Дом на личном участке: строим по закону

У каждого собственника земли рано или поздно могут возникнуть вопросы, связанные со строительством на участке. Какой объект можно на нем возвести, не нарушив при этом закон и права соседей? Как и где оформить постройку? Постараемся разъяснить основные моменты.

Плясать от земли

Все земли в Российской Федерации поделены на определенные категории в зависимости от целевого назначения. Для строительства частной недвижимости пригодны только земли населенных пунктов и сельхозземли. Первая из названных категорий предназначена именно для застройки и развития поселений, поэтому здесь практически не будет ограничений: можно возвести коттедж, дачу, жилой дом и т. д. С землями сельскохозяйственного назначения, которые находятся за границами населенного пункта, все гораздо сложнее.

Дом? Пожалуйста!

Также при решении вопроса о возможности строительства важную роль играет вид разрешенного использования земли. Эта подкатегория имеет решающее значение для собственника, так как от нее и зависит в целом ответ на вопрос: быть или не быть коттеджу на участке?

Так, если земля предназначена под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), то вы вправе возвести на ней отдельно стоящий жилой дом (не более трех этажей), предназначенный для проживания одной семьи.

Если вид разрешенного использования — под дачное строительство, то на участке также возможно создания жилого дома (с правом регистрации проживания в нем) или строения (без права регистрации), а также хозяйственных сооружений. Однако напоминаем нашим читателям, что Конституционный суд своими постановлениями признал не соответствующей основному закону норму, которая ограничивает право граждан на «прописку» в дачном доме. Прецеденты уже есть, при этом собственники, получившие регистрацию «на даче» сумели доказать, что помещение пригодно для постоянного круглогодичного проживания, есть отопление, вода, электричество и т. д.

На участке для садоводства разрешено строительство лишь жилых строений, где нельзя зарегистрироваться. Но и здесь «прописка» возможна — опять же, по суду. Итак, несмотря на то, что участки под дачное строительство и садоводчество предназначены для отдыха, на них разрешено строительство и даже возможна регистрация по месту жительства, что фактически приравнивает их к землям с назначением ИЖС.

Только постройка

Если земельный участок имеет разрешенное использование — под огородничество, то на нем нельзя построить жилье — дом, коттедж и т. п. Можно лишь поставить небольшое хозяйственное строение.

Распространенный вид разрешенного использования — это личное подсобное хозяйство (ЛПХ). Здесь могут быть два варианта: участок расположен в границах населенного пункта (приусадебный участок) или за его пределами (полевой участок). В первом случае на земле можно построить жилой дом, производственные, бытовые и иные здания и сооружения. А вот полевой участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем каких-либо построек.

Нужно ли разрешение на строительство?

Ответ на этот вопрос зависит как от вида разрешенного использования земельного участка, так и того, какой именно объект недвижимости вы собираетесь возводить.

В соответствии с п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

• строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для ведения садоводства, дачного хозяйства или для других целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;
• строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
• строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
• изменения объектов капитального строительства и их частей (если работы не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности, не превышают параметры, установленные градостроительным регламентом).

Таким образом, получать разрешение на строительство гаража, дачи, летней кухни, сарая не требуется. То же самое касается жилого дома, если вы захотите возвести его на участке, предназначенном для дачного хозяйства или садоводства.

Как оформлять?

У многих могут возникнуть резонные опасения: если разрешение на строительство не было получено, как же тогда оформлять право собственности на готовый объект? По действующим правилам для строения на дачном или садоводческом участке потребуются:

• документ, подтверждающий факт создания объекта и содержащий его описание, то есть декларация;
• правоустанавливающий документ на земельный участок.

А вот если дом строится на земельном участке под ИЖС или расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства, порядок оформления другой. В этом случае по общим правилам необходимо получить разрешение на строительство, а после окончания стройки — разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Однако законодатель ввел новшество: до 1 марта 2015 г. правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства. То есть разрешения получать не нужно, при условии, что вы закончите строительство и подадите документы на регистрацию до указанной даты.

Заборы и некоторые другие нюансы

При строительстве дома на участке нужно соблюдать строительные требования, нормы и правила. Так, например, существуют СНиП «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан», а также СП «Разработка, согласование, утверждение и состав проектно-планировочной документации на застройку садоводческих (дачных) объединений граждан».

Указанными нормами предусмотрены следующие моменты:

• высота жилого помещения — не менее 2,2 м;
• хозяйственных помещений — не менее 2 м;
• погреба — не менее 1,6 м;
• предельных размеров постройки нет, как нет и требований к этажности. Единственное ограничение предъявляется к участкам площадью 0,006 — 0,12 га, в которых «под строения и дорожки следует отводить не более 25 — 30% площади»;
• между крайними строениями и группами строений расстояние должно быть не менее 6 м (между деревянными каркасными постройками — 15 м);
• минимальное расстояние от забора (границы соседнего участка) до жилого строения — 3 м;
• до других строений, в зависимости от их вида, — от 1 до 4 м;
• расстояние от жилого строения или жилого дома до душа, бани (сауны), уборной и расстояние от колодца до уборной и компостного устройства должно быть не менее 8 м.

Данные нормативы содержат также требования к водоотведению, расстоянию до проезжей части, затемнению участка и др.

Чаще всего камнем преткновения между соседями являются заборы. Некоторые «неприступные крепости» закрывают доступ солнца на грядки, деревья, кустарники. В соответствии с действующим СНиП возведение глухих заборов между участками запрещается, ограда должна быть сетчатой или решетчатой, а ее высота — не более 1,5 м. Такие жесткие правила продиктованы тем, что дачные и садовые участки предназначены, в первую очередь, для выращивания сельскохозяйственных культур, а не для строительства жилых домов.