Дом от собственника или застройщика. Что лучше?

 

Инвестор формирует рынок

 

Вторичные предложения на загородном рынке появляются главным образом благодаря инвестиционным сделкам. «В строящихся коттеджных поселках цена объекта недвижимости на начальной стадии ниже на 20, иногда даже на 30–40% цены аналогичного объекта после ввода всего проекта в эксплуатацию. Этим пользуются ищущие легких денег — покупка у проверенного застройщика на начальном этапе строительства всегда является выгодной», — поясняет Евгения Панова, руководитель департамента загородной недвижимости Vesco Group.

 

В настоящее время во многих поселках премиум и бизнес-класса существует весьма внушительный объем домовладений для перепродажи. При этом на вторичном рынке могут быть более интересные условия, чем в сегменте новостроек: например, выигрышное местоположение. Так, в КП Мэдисон Парк имеется единственный дом с выходом и к парку, и к озеру, который повторно выставлен на продажу. Правда, его цена несколько превышает стоимость объектов в этом же поселке, находящихся на стадии строительства.

 

Еще одной причиной, по которой на загородном рынке появляется вторичка, может быть желание собственника перебраться на новое место жительства. «Иногда меняются жизненные планы, приоритеты, семейная ситуация, политическая или экономическая обстановка в стране и срочно приходится избавляться от казавшегося ранее желанным приобретения. В этой ситуации загородная недвижимость, особенно если это второй дом, идет с молотка», — рассказывает Е. Панова.

 

И все же подобные объекты гораздо чаще выставляют на продажу именно инвесторы. «Собственники «свежей» вторички продают их реже и, как правило, потому, что им необходимо дополнительное финансирование для их новых проектов или бизнеса», — объясняет Юлия Саболевская, директор департамента загородной недвижимости Blackwood.

 

«Свежая» вторичка начала массово выходить на рынок в 2009 г., в период самой острой фазы кризиса. В настоящее время она представлена и коттеджами, и таунхаусами, и даже участками без подряда. Среди крупных поселков, которые недавно стали вторичкой, можно выделить Павлово, Новахово, Шервуд. А вот чем меньше поселок, тем реже в нем появляются предложения для перепродажи. Первые возникают уже через два-три года, но случается, что и раньше, как, например, в поселке Раздоры. При этом право продажи иногда отдается самому застройщику. «Это связано с наличием у него действующего офиса продаж и рекламной кампанией, направленной как раз на продвижение данного поселка», — отмечает Андрей Муравьев, руководитель департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость».

 

В условиях конкуренции

 

Рынок «свежей» вторички создает жесткую конкуренцию первичному рынку, особенно когда в поселке все еще ведутся продажи от застройщика. «Лето 2013 г. отмечено существенным — на 25–30% — снижением цен на предложения от физических лиц в поселках бизнес-класса. Для продавцов это подчас означает не просто бесприбыльную продажу, но и убытки относительно вложенных средств», — рассказывает Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО ОПИН.

 

Очевидно, что конечный покупатель только выигрывает в сложившейся ситуации благодаря большому количеству предложений (даже несмотря на определенное число морально устаревших объектов). «Бесспорно, при покупке вторичного жилья возрастает риск стать жертвой мошенников — это, пожалуй, главный недостаток таких предложений по сравнению с покупкой недвижимости от застройщика (хотя рынок знает и исключения из правила)», — отмечает Е. Лобанова.

 

Особенно сильно конкуренция вторички ощущается, когда в поселке осталось уже несколько предложений. В этом случае у владельцев домов существует реальная возможность продать их практически по цене девелопера. «Многие застройщики пытаются бороться с этой проблемой, стараясь заключать эксклюзивные договоры на продажу вторичных объектов с собственниками и выставлять их на рынок наравне со своими первичными предложениями. И тут многое зависит от порядочности сотрудников отдела продаж застройщика — будут ли они действительно продавать данные вторичные объекты либо просто эксклюзивным договором свяжут руки собственнику и отложат его объект подальше, предлагая только свои первичные предложения», — говорит Елена Родина, руководитель загородного департамента Chesterton.

 

Цена недвижимости на вторичном рынке вполне может быть выше, чем на первичном, — стоимость увеличивают проведенные на месте дополнительные работы по благоустройству. Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», согласен с этим: «Собственники часто проводят работы, повышающие качество жизни в коттеджах, приобретенных у застройщиков. Выполняют дренажные работы, устанавливают дорогое отопительное оборудование, дополнительную систему очистки воды. Предложение застройщика будет по цене равнозначно подобным предложениям, но, скорее всего, без всех этих дополнительных опций».

 

Перед выбором

 

Что же касается окончательной цены, то она обычно компромиссна — соблюдается некий баланс между желаемым и возможным. «Инвесторы, как правило, четко знают свои возможности по получению желаемой прибыли, понимают, как работает рынок, и могут предоставить неплохие условия по сравнению с первичными предложениями, — рассказывает Е. Панова. — Аналогично ведут себя и собственники, которым срочно требуются деньги, чтобы спасти бизнес, отдать долг и т.п. В такой ситуации скидки могут быть вообще беспрецедентными». Например, в поселках группы Villagio Estate можно купить коттедж на вторичном рынке за 30–35 млн руб., хотя в этом же поселке первичка ниже 45–50 млн руб. не опускается даже с учетом окончательных скидок. В результате особое внимание обращается на плюсы того и другого предложения, считает В. Яхонтов: «И собственник, и девелопер всегда готовы, особенно на сегодняшнем рынке, сделать выгодное предложение покупателю по условиям приобретения».

 

Все зависит от стоимости и характеристик самого объекта. Если объект ликвиден и у него приемлемая цена, то не имеет значения, кто выступает продавцом. «Справедливости ради стоит отметить, что чаще подобные предложения поступают все же от собственников, в то время как у девелопера на момент покупки может уже не быть ликвидных объектов в том же коттеджном поселке», — говорит Ю. Саболевская.