аналогичной площади с ремонтом под ключ предлагается за 13,5 млн. Поэтому — выбор за клиентом.

Квартира плавно превращается... в таунхаус

КП Маленькая Шотландия

Отдельную статью затрат составят работы по оборудованию участка. Здесь тоже все индивидуально. Кому-то захочется оставить придомовую территорию практически в нетронутом виде, и тогда затраты на обустройство участка будут сведены к покупке газонокосилки и гриля для приготовления шашлыка. А кто-то решает максимально использовать полученное пространство: на участке ставят беседку, скамейку, детские игровые комплексы и т. п. По подсчетам А. Хижнякова, подобные запросы могут обойтись в довольно приличную сумму. На скамейку может уйти от 3,5 до 50 тыс. руб., беседка стоит от 15 до 250 тыс. руб. и т. д. Правда, такое «расширенное» благоустройство встречается крайне редко — когда площадь участка превышает 4 сотки. В большинстве предложений речь идет об 1–2 сотках земли, которую счастливые собственники чаще всего засеивают газонной травой или высаживают цветы.

Коммунальные платежи

Квартира плавно превращается... в таунхаус

Интерьер дома в КП Маленькая Шотландия
 
Сегодня средняя цена двухкомнатной квартиры в спальном районе столицы составляет минимум 7 млн руб., а цена секции в сблокированном доме стоит примерно столько же и даже меньше.

Переезжая в таунхаус, семья получает более просторное жилье по сравнению с проданной городской квартирой. Но увеличение жилплощади влечет за собой и рост коммунальных платежей. На практике в среднем за секцию до 100 кв. м в поселке экономкласса совокупный платеж летом, включая газ, воду и электричество, составляет 4–6 тыс. руб. Зимой, когда расходы на обогрев увеличиваются, платеж может превысить 10 тыс. руб./мес. С учетом постоянного роста тарифов, которые в Подмосковье выше, чем в столице, сумма платежей в будущем едва ли уменьшится. Второй платеж — обслуживание поселка — это вывоз мусора, уборка дорог, уход за зелеными насаждениями или газоном. И здесь управляющая компания берет в расчет общую площадь домовладения, хотя есть примеры, когда включается и земельный участок. В среднем сумма строки «Содержание поселка» может складываться из расчета 25–40 руб./кв. м таунхауса, в бизнес-классе цена квадрата доходит до 60–70 руб. и выше. Сумма увеличивается, если в поселке много инфраструктурных объектов. В целом же, по оценке экспертов, содержание таунхауса обходится дороже плат за городскую квартиру минимум на 25%. Хотя более приближенной к реальности кажется цифра 50%, на которую и следует ориентироваться горожанам, планирующим переезд.

Социалка во сне и наяву

Квартира плавно превращается... в таунхаус

Интерьер дома в КП Маленькая Шотландия
 
80% покупателей таунхаусов в поселке Маленькая Шотландия перебрались сюда из Москвы.

Жизнь за городом отличается от столичной прежде всего более скудным перечнем объектов социальной инфраструктуры. Поэтому покупателям следует учитывать, что в большинстве случаев придется возить ребенка в детский сад и в школу. Поликлиника и больница тоже будут на приличном расстоянии, точно так же как и крупные торгово-развлекательные центры, предлагающие и шопинг, и содержательный досуг.

Правда, многие застройщики предусматривают в своих проектах какие-то из востребованных объектов. В большинстве случаев это магазины, аптеки, отделения банков. В крупных КП есть детские сады и школы. Но там за деньги, вырученные от московской двушки, таунхаус едва ли купишь. В поселках, построенных до кризиса 2008 г., рассказывает Л. Архипова, размещалось даже больше инфраструктурных объектов, чем было заявлено первоначально. Девелоперы оборудовали роллердромы, создавали прогулочные зоны в лесу, облагораживали береговую линию, устанавливали нестандартные объекты с малыми архитектурными формами. Сейчас же они подходят к вопросу создания инфраструктуры намного рациональнее. Большинство застройщиков ограничиваются минимумом, размещая детские и спортивные площадки. Их предлагают все. Детские площадки не требуют высоких затрат, их могут позволить себе застройщики даже низкобюджетных проектов — эконом- и комфорткласса.

Квартира плавно превращается... в таунхаус

Павловская гимназия
 
Заявленные объемы инфраструктуры полностью представлены примерно в 70% проектов класса бизнес и де-люкс. Причина невыполнения обязательств в большинстве случаев объясняется медленным заселением поселков.
 
Многие застройщики предусматривают в своих проектах какие-то из востребованных объектов. В большинстве случаев это магазины, аптеки, отделения банков. В крупных КП есть детские сады и школы. Но там за деньги, вырученные от московской двушки, таунхаус едва ли купишь.

В целом же М. Литинецкая признала, что заявленные объемы инфраструктуры полностью представлены примерно в 70% проектов класса бизнес и де-люкс. Причина невыполнения обязательств в большинстве случаев объясняется медленным заселением поселков. Пока большая часть домов остается без хозяев, нет никакого смысла открывать, например, обещанный торговый комплекс, фитнес-центр, банк или ресторан. Спустя время может и вовсе оказаться, что такие объекты не востребованы жителями или дорого обходятся, тогда принимается решение об их закрытии. Например, в КП Никольская Слобода (12 км от МКАД по Новорижскому шоссе) отказались от ресторана. Еще одна категория риска — мультиформатные КП, включающие в себя также участки с подрядом и без. Такие проекты могут находиться в стадии строительства десятилетиями, соответственно, застройщик не видит смысла открывать, например, детский сад, который был заявлен в проекте. Риск того, что объекты инфраструктуры так и останутся на бумаге или будут построены не в полном объеме, есть всегда. И здесь эксперты советуют обращать внимание на компанию, реализующую проект. Крупные игроки, построившие не один коттеджный поселок, дорожат репутацией, поэтому выполняют взятые на себя обязательства. Но существуют и другие причины, из-за которых объекты инфраструктуры надолго остаются в проекте, например, у застройщика заканчиваются деньги, а продажи жилья не соответствуют уже утвержденному бизнес-плану.

В числе проектов, где взятые обязательства были выполнены, — КП Чистые Пруды в 17 км от МКАД по Ярославскому шоссе. Здесь имеются детский сад и начальная школа, фитнес-клуб, медпункт, супермаркет, кафе. В КП Маленькая Шотландия (14 км по Ленинградскому шоссе) работает детский сад. На сегодняшний день в Маленькой Шотландии проживают порядка 200 семей.

Есть гарантия

Квартира плавно превращается... в таунхаус

ТРК «Павлово подворье»

Так как многие сделки заключаются еще на этапе строительства, то существует опасение: будет ли проект полностью реализован и нет ли риска оказаться и без квартиры, и без таунхауса. Гарантией реализации проекта является и работа застройщиков в соответствии с федеральным законодательством. Как заверила Л. Архипова, подавляющее большинство ее коллег в Московской области соблюдают закон № 214-ФЗ, предпочитая наиболее честную схему продажи — договор долевого участия (ДДУ). Она является самой безопасной для покупателя при приобретения квартиры или таунхауса. Законной также считается схема вступления в ЖСК (жилищно-строительный кооператив), но с точки зрения законодательства схема ДДУ защищает покупателя лучше, чем ЖСК.

1 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных