Эти загадочные участки без подряда

Земля, в каком бы виде она ни предлагалась к продаже, всегда будет востребованна, хотя бы потому, что этот ресурс, как известно, из категории невосполнимых. Однако есть формат, который пользуется повышенным спросом и особенно в кризисное время, — это участки без подряда. Почему?

Как известно, участки без подряда (УБП) стали крайне популярны в кризис 2008-го. С одной стороны, на фоне скачков курса рубля и банкротства кредитных организаций граждане стремились сохранить свои сбережения, конвертировав их в недвижимость. С другой — выбор падал именно на этот формат загородного рынка, поскольку, не ощущая уверенности в своих материальных возможностях в среднесрочной перспективе, потребители не были готовы брать на себя дополнительные обязательства по финансированию строительства дома, отмечают эксперты компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Немаловажную роль сыграли и предлагаемые скидки. В 2009 г. рынок оптовой продажи земли остановился, и крупные землевладельцы, разделив ее на участки и пообещав подведение к ним коммуникаций, начали реализовывать УБП с существенным дисконтом. Следствием этого стал ажиотажный спрос на новый формат недвижимости. Примечательно, что тогда многие девелоперы и землевладельцы предрекали новому формату близкий конец. Однако последние шесть лет опровергли этот прогноз скептиков: и сегодня именно УБП по-прежнему демонстрируют наилучшие показатели продаж.

Эксперты обращают внимание, что УБП иногда принципиально различаются — они могут быть с подведенными коммуникациями (или обещаниями их провести) и без таковых. Однако стандартом на рынке принято считать участки с коммуникациями, и большинство покупателей обычно подразумевают их наличие по умолчанию.

Специалисты также указывают на некоторые недостатки этого формата. Прежде всего — непредсказуемые сроки строительства и отсутствие единой архитектурной концепции поселка. Сегодня, чтобы нейтрализовать эти минусы, застройщики — из числа тех, кто нацелен на долгосрочную работу в сегменте УБП, — устанавливают некоторые ограничения при строительстве домов. Как правило, это касается материала домов (дерево или камень), этажности и стиля ограждений.

По наблюдениям риелторов, темпы строительства в поселке в большинстве случаев являются одним из ключевых критериев при выборе объекта потенциальным покупателем. Поэтому эксперты не рекомендуют совмещение форматов участков с подрядом и без подряда в рамках одного проекта, так как это может негативно отразиться на спросе. Точнее говоря, совмещение форматов допустимо лишь при разделении их в строго определенном порядке на отдельные зоны.

Наибольшим интересом у покупателей пользуются УБП в тех поселках, строительство в которых завершено на 90%. За ними охотятся как частные лица, так и мелкие застройщики, намеревающиеся построить дом и впоследствии перепродать его дороже.

Поселки с участками без подряда экономкласса расположены главным образом в отдаленных районах — более 30 км от Москвы. Это объясняется тем, что спрос на готовые дома здесь довольно низкий и застройщикам менее выгодна их реализация. На расстоянии же до 30 км от столицы наблюдается дефицит объектов рассматриваемого формата.

«Если говорить о прогнозах, то спрос на участки без подряда на удалении до 30 км от Москвы будет превышать предложение, и они даже станут еще дефицитнее. На большем расстоянии ситуация будет диаметрально противоположной: предложение превысит спрос, цены на участки без подряда не увеличатся, возможно даже их снижение», — резюмирует Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость».

Еще один немаловажный момент. Если говорить об участках без подряда, которые предлагаются без коммуникаций, то обращаем ваше внимание на следующее: купив такую землю по дешевке, можно пополнить ряды обладателей неликвида — то есть вы будете владеть объектом, который невозможно или почти невозможно продать в будущем. Или придется потратиться — потребуется привлечение дополнительных средств, например, для изменения категории земли, чтобы построить полноценный дом на участке, или за свой счет тянуть линию электропередачи, или обзаводиться скважиной, чтобы снабжать свое хозяйство водой.

Еще в конце 2008 г. на рынке загородной недвижимости началось «расслоение» проектов — на успешные и неуспешные. Сейчас эта тенденция только усиливается. Поэтому к неуспешным проектам застройщики пытаются привлечь внимание дисконтом. Но ожидаемый ими эффект достигается крайне редко. Покупатели сегодня стали мудрее и опытнее, и многие из них не гонятся за максимальными скидками, понимая, что ими застройщики могут маскировать свои проблемы, — отмечают эксперты, и это в полной мере относится к УБП.