Киевское шоссе: востребовано все!

На территории до 30 км по Киевскому шоссе представлены практически все сегменты жилой недвижимости. Столь разнообразное предложение объясняется высокой популярностью территорий, которые с включением в состав Новой Москвы получили совершенно иной потенциал развития.

Сплошные плюсы

На Киевском шоссе — одном из наиболее престижных и востребованных направлений в Подмосковье — можно найти практически все форматы жилой недвижимости. «Это и многоквартирные дома, продажи в которых особенно активизировались после вхождения территорий в состав Новой Москвы, и таунхаусы, и коттеджи, которые популярны у более обеспеченных слоев населения», — подтверждает Максим Морозов, управляющий партнер девелоперской компании M9 Development.

Довольно много земель на близлежащих территориях Киевского направления принадлежит совхозу «Московский», где в 2005–2006 гг. начала формироваться массовая жилая застройка, а в настоящее время этот процесс продолжается. «Очевидно, что после определения градостроительных планов для Новой Москвы новостроек здесь будет еще больше», — считает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость». Также до 30 км немало поселков, «выросших» из садовых и дачных товариществ.

«Новомосковский» статус не только обеспечивает местным владельцам жилья определенные льготы (например, столичное медицинское обслуживание), но и гарантирует быстрое развитие инфраструктуры. Здесь уже открылись две новые станции метро («Румянцево» и «Саларьево»), а через пару лет начнет функционировать еще одна ветка — до «Ново-Переделкино». Преимуществом является и близость территорий к Внуково — удобная дорога до аэропорта особенно важна для тех, кто часто летает в командировки.

Дорожная ситуация здесь весьма неплоха. «Во-первых, на Киевке никогда не было такого количества светофоров, как, например, на Ярославке или Ленинградке. Во-вторых, недавно открыли новую развязку (эстакаду) на пересечении Киевского шоссе и МКАД. Ну и, в-третьих, трасса была реконструирована с увеличением числа полос», — рассказывает В. Яхонтов. Правда, пропускная способность дороги постепенно исчерпывается. В то же время существует и несколько альтернативных путей: к расположенным здесь населенным пунктам можно также подъехать по Калужскому, Боровскому или Минскому шоссе. Кроме того, уже ведется строительство рокады, соединяющей Киевское и Калужское шоссе. Популярности этим местам добавляют зеленые массивы, а также налаженное железнодорожное сообщение.

«Район долгое время был недооценен из-за перегруженности Киевского шоссе, — говорит Вячеслав Султанбаев, руководитель аналитического отдела «Мобил Строй XXI». — Теперь, после реконструкции, ситуация с транспортом существенно улучшилась. Единственным сдерживающим фактором является некоторая сложность получения разрешения на строительство, связанная с тем, что большинство районов поменяли свою административную принадлежность, став столичными».

Борьба сегментов

«В настоящее время основным форматом загородного жилья в данной локации являются коттеджи — они составляют 30 % от общего числа исследуемых проектов. Причем 64 % поселков относятся к элитной категории, где средняя стоимость предложения составляет 61,3 млн руб.», — рассказывает Екатерина Коган, руководитель департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family. Кстати, до кризиса 2008 г. на Киевском шоссе возводились в основном именно загородные дома. А таунхаусы начали появляться позже. Современное же строительство ведется, как правило, в сегментах эконом и комфорт.

Путешествуя от Москвы железной дорогой, можно увидеть целый ряд жилых комплексов в Солнцево, Новопеределкино, Толстопальцево, Кокошкино, Крекшино, Апрелевка. Некоторые из них возводились еще до вхождения территорий в границы Москвы, другие появились позже. А вдоль самого Киевского шоссе преобладает коттеджная застройка, возникшая вокруг стародачных мест — Переделкино и Крекшино.

«Инвестиционно привлекательны объекты в дальней части локации, — считает В. Султанбаев. — Солнцево и Переделкино слишком перегреты, и цены там уже дошли до уровня «внутри МКАД», тогда как район Толстопальцево — Крекшино продается по подмосковным ставкам, хотя и входит в состав Москвы». Рост цен ожидается через пять — семь лет, когда в этих местах начнет активно развиваться инфраструктурная сеть. В отдаленных районах уже представлены такие известные московские застройщики, как, например, «Баркли Групп».

Если же смотреть на ближние территории, то наиболее перспективными форматами эксперты называют качественные поселки таунхаусов и коттеджей. «Они менее всего подвержены кризисным явлениям в экономике, по ним наблюдается стабильный спрос, и именно это направление будет развиваться опережающими темпами в ближайшие два-три года. В то время как многоквартирные комплексы, ориентированные на массовый спрос, испытывают негативную динамику продаж», — объясняет М. Морозов.

Квартиры, таунхаусы, коттеджи...

Один из наиболее ярких проектов Киевского шоссе — архитектурный пригород «Западная долина» от RDI, расположенный на 21-м км трассы. В его создании приняли участие такие известные зодчие, как Тотан Кузембаев, Юлий Борисов, Вадим Греков, Андрис Трушиньш, Юрий Григорян, а также американское бюро Bar Architects. Центром притяжения поселка стал инфраструктурный объект «Красная площадь», включающий супермаркет, кафе-кондитерскую, детский магазин, салон красоты, аптеку и др. На территории планируется также строительство школы и детского сада. К продаже здесь предлагаются таунхаусы (площадь 96–146 кв. м по цене от 7,6 до 10,8 млн руб.) и участки с подрядом на строительство дома (минимально: 215 кв. м на 20 сотках по цене от 27,5 млн руб.).

Примером жилой застройки, развернувшейся на территории Новой Москвы, может служить ЖК «Академия Парк». Более 70 га в окружении соснового бора и водоемов застраиваются в стиле европейской архитектуры. Рядом расположены образовательные и медицинские учреждения, спортивные комплексы, «Империал SPA Отель», парки и прогулочные зоны. Стоимость таунхаусов здесь стартует от 4,75 млн руб.

Вблизи шоссе (в 21 км от МКАД) на территории 150 га строится элитный жилой комплекс «Ново-Никольский». В нем представлены квартиры, таунхаусы и коттеджи. Инфраструктура включает две школы, три детских сада, поликлинику, школу искусств, спорткомплекс, торгово-развлекательный центр, мини-маркеты и другие объекты. Стоимость квартиры в малоэтажном доме начинается от 4 млн руб., в многоэтажном — площадь в 45 кв. м можно приобрести за 3,5 млн руб.

Привлекательно выглядит КП «Валуевская слобода». Концепция предполагает возведение 58 коттеджей в едином архитектурном стиле, их площадь 200–570 кв. м, участки — от 12 до 16 соток; предлагаются участки без подряда. Цена на землю начинается от 8 млн руб. (за 10 соток), на дома — от 20 млн (за 250 кв. м на 12 сотках). Коммуникации заведены в дом, подключение газа намечено на август текущего года. В конце июля завершится обустройство тротуаров и дорожек. В пяти минутах езды от «Валуевской слободы» находится город Московский, где можно найти всю необходимую инфраструктуру.

«Киевка традиционно рассматривается не столько как дачное направление, сколько для выбора дома для постоянного места жительства. Здесь много исторически сложившихся населенных пунктов с развитой инфраструктурой», — отмечает Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба».

Представлены на Киевском шоссе и поселки с участками без подряда. Екатерина Коган считает, что их можно условно разделить на три группы: премиум-класс, в котором средняя стоимость сотки составляет 780 тыс. руб. (средняя площадь участка — 20 соток); бизнес-класс (большая часть предложений), средняя стоимость сотки — 502 тыс. руб. (средняя площадь участка — 18 соток); и эконом, где средняя стоимость сотки — 415 тыс. руб. (средняя площадь участка — 12 соток).

Большие возможности

Насыщенность территории по Киевскому шоссе инфраструктурой объясняется прежде всего близостью к аэропорту Внуково, где расположены различные сервисные объекты: гостиница Green Palace Vnukovo, аутлет-центр Vnukovo Outlet Village, ТЦ «Зельгрос», складские и логистические комплексы. Еще одна причина — крупные жилые массивы: города Московский и Апрелевка, поселок Селятино, где также находятся торговые и социальные объекты. «Развит на данном отрезке и деловой кластер. Вблизи станции метро «Саларьево» построен бизнес-центр «Неополис», а в Румянцево находится крупный одноименный бизнес-парк, на территории которого функционирует мебельный центр и офисные площади», — добавляет В. Яхонтов. Эксперт отмечает, что и перспектива дальнейшего развития здесь довольно высока.

«Киевское направление идеально для семей с детьми, так как тут нет недостатка в школах, детских садах», — добавляет Н. Хазова.

Спрос и предложение

По данным агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», в настоящее время на этом направлении предложение превышает спрос. В сегменте дорогого жилья востребованы объекты стоимостью 20–30 млн руб., однако большинство запросов все же приходится на недорогие таунхаусы и квартиры в малоэтажных комплексах стоимостью до 10 млн руб.

Екатерина Коган отмечает, что в сегменте квартир на сегодняшний день наблюдается высокая конкуренция. «Застройщики пытаются перетянуть на себя спрос с помощью демпинга. По данным нашего аналитического отдела, в данной локации отмечается снижение цен на квартиры более чем в 70 % жилых комплексов, если сравнивать их с показателями октября 2015 г.», — указывает эксперт.

А вот в сегменте таунхаусов аналитический отдел KASKAD Family, напротив, наблюдает рост минимальной стоимости, что может говорить о большей востребованности продукта. «В перспективе конкуренция будет усиливаться, и, чтобы удержать внимание целевой аудитории, застройщикам придется предлагать конкурентоспособную цену и нематериальные преимущества», — считает Е. Коган.

«На первичном рынке представлен большой объем предложения жилья эконом- и комфорткласса в объектах, расположенных ближе к железной дороге, — отмечает В. Султанбаев. — В сегменте вторичной недвижимости наблюдается интерес к частным домам и свободным участкам под застройку. Здесь даже можно говорить о некотором дефиците предложения, который в принципе нехарактерен для текущего момента».