Кризис загородного жанра. Мяч на стороне покупателей

Спад покупательской активности на рынке недвижимости напрямую связан с резким и, что особенно неприятно, продолжающимся снижением курса рубля. Повезло только тем, кто хранил сбережения в валюте. Однако и эти люди далеко не всегда спешат тратить «золотой запас» на заметно подешевевшую загородную недвижимость, которая к тому же не является товаром первой необходимости.

Существует три сценария, один из которых обычно используют застройщики в тяжелые экономические времена: продажа актива, заморозка проекта и переформатирование недвижимости в более низкий класс. По первому и второму пути пытались идти в 2009 г. — и остались в проигрыше, большая часть рискнувших стала банкротами. Покупателей на активы не было, а заморозка проекта стала препятствием для обслуживания кредитов. Все это привело к тому, что сейчас востребован третий путь — адаптация проектов к новой реальности, изменение цен и переход в более низкий сегмент.

Клиент всегда прав

Сначала многим хотелось привязать текущую экономическую ситуацию к кризису 2008 г., который прошел достаточно быстро. Однако уже спустя год после начала падения курса рубля стало ясно: кризисы сильно разнятся, так же «легко» отделаться, скорее всего, не удастся. По большому счету предыдущий кризис оказался даже на руку покупателю, который быстро адаптировался к ценам и заключил выгодные для себя сделки (как ни парадоксально, основной пик продаж в те годы пришелся на период январь — август 2008 г.).

Сейчас падение экономики затянулось, что поставило потенциальных покупателей на грань выживания. «Мы уверенно приближаемся к тому самому дну платежеспособности, и восстановление покупательских сил займет не один год», — считает Татьяна Алексеева, руководитель отдела исследований и консалтинга Vesco Consulting. И это несмотря на то, что в начале кризиса 2014 г., когда доллар только начал расти, был зафиксирован скачок спроса на загородную недвижимость — люди пытались спасти сбережения в консервативных видах инвестирования.

Ситуация подогревается и психологическими причинами: неуверенность в завтрашнем дне приводит к затягиванию сделок. Напор и скрупулезность, с которой покупатели обсуждают условия приобретения недвижимости, во многом обусловлены «слабостью» продавцов, желанием удержаться на плаву любыми средствами.

Другими словами, загородный рынок стал намного жестче, и сейчас мяч на стороне покупателей. Эту ситуацию красочно иллюстрирует рассказ Светланы Вольской, руководителя отдела продаж городской и загородной недвижимости офиса «На Фрунзенской» «МИЭЛЬ— Сеть офисов недвижимости»: «Клиенты по-прежнему рассматривают варианты, стоимость которых в рекламе указана примерно на 30% ниже среднерыночной, и, даже принимая решение, продолжают торговаться, пытаясь получить дополнительную скидку в 10–15%».

Еще один тренд — смещение интереса к сегменту эконом, в котором недвижимость приобретается либо за наличные средства, либо по ипотеке. Но, по итогам прошлого года, цены даже здесь снизились на 5–7%. По мнению Максима Морозова, управляющего партнера девелоперской компании M9 Development, в этом году они могут потерять еще столько же.

В комфортклассе, который составляет львиную долю предложения в Подмосковье, сегодня наблюдается следующий порядок цен: наиболее популярные бюджеты покупки квартир в малоэтажных жилых комплексах — 3–3,5 млн руб., таунхаусов — 5–5,5 млн руб. При этом важную роль играют ипотечные программы. Борис Цыркин, управляющий партнер семейства компаний KASKAD Family, отмечает, что более 70% сделок в этом сегменте совершается с привлечением ипотечного кредитования.

Постоянство памяти

Покупатели элитного жилья в сектор эконом не уходят и, скорее всего, не пойдут и в будущем, однако и в этом сегменте перемен достаточно. Одним из трендов 2015 г. стало смещение спроса в сторону вторичного жилья, что объясняется дефицитом качественного предложения на первичном рынке, а также впечатляющими скидками, которые предлагают собственники (40–50%, а при срочной перепродаже — 70%).

Основные причины понятны: это и планы по эмиграции истеблишмента, и отказ от содержания лишнего «балласта», и желание поправить пошатнувшееся финансовое положение. Кроме того, есть прогнозы, что в перспективе недвижимость будет только дешеветь, а спрос — падать.

Снизились и бюджеты покупок — например, формат коттеджей просел на 22%. По данным Welhome, примерно 44% покупателей элитной загородной недвижимости ориентированы на диапазон от 1 до 2 млн долл. Сделки с таунхаусами проходят в бюджете 0,5–1,4 млн долл.

Внимания заслуживает и резкое увеличение спроса на земельные участки без подряда. Андрей Хитров, директор по развитию компании Welhome, отмечает, что в IV квартале 2015 г. на этот формат пришлось более одной трети от общего объема сделок. Земля приобреталась в коттеджных поселках Crystal Istra, Николино, Шато Соверен, Онегино, Стольное. Одновременно снижались размеры приобретаемых домовладений и участков. На дома площадью 300–400 кв. м спрос вырос в 4,3 раза (до 17% сделок), на лоты площадью более 700 кв. м, наоборот, снизился с 16 до 8%. Неизменными остались предпочтения элиты — как и раньше самыми популярными направлениями считаются Новая Рига и Рублевка, которые занимают до 80% премиального рынка.