Чайна-тауны вытеснят коттеджные поселки?

Судя по исследованиям, проведенным экспертами загородного рынка, в сегменте намечается появление нового вида инвесторов, готовых законсервировать свои средства в квадратных метрах до тех пор, пока не минует кризис. Соответственно, качество выбранных ими объектов должно быть самым высоким, что идет вразрез с курсом властей на импортозамещение, поскольку замещать-то пока особо и нечем.

Рынок недвижимости 2005–2007 гг. давно ушел в прошлое вместе с возможностями сверхдоходных инвестиций и быстрых капитализаций активов, а заодно с теми, кому повезло работать в это поистине золотое время. Кризис 2008–2009 гг. подстегнул ротацию игроков, вложения перестали приносить солидные дивиденды, а инвестиционная деятельность потребовала квалифицированного подхода.

«Если еще осенью мы говорили о том, что количество инвесторов на загородном рынке снизилось с 40 до 20%, — отмечает директор департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость» Андрей Кройтор, — то затем показатели упали до 10%. В обозримом будущем я прогнозирую единичные инвестиционные сделки, которые будут осуществляться с целью быстрого извлечения прибыли».

Как сверхдоходный инвестиционный инструмент недвижимость уже не рассматривается, но в условиях, когда многие другие механизмы для сохранения накоплений себя дискредитировали, квадратные метры остались надежным активом. При этом из-за того, что ликвидность даже самых качественных объектов стремительно снижается на фоне сокращающихся доходов населения, меняется мотивация вложений. Стремление зафиксировать доходы или накопления в квадратных метрах послужило катализатором появления нового вида инвесторов, которых называют «консерваторами». Этот термин у специалистов означает не верность сложившейся традиции приобретать на свободные средства недвижимость, а в данном значении это слово — от понятия «консервация». Инвесторами-консерваторами все чаще становятся среднестатистические граждане, нуждающиеся в долгосрочных вложениях. Например, накопив средства на обучение детей, которые еще не достигли определенного возраста, они приобретают те же земельные участки или квартиры в малоэтажных домах поселков. «Выходить в деньги» они планируют не скоро, лет через десять, а к тому времени доходность может заметно измениться, особенно если принять во внимание «географическую переменную» — тенденцию расширения столицы все дальше в сторону Подмосковья.

Нынешние времена выявили и другую категорию инвесторов — это граждане России, успевшие перевести накопления в валюту до ее подорожания. Необходимость материализовать свой «выигрыш» приведет их на рынок загородной недвижимости. Это случится, если совпадут два фактора: курс валют стабилизируется и продержится два-три месяца и при этом начнется незначительный рост цен. По предположениям экспертов, данный тренд может получить развитие уже в недалекой перспективе и с участием не только российских граждан.

Первыми ласточками стали массовые покупки теми же финнами продуктов питания или китайцами одежды, обуви и электроники в российских магазинах. Обменивая свою национальную валюту на рубли, приобретать продукцию мировых брендов в России становится очень выгодным предприятием. Более того, в одном из офисов компании уже проходили переговоры с крупными инвесторами из Китая, которые планируют финансировать загородные проекты.

«Здесь мы говорим о встречных тенденциях, — продолжает А. Кройтор. — Население столкнулось с проблемой — невозможно получить ипотеку, особенно на загородном рынке. Банки отказываются кредитовать застройщиков, а если и соглашаются, то процентная ставка нивелирует доходность проектов. Но если ниша пуста, можно не сомневаться: найдутся те, кто постарается ее занять. И вот здесь нельзя не принять во внимание заинтересованность наших стратегических партнеров из Китая в совместных бизнес-предприятиях».

Деловая активность Китая стремительно возрастает по мере укрепления политического альянса между нашими странами. Словно стремясь развеять опасения некоторых граждан на территориях нижней границы РФ по поводу завуалированной азиатской экспансии, столичные бизнесмены от недвижимости выступают с контринициативами. Так, один из партнеров-застройщиков компании «ИНКОМ-Недвижимость» уже организует бизнес-туры в Китай для жителей поселка, чтобы закупить там без посредников отделочные материалы и мебель.

Рассуждая о возможных масштабных инвестициях из Китая в недвижимость, стоит вспомнить о знаменитых Чайна-таунах, присутствующих во многих странах мира. С трудом можно себе представить китайский квартал, втиснувшийся между центральными улицами столицы, но можно предположить, что их появление в Подмосковье сильно никого не удивит. Азиатские страны, получив в свое время мощную инвестиционную и технологическую подпитку из Европы и Америки, уже давно сами являются крупнейшими инвесторами в наиболее лакомые активы по всему миру.

Курс на импортозамещение, заявленный в связи с политическими и экономическими событиями, в данный момент вряд ли будет реализован в сфере строительства частных домов, считают и в компании «Нанокаркас». Основная причина — низкое качество материалов, производимых на большинстве российских предприятий. Ни один, даже самый лучший, специалист не сможет обеспечить долговечность и добротность строения, если для его возведения будут использованы негодные комплектующие.

Конечно, качественный лес в нашей стране не проблема. Однако путь от лесоповала до подмосковного участка земли пролегает через деревообрабатывающие заводы. «Мы используем в строительстве только зарубежные материалы из Германии, Дании, Финляндии. К сожалению, на сегодняшний день практически все приходится закупать за границей. В связи с кризисом и санкциями мы рассматривали возможность использования продукции отечественных заводов. Это было бы гораздо выгоднее для всех с финансовой точки зрения, да и просто патриотично. Однако то, что подходит для возведения «канадских» домов (по канадской технологии, с гарантией качества и долговечности), есть только на отдельных предприятиях, — поясняет генеральный директор компании «Нанокаркас» Всеволод Баев. — Поэтому в ближайшее время мы по-прежнему будем строить дома из импортных панелей».

Естественно, использование импортных материалов неизбежно влечет за собой повышение цен (в структуре себестоимости их доля составляет примерно 65%). Соответственно, уже к весне 2015 г., когда предыдущие партии будут распроданы, строительство подорожает.