Кризисные явления и весеннее настроение. Загородная недвижимость: итоги I квартала 2015 г.

Как известно, сравнение — один из главных инструментов анализа, поэтому, рассматривая итоги первых трех месяцев, эксперты так или иначе обращаются к дням минувшим, и на этом часто строится их прогноз на будущее. Как бы там ни было, но в сегменте загородной недвижимости в последнее время есть что и с чем сравнить.

Андрей Кройтор, директор департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость», для начала предлагает взглянуть на показатели I квартала нынешнего года и IV — прошедшего. По его мнению, они свидетельствуют о незначительном падении прибыли, так сказать, в сезонных рамках. Эксперт отмечает также эффект нетипичного декабря: именно тогда был спровоцирован преждевременный спрос, который отчасти истощил весенний. К тому же конец года всегда лучше, чем начало следующего.

«Если сравнивать первые кварталы 2014 и 2015 гг., то показатели и вовсе удивляют. Нынешней весной они выше на 15%, — констатирует А. Кройтор. — Это лишний раз свидетельствует о том, что панические ожидания падений и кризисов не подкрепляются цифрами».

Купить дом в Подмосковье недорого сегодня очень сложно

Безусловно, самый перспективный и стабильный сегмент сейчас — это экономкласс (комфорт). Отчасти он уже давно живет по законам городского рынка типовых квартир — самого устойчивого из всех рынков недвижимости. В демократичном сегменте несколько месяцев назад отмечалось существенное повышение интереса к любой готовой недвижимости, которая продавалась по старым рублевым ценам, — говорит Александр Дубовенко, управляющий партнер корпорации GOOD WOOD. «Мы наблюдали примерно пятикратное повышение спроса!» — продолжает эксперт. Однако это привело к «съеданию» остатков имеющегося предложения и небольшому (10–15%) повышению цен, до уровня 2014 г., что несколько охладило аппетиты желающих купить недорогой дом или земельный участок. А у тех застройщиков, кто поднял цены на 20% и более, спрос даже снизился.

Самые популярные продукты — квартиры в малоэтажных домах, таунхаусы, дуплексы и традиционно — земельные участки в проектах с продуманной концепцией и коммуникациями (подведенными или с имеющимися документами на их подведение). В прошлом году и в начале нынешнего на рынок вышли Акваполис, Папушево Парк, Назарьевские Пруды, Александровы Пруды, Лисичкин Лес, Певчее, Цветочный, Дача 9/18, Шервудский Лес, Лесная Сказка, Владычино-2, Андреевский Парк.

В марте 2015 г. стартовали продажи в проекте комфорткласса ЖК SAMPO. Комплекс расположен в Истринском районе, в 25 км от МКАД по Новорижскому шоссе. SAMPO состоит из трехэтажных домов и объектов инфраструктуры. Окончание первой очереди намечено на II квартал 2016 г., ввод в эксплуатацию и заселение — на начало 2017-го. Минимальная покупка (квартира) обойдется в 2,3 млн руб.

Коттеджный поселок для среднего класса

Одной из заметных тенденций на загородном рынке в 2015 г. стало изменение валюты номинирования. В частности, в бизнес-классе доля долларового предложения за прошедшие полгода сократилась с 35 до 9%. Значительная часть поселков этого сегмента перешла в рублевую зону. Как поясняет Ирина Калинина, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate, подавляющее большинство покупателей загородного рынка располагали рублевыми активами и стремились разместить их в объектах недвижимости, в связи с чем многие застройщики изменили политику ценообразования.

В целом коттеджные поселки бизнес-класса не так востребованы, как эконом, но если проект правильно сориентирован на целевую аудиторию, соответствует оптимальному соотношению цены и качества, то спрос остается стабильным, динамика продаж высокая, уверен А. Кройтор. Классический пример — поселок Александровский. Там строят качественные объекты, он динамично развивается, удачно расположен, следовательно, цена полностью соответствует его классу. Тем не менее I квартал 2015 г. охарактеризовался достаточно низкой девелоперской активностью — застройщики заняли выжидательную позицию и не стремились выводить на рынок новые поселки, продолжая реализацию текущих проектов.

По данным И. Калининой, сегодня объем предложения загородного рынка бизнес-класса оценивается на уровне 3150 лотов в 73 поселках, где предлагаются коттеджи, сблокированное жилье (дуплексы и таунхаусы), участки без подряда.

Среди новых поселков можно упомянуть КП Point Novogorsk, который расположен на 7-м км Пятницкого шоссе, где на продажу выставлено шесть домовладений площадью от 200 до 250 кв. м по цене 43–46 млн руб.

По итогам первых трех месяцев средний бюджет предложения коттеджа составлял порядка 31,2 млн руб., сблокированного жилья (дуплексов и таунхаусов) — 17 млн руб., участка без подряда — 9,7 млн руб.

Средняя площадь коттеджа равнялась 337 кв. м, таунхауса — 210 кв. м, участка без подряда — порядка 20 соток.

Во II квартале ожидается выход нового поселка таунхаусов бизнес-класса Рига! Рига! Объект расположен на одном из самых престижных направлений Подмосковья — Новорижском шоссе, в 16 км от МКАД. В Рига! Рига! возводятся кирпичные двухэтажные таунхаусы двух типов — площадью 125 кв. м (с двумя или тремя спальнями и палисадником в 0,5 сотки) и площадью 164 кв. м (с тремя или четырьмя спальнями, а также палисадником до 2 соток). На территории поселка предусмотрено 27 игровых площадок, детский сад, развивающий центр, мини-зоопарк, а также спортивные сооружения, горнолыжный спуск и прогулочная набережная длиной 2 км. Средняя стоимость таунхауса — 9 млн руб.

Элитная недвижимость скорее жива...

«Что касается элитки, то тут следует сказать, что период бурного развития и роста этого сегмента завершен, — считает А. Кройтор. — Традиционно во всех развитых странах на него приходится не более 10% спроса, и сейчас премиальное жилье входит в этот режим. Закончилась фаза, когда оно занимало доминирующее положение на загородном рынке, в том числе по доходности. Но несмотря на то что некоторые эксперты прочили этому сегменту скоропостижную кончину, элитные поселки умирать не собираются, они прочно занимают свою нишу и будут занимать ее впредь».

Как и в бизнес-классе, более половины застройщиков перешли на расчеты в отечественной валюте. Если в сентябре 2014 г. по рублевым ценам на продажу выставлялось не более 1% объектов, то в конце I квартала 2015-го этот показатель достиг 64%. Основными причинами стали резкий рост стоимости валют, преобладание на рынке клиентов с рублевыми бюджетами, а также снижение покупательского спроса.

«Несмотря на всеобщие негативные кризисные опасения, застройщики проводят более продуманную политику (по сравнению с кризисом 2008 г., вследствие которого загородный рынок оказался наиболее уязвимым), — отмечает И. Калинина, — в частности спецакции и скидки». В течение I квартала чаще всего продавались именно такие объекты, например готовые домовладения в Миллениум Парке по курсу 39 руб. (сейчас 42 руб./долл.), участки в Монтевиле — по 16 млн руб., акционные домовладения в других элитных поселках. В результате объем поглощения в элитном сегменте превысил показатель прошлого года на 14%, общий объем продаж составил 102 лота.

На рынке также наблюдается тенденция стабильного (хотя и невысокого) спроса на элитную недвижимость с ценой предложения более 3 млн долл., которую сейчас можно приобрести с большим дисконтом, отмечают эксперты. Наибольшей популярностью у покупателей пользовались домовладения площадью от 300 до 500 кв. м (порядка 54% сделок), в бюджете от 1 до 2 млн долл. (более 70% сделок).

Между тем решение о покупке иногда откладывается из-за того, что при бюджете около 2–5 млн долл. покупатель хотел бы получить дом стоимостью в два раза ниже, то есть по уже скорректированной собственником новой цене. Покупатель ожидает, что на переговорах его надежды на получение скидки в размере 50–60% полностью оправдаются, отмечает Нина Резниченко, директор департамента продаж загородной недвижимости IntermarkSavills.

Максимальное снижение цены зафиксировано в формате участков без подряда (более чем на 30%, где средняя стоимость предложения составила 96,87 млн руб., или 1,7 млн долл.). Это следствие того, что на рынок вышел существенный объем нового недорогого предложения участков под застройку в одном из уже реализуемых элитных проектов на Новорижском шоссе.

Средняя стоимость элитных таунхаусов сократилась почти на 18% как в рублях, так и в долларах и составила 53,34 млн руб., или 903 тыс. долл.

Средняя площадь коттеджа составляет 510 кв. м, таунхауса — 376 кв. м, участка без подряда — порядка 30 соток.

Лидерами по ценовым показателям в сегменте коттеджей являются: Минское направление, где основную долю предложения составляют поселки с уникальной концепцией Довиль и Трувиль, а также традиционно Рублево-Успенское шоссе.

В апреле застройщики элитных поселков не спешат запускать новые акции, так как спрос достаточно высокий. «Не исключено, что девелоперы возобновят эту практику в III квартале 2015 г., когда рынок загородной недвижимости, скорее всего, ожидает стагнация ввиду снижения покупательской активности, — прогнозирует Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». По словам эксперта, ожидания по ситуации на элитном загородном рынке в целом весьма оптимистичны. «Мы не прогнозируем снижения спроса во II квартале 2015 г. В апреле ожидается увеличение покупательской активности, а в начале мая — традиционное снижение из-за длительных праздников. Вторая половина мая, скорее всего, также будет отмечена высоким спросом. Количество запросов на первичном и вторичном рынках, вероятно, останется равным, однако мы прогнозируем увеличение числа сделок именно на вторичке, — подчеркивает И. Менжунов. — Это связано с тем, что объем нового предложения, скорее всего, будет сокращаться в связи с пересмотром планов девелоперов, многие из которых наверняка предпочтут отложить выход заявленных поселков на более благополучные времена. Дальнейшую ситуацию сложно просчитать, так как она напрямую зависит от волатильности курса валют, уровня покупательской способности и экономической обстановки в стране».