Дом у воды: тройная надбавка за экологию и престиж

 

На волне спроса

 

Наличие водоема — довольно веский аргумент в пользу приобретения недвижимости в конкретном проекте. Большинство покупателей хотят, чтобы в самом поселке или рядом с ним в пешей доступности была какая-нибудь вода — пруд, речка, озеро. Однако, отмечает Татьяна Алексеева, заместитель генерального директора Vesco Consulting, данный критерий нерешающий и при выборе уступает таким параметрам, как направление, бюджет, удаленность и наличие коммуникаций. Впрочем, это не касается покупателей, которые увлечены водными видами спорта. Для них большая вода рядом с загородным домом — главная характеристика объекта. Тем не менее наличие водоема — хорошее конкурентное преимущество для застройщика, даже если речь идет не о водохранилище, а о небольшом прудике или искусственном озере в поселке.

 

Как известно, значительное количество поселков у воды расположено на западе, северо-западе и севере Московской области. Ведь именно там раскинулись самые крупные водохранилища — Рузское, Можайское, Истринское, Пестовское, Клязьменское и др. Кроме того, в Подмосковье множество рек, озер, прудов и прудиков, и территории вокруг них также осваивают под загородные комплексы.

 

По данным компании Kaskad Family, число поселков, которые имеют собственный крупный водный объект или граничат с ним, составляет примерно 10% от общего количества. Эксперт Т. Алексеева немного расширила изучаемый сегмент, по ее мнению, почти 18% поселков загородного рынка (155 из 867) располагает водоемами непосредственно на территории или в пешей доступности. При этом подавляющее большинство проектов относится к сегменту экономкласса — 67,6%, или 105 единиц. Например, Приозерье, Окская Слобода, Smartville Aqua, Речной, Большая Вода, Березкино, Южные Дачи, Кубринские Истоки. Правда, отмечает эксперт, местом отдыха в демократичном поселке называют даже небольшую речушку 4 м шириной. В бизнес-классе объектов у воды меньше — 26,5%, или 41 поселок. Это, например, поселки Hyde Park, ВИПушки, Иволги, Полуостров, Медведево. Элитные и вовсе можно пересчитать по пальцам — всего 5,8% от общего числа предложений, или девять объектов. В частности, Стольное, Староникольское, Crystal Istra и др.

 

Чаще всего обладателями домов у большой воды становятся довольно обеспеченные люди, которые занимаются, например, яхтингом. Елена Исковских, директор по продажам Atlas Development, отмечает: «Как правило, интерес таких покупателей сосредотачивается на проектах бизнес- и элитного класса с инфраструктурой для активного отдыха на воде». При этом подавляющее большинство объектов с обширным водным пространством расположено за отметкой 120 км от МКАД, как, например, Можайское или Верхнерузское водохранилище. Такое расстояние совершенно не смущает тех, кто по-настоящему увлечен водными видами спорта.

 

Ближе к Москве столь обширных водных просторов, конечно, не найдешь, тем не менее поселки для постоянного проживания рядом с довольно крупными водоемами существуют. Как отмечает председатель совета директоров Kaskad Family Валерий Мищенко, это проекты на Пестовском водохранилище (по Дмитровскому и Ярославскому направлениям), а также коттеджные поселки (КП) по Рублево-Успенскому шоссе, которые выходят на Москву-реку, например Николина Гора. Правда, цены на жилье в них начинаются от 1 млн долл.

 

Что нам стоит пруд построить

 

Наличие в поселке водоема — это не только конкурентное преимущество. Это еще и видовые характеристики проекта, рассказывает Е. Исковских. На берегу всегда можно оборудовать рекреационную зону, собственный пляж, сделав таким образом досуг жителей поселка более насыщенным. К тому же это еще и повод для повышения стоимости предлагаемых к продаже квадратов. Как отмечают эксперты, цены на дома у воды часто в несколько раз превышают стоимость загородного жилья «в поле». Зная это, некоторые девелоперы создают искусственный водоем или расчищают старые реки и озера, находящиеся поблизости.

 

Строительство на территории загородного объекта искусственного водоема должны вести квалифицированные специалисты, так как даже самая незначительная на первый взгляд ошибка может привести к печальным последствиям. В частности, необходимо заранее осуществить гидрологические изыскательские работы, подготовить проект и доказать с технической точки зрения правильность выбранного для этих целей места, рассказывает А. Коротких. В некоторых случаях процесс должен быть согласован с государственными органами. Еще сложнее, продолжает эксперт, решить вопрос по гидротехническому проектированию для объектов, где вода циркулирует по кругу, а не естественным путем. Последний вариант возможен лишь тогда, когда искусственно меняется русло реки или строят плотину. При создании замкнутой циркуляции и очистке воды применяют целый набор специального оборудования — фильтры, скиммеры, насосы.

 

Немногие застройщики проявляют повышенную ответственность в отношении водоемов, расположенных поблизости или на территории КП. Увы, порой недосмотр, некачественно выполненные работы приводят к чрезвычайным ситуациям, серьезным финансовым потерям и сказывается на репутации компании. Так, рассказывает Т. Алексеева, показательным примером несоблюдения необходимых правил содержания пруда является случай, произошедший в одном из поселков ближнего Подмосковья, где вода подмыла плотину и пролилась ниже по течению реки. А все потому, что застройщик заполнил строительным мусором ближайшие овраги и перекрыл русло реки.

 

Аналогичная ситуация произошла в прошлом году и в другом поселке, относящемся уже к сегменту дальних дач. Там был разрушен каскад озер, и пруд пересох. Оказалось, что при строительстве пруда у плотины не была предусмотрена горловина для аварийного сброса воды, и, как следствие, в первую же весну, когда случился паводок, пруд переполнился, и плотину прорвало. Для устранения этой ошибки компании потребовалось больше года. В настоящее время на ее официальном сайте размещено сообщение о том, что работы по восстановлению плотины подходят к концу, идет наполнение пруда водой. После окончания работ специалистов с выполнением всех технических норм по водоему начнутся работы по благоустройству прилегающей территории.

 

Строительство искусственного пруда чревато для будущих жителей поселка не только, например, возникновением чрезвычайных ситуаций, но и дополнительными финансовыми нагрузками. «Это довольно дорогое удовольствие, поскольку вызывает дополнительные расходы в расчете на единицу жилья, которые покупатель далеко не всегда готов оплачивать, особенно в условиях волатильного рынка, еще не оправившегося от кризиса, — говорит В. Мищенко. — Люди, приобретающие дачи в поселке экономкласса, как правило, консервативны в отношении эксплуатационных платежей. Даже лишние 1,5 тыс. руб./мес. за вывоз мусора и чистку от снега напрягают потенциального клиента. А если добавить еще 500 руб. за обслуживание водоема...» Поэтому, констатирует эксперт, искусственное озеро — это роскошь, которую мало кто может себе позволить. Чаще застройщики делают небольшие парковые зоны, сооружают малые архитектурные формы и прудики. А вот крупные объекты типа искусственного водоема на загородном рынке давно никто не создавал.

 

Кроме того, приобретая дом, не стоит забывать о минусах, с которыми придется смириться владельцу коттеджа, построенного на берегу водоема. Это, например, повышенная ветреность и увеличенная влажность, насекомые, обитающие у воды. А если поселок расположен рядом с особо популярным местом отдыха, то жителям придется быть готовыми к шуму, не всегда чистой территории и привыкнуть к большому числу отдыхающих.

 

Тройная переплата

 

Стоимость домовладений у воды ощутимо выше, чем «в поле». Однако водоем водоему рознь. Если речь идет о крупном объекте, то цены на коттеджи около него будут примерно на 30% выше, говорит Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». А наличие небольшой речушки приведет к удорожанию на 10–15%. Искусственные пруды практически не влияют на стоимость жилья, лишь ускоряют темпы реализации проекта. К тому же важно, на каком расстоянии от водоема находится поселок, добавляет В. Мищенко. Например, участки на берегу Истринского водохранилища стоят 5–7 тыс. долл./сотка, а аналогичные расположенные на удалении от воды, допустим, в пределах 1 км — уже 1,5–2,5 тыс. долл./сотка. Соответственно, чем дальше от воды, тем дешевле земля. Объекты, раскинувшиеся в 10–15 км от большой воды, стоят уже в два раза меньше, от 0,5 до до 1 тыс. долл./сотка. Эти цены актуальны для участков без подряда, то есть без учета инфраструктурного взноса.

 

Если говорить о вторичном рынке загородных поселков у пруда, водоема, то, по словам Алексея Коротких, руководителя отдела продаж компании Villagio Estate, стоимость самого дорогого домовладения с выходом к воде (Пестовское водохранилище) в проекте «Лазурный берег», что на 29-м км Дмитровского шоссе, составляет 7,5 млн долл. с учетом отделки. Это особняк площадью 1,5 тыс. кв. м и участком 70 соток. Аналогичные цены в Millennium Park и Гринфилде.

 

В будущем, учитывая высокий спрос и ограниченный объем земельного фонда рядом с большой водой, цены на такие домовладения и участки будут расти, считают эксперты.