Домик в сосновом бору построить можно, но...

 

Лес или не лес, вот в чем вопрос...

 

Впрочем, не будем перегибать палку — дом в лесу можно купить, действуя исключительно в рамках закона. Главное — выяснить статус земли и верить при этом не столько своим глазам, сколько документам. Дело в том, что деревья на участке вовсе не обязательно являются лесом. Как поясняет Елена Исковских, директор по продажам Atlas Development, часто территории с лесной порослью в кадастре проходят в категории земель поселения либо сельхозназначения. Это может быть связано с тем, что лес достаточно молодой, и его не успели зарегистрировать. А бывает и наоборот: лес на бумагах значится, а на самом деле его нет — был уничтожен короедом, пожаром, исчез вследствие проведения санитарных рубок и т.д.

 

«Лес — понятие фактическое и документальное, — добавляет Александр Дубовенко, учредитель компании «ГУД ВУД». — Допустим, вы можете посадить деревья на площадке, которая предназначена по документам для строительства дома, то есть с назначением ИЖС. Естественно, в этом месте вы вправе построить жилье, у вас есть разрешение, а то, что там выросло 10 или 100 деревьев, — случайность».

 

Совершенно иная ситуация складывается, если земли принадлежат государственному лесному фонду. Они находятся в федеральной собственности, вырубка деревьев здесь категорически запрещена. Такие участки не могут отчуждаться, переходить в собственность как физических, так и юридических лиц, и о строительстве домов на землях Гослесфонда не может быть и речи. Правда, существуют серые схемы: переуступка прав аренды участка и т.п. Однако эти сделки крайне рискованные, предупреждает А. Дубовенко.

 

Воздушные замки

 

По существующим правилам даже долгосрочная аренда участка (на срок до 99 лет) на землях лесного фонда не дает права на капитальное строительство, например, полноценного загородного коттеджа. Как говорит Карен Мелконян, управляющий партнер EliteCenter, на таких площадках возможны только постройки временного характера — бытовки, беседки, домики для отдыха, то есть бесфундаментные.

 

Естественно, некоторые ловкачи и здесь умудряются обойти закон. «Многие спекулируют на эту тему, возводят огромные дома на сваях, считая их бесфундаментными, так как под ними есть пространство, — рассказывает А. Дубовенко. — Следуя такой логике, и Останкинскую башню, которая стоит на трех ногах и под которой тоже есть воздух, можно признать временным сооружением». Предупредим сразу: покупать «воздушный замок» себе дороже. Такая постройка — прямой кандидат на снос, как, например, «небоскребы» на дачных участках.

 

Вообще, затевать в лесу какие бы то ни было масштабные проекты и при этом не нарушать законы крайне сложно. Так, массу ограничений содержит Лесной кодекс. «При использовании лесов в целях строительства, реконструкции исключаются случаи повреждения зеленых насаждений, растительного покрова и почв даже за пределами лесного участка, — рассказывает Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп». — Запрещен проезд транспортных средств и иных механизмов по произвольным, неустановленным маршрутам. Земли, на которых есть нарушения, или загрязненные подлежат рекультивации в срок не более одного года после завершения соответствующего этапа работ». По словам эксперта, проезд техники к месту строительства по закону невозможен, если нет дороги (а в лесу, как известно, с дорогами дела обстоят не лучшим образом). Кроме того, невозможно проложить коммуникации. Даже если поставить септик (что тоже нужно отдельно согласовывать), обслуживающая техника не сможет добраться к нему, не повредив почву и растительность. То же самое с газовой магистралью, электричеством и пр.

 

 

Между домом и деревьями

 

Значит ли все вышесказанное, что застройщики зеленых поселков преступают законодательные нормы? Вовсе нет. Скорее всего, дома в окружении деревьев возведены добросовестными компаниями на участках, имеющих категорию «земли поселений». «Если поселок планируется к постройке на землях, прилегающих к лесу, на опушке, то препятствий для разрешения на строительство, скорее всего, не возникнет», — говорит Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость».

 

Однако так или иначе без жертв не обходится. По словам Е. Исковских, девелоперы оформляют порубочный билет — документ, позволяющий спиливать деревья на территории пятна будущей застройки. Если земля включена в гражданский оборот, находится в собственности и лес на участке оформлен как древесно-кустарниковая растительность, то вырубка возможна и без билета.

 

«В процессе стройки 90% деревьев погибает от нарушения дренажа почв и повреждения корневой системы. Приобретая дом на начальном этапе строительства, покупатель рискует получить на выходе совсем другой продукт, так как лесной участок нередко теряет прежний статус», — говорит В. Яхонтов.

 

Впрочем, некоторые застройщики идут другим путем: они превращают в лес участки в чистом поле. Алексей Коротких, руководитель отдела продаж компании Villagio Estate, приводит в пример поселок Villagio Estate, где на сегодняшний день высажено более 35 тыс. деревьев. По словам эксперта, большинство проектов компании начиналось с пустырей, поэтому практически все рекреации рукотворные. Исключение составляет поселок Шервуд, расположенный под сводами соснового бора. В Millennium Park порядка 35 га территории занимают созданные девелопером парки, сады, декоративные каналы.

 

Зеленый рынок

 

На первый взгляд деревьев в Подмосковье много, земель, граничащих с лесом, тоже достаточно. Но вот зеленые площадки, на которых можно строить, — дефицитный товар.

 

«Лесные участки рядом с Москвой — сверхценная вещь, они в принципе считаются уникальными, как и дома, построенные на них. Стоимость таких объектов без проблем может быть увеличена в два-три раза», — говорит А. Дубовенко. Михаил Подрабинек, руководитель портала Cottage.ru, приводит следующие цифры: стоимость одной сотки земли на участке, граничащем с лесом, в среднем на 20–25% выше, чем на соседних, и на 50% — чем в чистом поле.

 

По данным Ирины Калининой, генерального директора агентства недвижимости TWEED, количество площадок именно с лесными деревьями не превышает 10% от общего объема предложения, если смотреть в среднем по загородному рынку. Больше всего таких участков на западе и северо-западе области, прежде всего на Новой Риге и Рублевке, а также на Киевском, Дмитровском и Ярославском направлениях.

 

Что интересно, сейчас на зеленом рынке можно выбрать жилье на любой вкус, предложения есть почти во всех сегментах домовладений, за исключением апартаментов, которые, видимо, на лоне природы не совсем уместны. Татьяна Алексеева, заместитель генерального директора Vesco Consulting, отмечает: «Дома в окружении деревьев всегда являются в поселке лучшими и больше ценятся: в среднем коттедж на лесном участке стоит в полтора раза дороже остальных, таунхаус — в три с половиной раза».

 

Несмотря на высокую цену, лесная недвижимость пользуется большим спросом и раскупается быстро. Например, как отмечает А. Коротких, уже через полгода после старта продаж в элитном поселке Madison Park было реализовано свыше половины домов, имеющих выход в лес. То есть такое жилье — это еще и хорошее инвестиционное решение.

 

Источник: Vesco Consulting

 

О прелестях жизни на природе

 

Чем же так мил лес горожанам? Понятно, что «под Москвою ловятся лещи, водятся грибы, ягоды, цветы», как поется в песенке из популярного мультфильма. Но есть и другие плюсы, которые с удовольствием отмечают эксперты. «В сосновых борах воздух насыщен отрицательными ионами, что положительно влияет на здоровье людей. Здесь и дышится легче, и положительный психологический эффект присутствует — людям приятно находиться среди сосен», — говорит В. Яхонтов.

 

Жизнь на лесном участке дает ощущение приватности и гармонии с природой. По словам Е. Исковских, здесь люди скрыты от посторонних глаз. Вид из окон открывается не на соседский дом, а на вековые деревья, которые еще и отлично защищают от шума. Разу-меется, хозяевам гарантированы хорошая экология, свежий воздух. Еще один веский аргумент за: «Если земли Гослесфонда находятся рядом с вашим участком — это залог того, что поблизости не будет вестись строительство», — утверждает Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс». То есть деревья по соседству уж точно никто и никогда не вырубит.

 

Покупатели жилья в организованных поселках, находящихся в окружении леса, могут рассчитывать и на блага цивилизации. Как отмечает Татьяна Румянцева, руководитель отдела продаж компании «Высота», девелоперы качественных проектов в полной мере обеспечивают жителям доступ ко всей необходимой инфраструктуре — как транспортной, так и социальной.

 

Справедливости ради надо сказать, что приверженцы жизни в лесу могут столкнуться и с определенными трудностями. Во-первых, требуется более тщательная проверка документов. У продавца нужно выяснить категорию земли, наличие разрешения на строительство и свидетельства о праве собственности. Если возникают какие-либо подозрения, лучше обратиться в местную администрацию для уточнения информации.

 

Во-вторых, уже приступая к строительству, следует учесть множество нюансов. «В лесу естественное освещение не слишком яркое, в связи с этим необходимо спроектировать высокие и широкие оконные проемы, которые в то же время не будут существенно влиять на теплоотдачу дома, — рассказывает К. Мелконян. — Имеет смысл сделать дополнительные окна в крыше. Нужно учесть и особенности природного рельефа: на равнинной местности особого внимания потребует гидроизоляция, на возвышенности проще организовать водосток, но сложнее установить фундамент. Учитывая наши непростые погодные условия, необходимо тщательно продумать систему очистки дома и участка от снега, а также способы защиты от высокой влажности».

 

Нужно быть готовыми и к некоторым другим особенностям «таежного» быта, например, недостатку солнца, которое и без того редко балует жителей Подмосковья. Не исключено, что будут досаждать насекомые. На окруженном деревьями участке сложно организовать газон или вырастить собственные овощи, зато уборкой шишек, иголок и сухих листьев придется заниматься регулярно. Впрочем, что значат такие мелочи для истинных любителей лесной жизни?