Дмитровка: жизнь на большой воде

Присутствие на Дмитровском направлении большого объема водных ресурсов объясняет развитие такого формата загородной недвижимости, как поселки на воде, и прочих вариантов дачного отдыха. Особый импульс к процветанию также получила развлекательная инфраструктура: здесь находятся знаменитые горнолыжные курорты, яхт-клубы и спортивные базы.

Самый дорогой ресурс

Дмитровское шоссе является дорогой федерального значения, соединяющей Москву и Дубну. Территории по этому направлению в основном развиваются в курортном формате, чему как нельзя лучше способствует и большое количество водных объектов. Здесь находятся такие крупнейшие водохранилища Подмосковья, как Икшинское, Пестовское, Пяловское и Клязьменское. Представлены также естественные озера ледникового происхождения, леса, в том числе хвойные. «Помимо прочего, направление уникально холмистым рельефом Клинско-Дмитровской гряды с перепадом высот до 100 м вблизи Яхромы», — добавляет Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость». Все эти условия сформировали на Дмитровке благоприятную экологическую обстановку, даже несмотря на наличие производственных предприятий в Лобне и Долгопрудном, а также аэропорта Шереметьево.

Неудивительно, что спортивно-развлекательная инфраструктура стала неотъемлемой частью этих мест. По Дмитровскому направлению расположены знаменитые горнолыжные курорты «Парк Яхрома», «Волен», «Сорочаны», «Турист Тягачево». «Дмитровка может похвастаться яхт-клубами, автодромами и трассами для картинга, конноспортивными базами. Славится она и множеством действующих санаториев и домов отдыха с бассейнами, SPA, катками и лыжными базами», — продолжает В. Яхонтов.

Вместе с тем в непосредственной близости от Москвы, на расстоянии до 30 км, представлены различные форматы загородной недвижимости: квартиры, апартаменты, загородные дома и даже усадебные комплексы с собственной водной инфраструктурой и вертолетными площадками. В таких местах, как поселки Шереметьевский, Трудовая, Некрасовский, Морозки, можно найти и традиционные старые дачи.

По мнению экспертов, для развития сегмента недвижимости, предназначенной для летнего отдыха, есть и другие причины. «Высокая загруженность шоссе и плохое транспортное сообщение с Москвой не позволяли создавать коттеджные поселки (КП) для постоянного проживания, поэтому на данном направлении хорошо прижились объекты для отдыха и развлечения», — отмечает Екатерина Коган, руководитель отдела маркетинга, семейство компаний KASKAD Family.

Первое загородное жилье у воды появилось на Дмитровском направлении после войны. Например, ДСК «Летчик-испытатель», имеющий выход на Икшинское водохранилище, был заложен в 1950-х гг. Более-менее современные проекты относятся к середине 1990-х. «Часто это были дома для постоянного проживания, построенные в соответствии с тенденциями того времени в полуорганизованных коттеджных поселках без единого типа застройки», — рассказывает Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба».

Сейчас же на Дмитровке можно найти настоящие жемчужины загородного рынка. «Недвижимость, ориентированная на водную инфраструктуру, — основной козырь этого направления, — отмечает Н. Хазова. — Поселки на большой воде — это дорогое жилье, в основном элитное и бизнес-класса, занимающее до 90 % всего предложения». Экономкласс представлен преимущественно объектами вторичного рынка и участками без подряда.

В скором времени транспортная доступность дмитровских поселков будет значительно улучшена — сейчас шоссе находится в активной стадии реконструкции. Уже завершены работы на участке от МКАД до Долгопрудного, который был расширен и стал бессветофорным. Кроме того, открыта часть двухуровневой эстакады на пересечении Дмитровского и Долгопрудненского шоссе. «Реконструкция должна снизить транспортную нагрузку на дорогу, — комментирует Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». — К 2018 г. планируется завершить строительство еще одного сегмента Северо-Восточной хорды — от улицы Фестивальной до самой Дмитровки». Тогда жителям районов у МКАД не нужно будет ехать по Кольцу, чтобы попасть на Дмитровское шоссе, поэтому время в дороге до любимых курортов или загородных домов заметно сократится.

Разнообразие предложения

Самые дорогие предложения в пределах 10-километровой зоны от МКАД, по данным «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», можно найти в охраняемых поселках, расположенных в Грибках, Троицком, Новоалександрово, Виноградово. Их стоимость зависит от стадии готовности и варьируется от 25 до 100 млн руб. Так, в 7 км от МКАД, в районе Новоалександрово предлагается коттедж под ключ площадью 400 кв. м на участке 12 соток — его оценили в 74 млн руб. А в 8 км от МКАД, в районе Троицкого объект площадью 600 кв. м на участке 24 сотки, с бассейном, бильярдной и каминным залом, продается за 60 млн руб. Если у домовладения имеется выход к большой воде, то оно вполне может быть выставлено на рынок за 130 млн руб. и более.

«В зоне 10–20 км от МКАД в 2014 г. самый дорогой объект находился в Катуаре (поселок Некрасовский). Усадьба на участке 4 га предлагалась за 80 млн руб., — рассказывает В. Яхонтов. — Сегодня ее продают за 52 млн руб. — снижение цены составило 35 %».

«Спрос на недвижимость элитного формата сохраняется примерно на одном уровне уже несколько лет», — отмечает Н. Хазова. Покупатели интересуются вариантами, включающими обустроенные эллинги, места для хранения яхт, судов и катеров и подразумевающими возможность отдыха на поселковых пляжах. «Качественных предложений, на которые собственники готовы давать скидки, очень мало, но в целом выбор у покупателей есть. Меньшим спросом пользуются объекты, удаленные от Москвы более чем на 20 км», — добавляет эксперт.

Разумеется, при желании можно найти на Дмитровке и более доступное загородное жилье. Например, в 27 км от Москвы по Дмитровскому шоссе предлагается дом площадью 150 кв. м на четырех сотках — стоимость его составляет 5,35 млн руб. В 7 км от МКАД дом площадью 200 кв. м на 13 сотках продается за 10,9 млн руб. Здесь подведено электричество, выполнена внутренняя чистовая отделка.

Анна Вепринцева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group, отмечает, что определенную долю в объеме экспонируемых объектов занимают участки без подряда. В открытых базах, например, находятся такие предложения, как участок площадью пять соток с коммуникациями, в 10 км по Дмитровскому шоссе, стоимостью 3,35 млн руб. или же десять соток на том же расстоянии — за 5 млн руб.

«Данное направление имеет существенный потенциал для развития малоэтажной многоквартирной жилой застройки, особенно если речь идет о территориях, расположенных недалеко от железнодорожных станций. Есть основания полагать, что район является одним из недооцененных у девелоперов с точки зрения развития именно городского малоэтажного формата», — считает Денис Бобков, руководитель аналитического центра девелоперской компании «ОПИН».

Структура предложения по цене домовладения, млн руб.
Цена	Коттеджи	Таунхаусы	Участки без подряда
Минимальная	9,8	4,1	7,9
Максимальная	82,6	27,3	15
Средняя	29	11,3	7,9

Знаковые проекты

Новых проектов на Дмитровском направлении не так много, наиболее крупные из них — коттеджный поселок «Экодолье Шолохово» в 15 км от МКАД и многоформатный комплекс «Мечта» в 22 км по Дмитровскому шоссе. В первом представлены таунхаусы и коттеджи без отделки в различной степени готовности. Таунхаус площадью 88 кв. м можно приобрести за 4 млн руб., а 166 кв. м — за 6–7 млн руб. Дом на участке 6,5 сотки площадью 189 кв. м предлагается за 11,9 млн руб., а площадью 182 кв. м на 11 сотках — за 13,4 млн руб.

В ЖК «Мечта» строятся коттеджи, таунхаусы и квартиры в малоэтажных домах. Цена таунхаусов начинается от 7,5 млн руб., а коттеджей — от 10 млн.

Но атмосферу направлению, как всегда, задают проекты высоких классов. Значительная их часть находится далее 30 км (как, например, известнейший гольф- и поло-клуб «Целеево» в 42 км от МКАД), однако и на ближайшем расстоянии есть на что обратить внимание.

Авторский поселок M.O.N.A.K.O.V.O расположен в 27 км по Дмитровскому шоссе, на берегу Икшинского водохранилища. Площадь застройки составляет почти 20 га, а протяженность собственной береговой линии — более 700 м. Стоимость коттеджей начинается от 27 млн руб., на цену влияет удаленность от воды. Дома выдержаны в стиле американского архитектора середины прошлого века Фрэнка Ллойда Райта. Всего представлен 51 коттедж площадью от 480 до 970 кв. м на участках 19–56 соток.

Выделяются и такие проекты, как «Пестово», «Адмирал», «Золотой город» и «Троицкое». «Все они — своеобразные зоны притяжения», — считает Н. Хазова. «Пестово», получившее в 2011 г. премию «Поселок года», расположено в 22 км от Москвы. Здесь постоянно проводятся регаты — как российские, так и международные. В КП, выдержанном в единой концепции, построено 400 коттеджей в европейском стиле. В настоящее время здесь можно найти вторичные предложения.

«Традиционно в этих местах строились поселки класса бизнес и выше, что, безусловно, отличает Дмитровское направление, — обращает внимание Д. Бобков. — Даже сегодня, когда в радиусе 30 км от МКАД уже практически невозможно приобрести загородную недвижимость на первичном рынке, на Дмитровке преобладает новое жилье».

В 7 км от МКАД, на берегу Клязьминского водохранилища находится клубный дом Admiral Waterhouse с 165 апартаментами (от 37 до 160 кв. м). Этот объект — концептуальное продолжение яхт-клуба «Адмирал», и владельцы апартаментов становятся его членами. Собственный яхт-клуб с оборудованной стоянкой представлен и в КП «Золотой город», что в 8 км от МКАД. Неподалеку, в поселке «Троицкое» (7 км от Москвы) коттеджи площадью 300–500 кв. м построены по индивидуальным проектам. В ближайшей доступности — инфраструктура санатория «Дружба».

«Конечно, элитные поселки чаще всего имеют собственную инфраструктуру, — рассказывает А. Вепринцева. — Жители «Лазурного берега» могут использовать причал для яхт и катеров, в «Сорочанах» для владельцев недвижимости действуют привилегированные условия горнолыжного курорта. В «Пестово» помимо известного яхт-клуба имеются спортивные площадки, ресторан и действующий храм».