Газ в дом. Мечты сбываются? Околоаналитические заметки

«Россияне мечтают о коттеджах и таунхаусах, но многие по-прежнему живут в городских квартирах» — к такому выводу пришли недавно аналитики сайта «Avito Недвижимость» после опроса более 45 тыс. своих посетителей. Судя по цифрам, представленным экспертами других компаний в отчетах за III квартал 2014 г., можно предположить, что интересы продавцов и покупателей совпадают, но все реже пересекаются.

Итак, о мечтателях. По данным Avito, более 80% опрошенных — городские жители. Почти 50% из них считают, что лучше всего жить в загородном доме. К числу возможных приобретателей коттеджа, дуплекса или, на худой конец, таунхауса причисляет себя и автор этих строк, но как говорил персонаж гайдаевского бестселлера: «Имею желание купить дом, но не имею возможности. Имею возможность купить козу, но не имею желания...» Отвечая на вопрос «В какой вид недвижимости вы бы сейчас вложились, если бы имели такую возможность?», большинство участников опроса (39,1%) на первое место поставили загородный дом. А еще 11,7% предпочли земельный участок. Но опять же все упирается в деньги. Неслучайно спрос на дорогое и комфортное не растет, а на дешевое и непривлекательное — падает. Недвижимость, сопоставимая со стоимостью козы, уже никому не интересна.

Эксперты корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис» отмечают отток покупателей даже из самого дешевого — дачного — сегмента загородки стоимостью до 1 млн руб. По их данным, в 2013 г. было продано 29,6% таких объектов от общего объема сделок. В 2014-м этот показатель сократился почти в два раза, до 16,2%. Для ясности: речь идет либо о садовых товариществах, либо об участках без коммуникаций и возможности их подключения в ближайшей перспективе, либо о ветхих строениях в деревнях и селах с перспективой их сноса. Но, как показывает опыт, стратегия «строительство потом» обычно затягивается на неопределенное время.

В результате общая картина на рынке загородной недвижимости за минувшие девять месяцев приобрела мрачноватый оттенок, о чем, собственно, и сигнализируют аналитики ведущих компаний. Вот, например, «ОПИН» отмечает следующее: «Рынок загородной недвижимости Московского региона в 2014 г. показал максимальное за последние годы уменьшение объемов строительства — основным товаром в этом сегменте сегодня, по сути, является земля». Данные аналитического центра компании свидетельствуют, что за три квартала этого года в продажу поступило всего 49 новых поселков против 90 за весь 2013 г., причем основная их часть предлагает участки без подряда. Получается, что стройка в таких коттеджных поселках может растянуться на долгие годы. Сегодня, чтобы купить и землю, и дом в одном флаконе, потребуются значительные вложения средств.

Эксперты еще одной известной компании, «ИНКОМ-Недвижимость», утверждают, что средняя стоимость участков с подрядом и с готовыми коттеджами по итогам минувшего квартала составила 35,7 млн руб. Это притом что за последние три месяца цена снизилась на 2,9%. А вот стоимость участков без подряда, напротив, выросла с 2,5 до 2,7 млн руб. Дешевле на 2,6% стали таунхаусы — они потеряли в цене примерно 300 тыс. руб. (11,5 млн руб. в начале июля и 11,2 млн руб. в конце сентября). Существенное снижение цен отмечено на дуплексы — с 14 млн руб. во II квартале до 12,3 млн руб. в III квартале, что составляет 12,2%.

Спорить с уважаемыми людьми, обладающими огромным опытом и знаниями в деле анализа и статистики, — занятие неблагодарное, но если ориентироваться исключительно на представленные (усредненные) цифры, то можно опять же с легкостью пополнить ряды мечтателей, имея при этом внушительную сумму на руках. Ценник, как и доллар с евро, растет не по дням, а по часам. Аргумент при этом у продавцов железный — санкции. Для чистоты эксперимента предлагаю зайти на сайт любого приглянувшегося поселка, ознакомиться с предложениями, а затем позвонить продавцу и еще раз поинтересоваться стоимостью выбранного коттеджа или таунхауса. Уверяю, в двух случаях из трех озвученная стоимость вас неприятно удивит. Словом, все претензии к модератору...

Но вот что интересно: там, где предлагаются участки без подряда, проблем с айтишниками у застройщиков нет. Прайсы на сайте и в офисе продаж удивительным образом совпадают. Радует то обстоятельство, что подобных поселков насчитывается 64% от всех новых проектов (данные «ОПИН»). Участки здесь продаются по цене от 25 до 550 тыс. руб. за сотку. Коммуникации предусмотрены и включены в стоимость земли. Впрочем, нужно иметь в виду один хитрый момент. Если вам предлагают выложить 25 тыс. за сотку, то будьте готовы к тому, что добираться на вожделенную дачу придется едва ли не на оленях, или приготовьте дополнительную сумму за дороги, электричество, воду и газ (сразу или по мере подведения). По собственному опыту могу сказать, что, например, участок 8–9 соток по Симферопольскому шоссе, примерно в 60–70 км от МКАД и в 10 мин. езды от реки Оки, рядом с Приокско-Террасным заповедником, со своим прудом для купания и рыбалки, обойдется в 1 млн 300 тыс. руб. Участок у леса. Все подъездные пути заасфальтированы. Без пробок сюда можно добраться за 40 мин. (если ДПС не остановит за превышение скорости). Кроме земли застройщик предлагает свет и воду сразу, газ — через год, а кроме этого симпатичный забор и ливневую канализацию. Септик придется устанавливать за свой счет. Земля в центре поселка обойдется дешевле, примерно 900 тыс. руб. за те же 8–9 соток. Уверен, что такой вариант придется по душе не мне одному.

«Многие заинтересованы в приобретении недорогой земли стоимостью до 1 млн руб. При этом дачный пояс за последние годы сдвинулся на 10–15 км от Москвы. Основная часть предложения сосредоточена в 30–60 км от МКАД, тогда как еще три-четыре года назад дачи покупали в 15—30-километровой зоне», — констатируют аналитики «ОПИН», и с ними трудно не согласиться. Дачи уходят туда, где лучше экология и более низкая плотность населения.

Не могу не поделиться еще одним любопытным наблюдением из разряда «Голь на выдумки хитра». Дело в том, что найти искомый 1 млн руб. среднестатистическому москвичу, мечтающему о загородной жизни, сегодня вполне по силам. Но вот еще 4–5 млн на стройку — весьма проблематично. И тогда на купленном участке люди устанавливают временное сооружение, которое, как известно, на долгие годы становится постоянным. Обычный контейнер в коттеджном поселке с каким-нибудь пафосным названием ставить как-то не с руки. И тогда в ход идет фанерно-брусовой конструктив в суперэкономичном формате. Застройщиков такая самодеятельность, естественно, угнетает (согласитесь, как продать роскошный коттедж, если соседи по участку живописно обустраивают «нечто»). Но ничего не попишешь, участок-то продан без обязательного строительного подряда. Так что все призывы к высокой архитектуре часто остаются воплем вопиющего в пустыне. Однако тут все же имеется некий ограничитель. Если электричество и воду в свою сараюшку вы сможете провести, то с газом могут возникнуть проблемы. Централизованное снабжение голубым топливом имеет много всяческих ограничений. И запускают его далеко не в каждую картонную коробку. К тому же подключение к трубе может стоить как возведенное на участке сооружение. Тот, кто знаком с подобной ситуацией, часто отказывается даже от самого заманчивого загородного участка и пополняет ряды мечтателей, зажав свой заветный миллион до лучших времен.

Бедность, конечно, не порок, и все же для небольшой категории наших граждан эта поговорка явно неактуальна. Рост цен на дорогие загородные объекты в нестабильной экономической ситуации только подстегивает людей с деньгами к покупкам. По данным аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость», домовладения в коттеджных поселках премиум-класса подорожали с 34,3 до 35,1 млн руб., — на 2,4%. Вопреки ожиданиям многих специалистов рынка выросла цена на дома класса de luxe — 89,3 млн руб. во II квартале и 97,2 млн руб. в III квартале, то есть рост составил 8,8%. «Возможно, это связано с сокращением предложения и увеличением спроса на фоне нестабильной политической ситуации и растущим недоверием к европейским активам. С определенной долей вероятности она заставила состоятельных граждан пересмотреть свое отношение к российской недвижимости как к более надежному инструменту для сохранения своего капитала», — констатируют эксперты.

Коль скоро цены на качественную загородную недвижимость растут, то, вероятнее всего, в нынешней ситуации можно не только сохранить, но и приумножить кровно заработанные (если они, конечно, имеются в наличии). Задавшись этим вопросом, я посчитал возможную выгоду на примере одного весьма раскрученного поселка по Киевскому направлению в 37 км от МКАД.

Вот какая получилась калькуляция:

• участок без подряда со всеми коммуникациями — 2 млн руб.;
• заводка коммуникаций в дом — примерно 500 тыс. руб.;
• строительство небольшого, но качественного коттеджа из современных энергосберегающих панелей (США, Канада, Германия) — еще примерно 2,5 млн руб.;
• внутренняя отделка по минимуму — 2 млн руб.

Итого: 7 млн руб.

Примерно такой же коттедж на таком же участке застройщик предлагает за 10 млн руб. Разница, как видим, весьма заманчивая.

Однако эксперты, судя по всему, моего оптимизма не разделяют. Плавное снижение инвестиционной активности специалисты наблюдают уже более пяти лет и объясняют следующими факторами: «Во-первых, это связано с насыщением потребительского спроса, а также снижением платежеспособности граждан после кризиса. Во-вторых, девелоперы научились грамотно рассчитывать рыночную стоимость загородных объектов, не оставляя возможности инвестору для выгодной перепродажи. В-третьих, объемы строящегося жилья и их реализация на первичном рынке мешают инвестору выйти на вторичный рынок с аналогичным продуктом по более высокой цене. Пока застройщик не распродаст весь объем товара, первичное предложение будет конкурировать с предложением инвестора», — считает Андрей Кройтор, директор Департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость».

Чтобы окончательно развеять все сомнения, я нашел-таки в описанном коттеджном поселке дом своей мечты, уже построенный и обжитой. Хозяйка любезно согласилась ответить на все интересующие вопросы. И — о, ужас! Мои инвестиционные ожидания разлетелись в пух и прах. Стоимость полностью готового домовладения составила 14 млн руб.