Дом в кредит Спрос превышает предложение

В сознании российских граждан ипотека в первую очередь ассоциируется с необходимостью срочно решать жилищные проблемы. Мы берем кредит на покупку квартиры, чтобы добавить жизненного пространства растущей семье, разъехаться с родителями или просто обзавестись собственным жильем. К сегменту загородной недвижимости обращаются те, кто на первое место ставит ее преимущества — экологию, отсутствие городской суеты и приватность.

 

 

Кому с ипотекой хорошо

 

По статистике, около 30% покупателей загородных коттеджей пользуются ипотечными займами, а еще 30% приобретают домовладения в рассрочку. Клиентов, которые сразу готовы заплатить полную стоимость объекта, совсем немного. В основном ипотечные кредиты берут вполне состоятельные люди в возрасте от 37 до 50 лет, пожелавшие сменить шумный город на размеренную жизнь в окружении природы, не отказываясь при этом от привычного комфорта. Продав свои двушки и трешки в спальных районах, они покупают таунхаус или дом гораздо большей площади в одном из организованных подмосковных поселков. Ипотека при этом выступает как вспомогательный инструмент. Если средства, вырученные от продажи квартиры, лишь частично покрывают стоимость приобретаемого объекта, оформляют кредит на недостающую сумму. Но даже если денег хватает, многие предпочитают все же взять заем в банке, а сэкономленное потратить на ремонт и отделку помещений.

 

Еще одной категорией заемщиков, приобретающих загородное жилье, оказываются те, кто не желает расставаться с квартирой в городе, но непременно хочет иметь уютный домик для отдыха и развлечений. У таких клиентов, как правило, есть некоторые сбережения, позволяющие сделать первоначальный взнос. Остаток выплачивают равными долями из получаемых доходов.

 

Таким образом, загородную ипотеку берут не из острой необходимости, а для того, чтобы переезд за город прошел как можно незаметнее для семейного бюджета, ведь мало кому захочется жертвовать привычным уровнем жизни. В сегменте жилья экономкласса каждый второй покупатель предпочтет взять кредит, нежели долго копить на приглянувшийся домик в Подмосковье. Среди тех, кто приобретает дорогое жилье, желающих воспользоваться банковскими программами меньше — всего 20%, остальные 80% вносят сумму либо полностью, либо в рассрочку.

 

 

Парадокс

 

Несмотря на то что первые сделки по ипотеке на загородном рынке начали проводить более десяти лет назад, реальная возможность взять кредит на покупку дома или участка появилась недавно. Увеличение числа банковских структур, готовых кредитовать загородные проекты, постоянно растущее количество аккредитованных поселков, а также понятные и относительно стабильные условия выдачи займов — все это делает ипотечное кредитование доступным для каждого из нас. Такая тенденция подтверждается и на практике: наличие ипотечной программы автоматически повышает интерес к проекту со стороны покупателей, в результате чего спрос порой может вырасти на 50%.

 

Несмотря на видимую доступность ипотечных программ, все еще остаются проблемы, мешающие развитию кредитования загородного сегмента. На сегодняшний день всего лишь в 35% поселков в Подмосковье, находящихся в активной продаже, могут предложить своим клиентам приобрести домо­владения с использованием ипотеки. При этом далеко не каждый потенциальный заемщик этим воспользуется. Все дело в больших сроках получения аккредитации жилого комплекса в банках (обязательное условие ипотеки). Только половине покупателей удается приобрести дом или участок с привлечением заемных средств: наиболее ликвидные предложения быстро вымываются с рынка. Скажем, в сегменте малоэтажного жилья к моменту заключения партнерской программы между застройщиком и банком в продаже остаются лишь секции и квартиры по максимально высоким или средним ценам. При этом вызывает удивление тот факт, что кредитные организации открывают ипотеку в многоэтажном строительстве на стадии фундамента (нужно возвести еще от 9 до 12 этажей), а в малоэтажном — на этапе второго этажа, хотя третий является последним.

 

 

Все эти условности!

 

Условия кредитования в загородном сегменте практически не отличаются от условий ипотеки в городе: ставка по займу в среднем равняется 14%, а сроки его выдачи могут достигать 20–30 лет. Заметим, что ставка 14% оказывается неким рубежом, материальным и психологическим. Если она выше, спрос на продукты ипотечного кредитования снижается. Так, в прошлом году, когда ставка по ипотеке была 12,2%, коттеджи и дорогие таунхаусы стоимостью 15 млн руб. приобретал каждый пятый. После ее повышения до 13,5–14% на сделку решается только каждый десятый. Поэтому, если ставка по ипотечному кредиту продолжит расти, рынок может остановиться.

 

А пока этого не произошло, стоит воспользоваться актуальными предложениями. Например, по ипотеке от Сбербанка России можно приобрести таунхаус или дуплекс в коттеджном поселке экономкласса Лосиный Остров, расположенном между Ярославским и Щелковским шоссе. Согласно условиям кредитного учреждения максимальный размер займа составляет до 85% от стоимости объекта, ставка зависит от размера первоначального взноса, срока кредитования, который может достигать 30 лет, и колеблется от 11,05 до 14% в рублях и от 9,1 до 12,1% в иностранной валюте. Комиссия отсутствует.

 

Банк «Открытие» предлагает ипотеку покупателям квартир в таунхаусах и дуплексах коттеджного поселка Сабурово Парк в 7 км от Москвы по Пятницкому шоссе. При этом минимальный размер займа составляет до 60% от общей стоимости объекта, ставка — 12,5%, а сроки кредитования — до десяти лет.

 

Условия по ипотеке, распространяющиеся на приобретение коттеджей в жилом комплексе «Эсквайр Парк» в 45 км от МКАД по Новорижскому шоссе, предполагают выдачу средств под 12,2–12,7% годовых при уплате не менее 20% от общей стоимости дома в качестве первоначального взноса. Сроки кредитования составляют до 20 лет.

 

Таким образом, можно отметить, что условия сделки зависят не столько от поселка, сколько от платежеспособности покупателя: клиент идет в банк, где в зависимости от его кредитной истории, материального положения и размера первоначального взноса подбирают наиболее подходящие условия по ипотеке.

 

Обычно сделка по кредитованию загородной недвижимости оформляется в течение одного месяца. Около недели требуется на сбор нужных документов для предоставления в банк, затем принимается первоначальное решение о выдаче кредита, а после этого осуществляется реальная оценка домовладения, готовится окончательный пакет документов, и заемщик выходит на сделку.

 

 

Взгляд в будущее

 

Уровень спроса на загородную недвижимость и разнообразие предложений позволяют прогнозировать активное развитие ипотечного кредитования этого сегмента рынка. Сейчас застройщики стараются ввести ипотеку на все поселки, имеющие аккредитацию и парт­нерские договоренности с банками. В противном случае продавать загородную недвижимость в желаемых объемах сложнее, безусловно, если речь не идет о высоколиквидных жилых комплексах. Особенно ярко тенденция видна в сегментах малоэтажной застройки и таунхаусов, в которых ипотеку берут более половины покупателей.

 

Еще одна причина, позволяющая делать положительные прогнозы, — это инфляционная динамика. Многие покупатели не исключают, что рубль может обесцениться и размер ежемесячного платежа, таким образом, станет менее ощутимым. Есть даже отдельная категория клиентов, которые используют ипотеку для аккумулирования своего капитала. Деньги в отличие от недвижимости имеют свойство терять свою ценность как минимум на величину инфляции, а жилье даже в самые неблагополучные для рынка времена ежегодно дорожает на этот самый показатель.

 

Потенциальные покупатели жилья перестали бояться ипотеки, поняв преимущества такого инструмента. Более того, участников рынка недвижимости не пугает рост процентных ставок по кредитам, который на фоне общего обесценивания денег оказывается ничтожным.