Как не попасть на долгострой

27 Сентября в 12:40 53 Надежда Двоскина

Несмотря на впечатляющие планы будущего поселка, громкое имя инвестора и широкомасштабную рекламу в прессе, покупателя могут мучить сомнения: что если приобретенный дом так и останется на бумаге или будет достраиваться еще много лет? О том, как не ввязаться в долгострой, рассказали эксперты рынка недвижимости.

 
Проверка с первого взгляда
 
Как не попасть на долгострой
 
МНЕНИЕ
 
Елена Исковских, директор по продажам Atlas Development:
 
«Выросшие за последние несколько лет в поселке цены на 50,100, 120% — опасная ситуация для потенциального покупателя. Галопирующий рост означает, что большое количество объектов приобретается инвесторами. Собственники, которые инвестируют в земельные участки, никогда не занимаются строительством. Они ждут рыночного подорожания и затем продают участок. В результате земля меняет нескольких владельцев, а последние не подписывают никаких обязательств на постройку жилья.



Можно вспомнить стремительный рост цен на загородном рынке недвижимости в 2004–2006 гг. Поселки, основанные в 2003–2005 гг., сейчас можно назвать мертвыми. Там было совершено порядка 80% инвестиционных покупок. Обратная ситуация сложилась при продажах проектов в 2008 г. За время кризиса инвесторы почти полностью ушли с рынка загородной недвижимости, и клиенты в основном покупали дома для себя. Качество жизни в таких комплексах совершенно другое — большой процент застроенности, много жилых домов».
Говорят, первое впечатление не бывает обманчивым, но при выборе объекта недвижимости гораздо правильнее опираться на другую народную мудрость: «Семь раз отмерь, один отрежь». Допустим, что с первого взгляда загородный поселок действительно очаровал вас или как минимум заинтересовал. На что необходимо обратить внимание при более детальном ознакомлении?
 
Прежде всего поинтересуйтесь имеющейся у компании-продавца документацией. Следует учитывать, что принципы проверки разных форматов «загородки» неодинаковы. «Для каждого из четырех существующих вариантов — квартиры, таунхауса, коттеджа или земельного участка — юридические риски будут различаться, — отмечает Елена Исковских, директор по продажам Atlas Development.. — Если рассматривается мультиформатный поселок, то нужно провести проверку всех представленных типов недвижимости».
 
Так, при выборе малоэтажного жилья необходимо убедиться, что строящийся комплекс реализуется согласно положениям закона № 214-ФЗ. «Этот закон защищает права покупателей в случае нарушения условий договора, — объясняет Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость». — Далее нужно проверить согласованную проектную декларацию, свидетельство, удостоверяющее право собственности на землю, документацию по соответствию коммунальных сетей установленным техническим условиям. Желательно наличие зарегистрированной в Росреестре формы договора долевого участия. При выборе коттеджа, дуплекса и таунхауса также важно обратить внимание на возможность быстрого оформления прав собственности на земельный участок и дом».
 
Кроме того, на начальной стадии знакомства с проектом необходимо выяснить вопросы о подведении коммуникаций и источнике финансирования. «Первый — потому что, если обещания не будут выполнены, самостоятельные работы могут обойтись дороже, чем сам участок. Второй — так как это даст определенные гарантии по реализации проекта в срок и в полном объеме», — поясняет Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс». Технически это сделать несложно. В каждом районе существуют компании, занимающиеся подведением электричества и газа, — можно позвонить им и узнать про подводку инженерии в конкретный поселок. «Советуем обратить особое внимание на то, планируется ли после ввода проекта передавать работы по инженерным сетям в другую компанию. Это может означать пересмотр первоначальных договоренностей. Разумеется, лучше, когда всеми работами на протяжении жизненного цикла проекта занимается управляющая компания застройщика», — отмечает А. Иванов.
 
Крайне важно изучить предыдущие проекты девелопера — сроки строительства, отзывы покупателей, познавательно будет почитать информацию на форумах жителей. «Оценивать нужно поселки такого же класса, формата и желательно расположенные на том же направлении, — уточняет Алексей Хижняков, начальник отдела продаж поселка Маленькая Шотландия. — Рекомендую обратить внимание на историю компании-девелопера: сколько лет работает на рынке, пережила ли кризис, не было ли в то время замороженных проектов. Полезно узнать, насколько уже распродан поселок. Наличие ипотеки говорит о том, что у застройщика все в порядке с документами».
 
Отделяя зерна от плевел
 
МНЕНИЕ
 
Как не попасть на долгостройДмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп»:
 
«Российские реалии таковы, что одноразовых девелоперов гораздо больше, чем профессиональных структур полного цикла. Визитная карточка однодневок — земля с подрядом. Не имея материальных ресурсов для того, чтобы строить дома или хотя бы большую их часть (очередь) одновременно, девелоперы останавливают работы, когда у них нет нового покупателя, и возобновляют, когда очередной клиент вносит деньги в кассу. И если поселок плохо продается, нет никакой гарантии, что он вообще будет завершен. Ведь все активы таких девелоперов — это деньги новых потребителей. Подобные застройщики не имеют административного и кредитного ресурса, не нанимают профессиональных подрядчиков, которые будут выполнять работы нужного качества и в оговоренные сроки, а если и нанимают, то вынуждены соглашаться со стоимостью их работ. Отсутствие больших объемов строительства не дает возможности регулировать цену, принцип «оптом дешевле» не действует. Думаю, что в ближайшее время тенденция роста количества одноразовых девелоперов будет усиливаться из-за изменений в законодательстве. Множество «бумажных» проектов появится только потому, что собственники земли вынуждены делать вид, что занимаются девелопментом, дабы не платить огромные налоги на землю».
 
Известно множество случаев попадания на долгострой при покупке объекта на стадии, когда в реальности есть только название поселка и красивый план застройки.
Для частного покупателя, пожалуй, самый распространенный на сегодняшний день способ проверки подробностей о проекте — поиск информации в Интернете. Но мониторя отзывы, можно столкнуться с противоречивыми данными: кому-то повезло с покупкой, кто-то в принципе недоволен ведением дел компанией, а где-то и вовсе опубликована откровенная ложь. Как определить, где правда, а где происки конкурентов?
 
«Ориентироваться на мнения отдельных людей или отзывы на форумах в Интернете не всегда правильно, — считает Алексей Сенчук, руководитель офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость», — поскольку реальная картина может быть совершенно иной. Данную информацию следует использовать для того, чтобы определить круг вопросов, которые нужно будет задать застройщику после фактического осмотра проекта».
 
С этим согласен и В. Яхонтов, который, впрочем, считает, что отзывы в Интернете все же следует анализировать, чтобы составить представление о застройщике и комплексе. «Негативные мнения заставляют задуматься о перспективах покупки жилья в данном поселке, но лучше проверить правдивость высказываний самостоятельно, при посещении, — рассуждает эксперт. — Для того чтобы не попасть на долгострой, посетите интересующий вас комплекс пару раз за месяц. Динамика строительства на площадке будет видна даже тому, кто не является специалистом в области строительства. Если ничего не меняется, это должно насторожить покупателя».
 
Стоит учитывать, что репутация застройщика — понятие относительное. Об этом напоминает Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»: «Существуют примеры, когда компании делали имя на первом и единственном проекте, а успешный и опытный девелопер, напротив, в какой-то момент сталкивался со сложностями, которые губили положительную репутацию на рынке. Конечно, можно и нужно изучать информпространство на предмет отзывов о проектах и компаниях — благо Интернет сегодня общедоступен. Однако необходимо помнить о практике заказных статей и черного пиара — даже в бочке меда найдется ложка дегтя. Смутить должно преобладание плохих отзывов — скорее всего, это уже не происки конкурентов, а отражение реальной ситуации».
 
Все эксперты советуют с осторожностью воспринимать информацию официального портала компании-продавца. «Сайт сейчас может сделать любая компания, даже «Рога и копыта». Чтобы получить представление о репутации девелопера, желательно «поплавать» в социальных сетях и на форумах, — также рекомендует Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп». — Параллельно с этим хорошо бы пообщаться с риэлторами из трех — пяти известных агентств — они всеми силами захотят расположить вас к своим проектам, поэтому вероятность того, что назовут все за и против интересующего объекта, высока. Но это должны быть именно несколько риэлторских компаний — одна будет сватать проект, продаваемый на условиях эксклюзива».
 
Однако бывает и так, что у девелопера и подрядчика вообще нет никакой истории. «Как правило, это означает только одно: данное юрлицо было создано для реализации конкретного проекта», — говорит Е. Исковских. Но бояться этого, по ее словам, не стоит. «Чаще всего новое юрлицо выступает под брендом крупного девелопера, у которого уже есть опыт успешной реализации проектов. Инициаторами практики «новое юрлицо под новый объект» являются банки. В такой ситуации необходимо проверять бренд и изучать проекты, реализованные под ним», — отмечает эксперт.
 
Когда покупать?
 
Как не попасть на долгострой
Известно множество случаев попадания на долгострой при покупке на стадии, когда в реальности есть только название поселка и красивый план застройки. Разумеется, в этот период приобретение выгоднее. «Однако это рискованно и недальновидно, особенно если речь идет об альтернативной сделке, — отмечает Е. Лобанова. — В идеале хорошо бы дождаться как минимум фундаментных работ: если застройщик уже вложил средства в этот капиталоемкий этап любой стройки, то значительная часть рисков отпадает».
 
Еще один этап, на котором риски ввязаться в долгострой минимизируются, — это аккредитация проекта в банках с участием государства. «Конечно, как только появляется доступ к ипотеке, о низких ценах речь уже не идет, зато покупатель точно знает, в какие сроки получит именно тот загородный дом, который он представлял себе на стадии заключения договора», — добавляет Е. Лобанова.
 
Сам факт приобретения объекта на той или иной стадии строительства зависит и от выбираемого вида недвижимости. «Что касается земли, то оптимальное соотношение цены и минимизации рисков достигается при покупке участка во второй очереди поселка, когда часть его уже реализована. Готовые дома как под ключ, так и под отделку, тоже выгоднее и безопаснее приобретать, когда первая очередь уже построена. Таунхаус имеет смысл выбирать в пятой-шестой секции, когда коммуникации функционируют, отделочные работы проведены и кроме того есть возможность оценить качество строительства», — рассказывает Е. Исковских.
 
Чтобы обезопасить себя от долгостроя, нужно приехать на стройплощадку интересующего вас комплекса несколько раз за месяц. Динамика работ будет очевидна даже для того человека, который не является специалистом в области строительства.
«Отдавать деньги за недвижимость лучше на финальной стадии строительства, когда проведено межевание участков, осуществлена прокладка всех коммуникаций, а количество домовладений реализовано на 50%. Конечно, на начальном этапе работ можно приобрести объект на более выгодных условиях — цена предложения может быть на 15–30% ниже. Но тогда продавцом должна выступать крупная и надежная компания», — считает А. Сенчук.
 
Кроме того, необходим здравый подход к ценам: если они подозрительно низкие, это должно насторожить покупателя. «Стоимость ниже рыночных показателей является тревожным фактором при покупке недвижимости, ибо всегда чем-то обусловлена — отсутствием необходимого пакета документов, работающих коммунальных сетей и прочими недочетами», — заключает В. Яхонтов.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных