Будет ли работать закон притяжения в Подмосковье?

В настоящее время ведется разработка четырех центров притяжения бизнеса: в Одинцово, Котельниках, Красногорске и Железнодорожном. Их создание позволит переориентировать транспортные потоки и частично снизить нагрузку на столичные дороги — так считает Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп», освещая поднятую тему для журнала «Недвижимость & цены».

 

Действительно, примерно 1,5 млн человек ежедневно мигрируют из области в столицу и обратно, отмечает Вартан Погосян, директор по маркетингу TEKTA GROUP. Сегодня все развитые мегаполисы мира стараются разгрузить свои центры, данной проблемой должна заняться и Москва, иначе рано или поздно нас ожидает транспортный коллапс. Если удастся вывести из столицы хотя бы часть офисов, это будет прорывом для региона.

 

Еще одна немаловажная деталь: Подмосковье сегодня не располагает ни достаточным количеством офисных помещений, ни серьезными объектами инфраструктуры, поэтому люди просто вынуждены искать работу в Москве. Выбор городов под деловые районы зависел от расположения и удобства с точки зрения подъезда и, конечно же, возможности совершенствования транспортной сети.

 

Предположить, сколько будут стоить коммерческие площади в деловых кластерах, сложно. И сохранится ли тенденция низких ставок аренды в области относительно Москвы? Но согласитесь, чтобы переманить компании в Подмосковье, должны быть созданы очень привлекательные условия и предложены выгодные цены. По оценкам Дениса Бобкова, руководителя аналитического центра компании «ОПИН», «на северо-западе и западе Подмосковья аренда офиса класса В стоит от 300 долл./кв. м/год. Для сравнения: в Москве средняя ставка составляет более 500 долл.».

 

Аналитики «Метриум Групп» считают, что при идеалистической картине стоимость жилья и арендные ставки в «подмосковных сити» будут как минимум на 15–20% выше, чем в среднем по областным городам. Тем не менее «цены на коммерческие площади должны быть значительно ниже средних цен по Подмосковью, хотя бы на старте» — так считает эксперт В. Погосян, ведь переезд офиса — это всегда большой стресс для компаний, и чтобы они решились на подобный шаг, для них должны быть созданы заманчивые условия.

 

Но главное, по мнению аналитиков, не допустить на территории «подмосковных сити» сверхвысокой концентрации офисов, предусмотреть комбинированный формат, включающий в себя и жилье, и коммерческую недвижимость. Строительство многофункциональных комплексов с собственной инфраструктурой позволит избежать проблемы, связанной с повышенной нагрузкой на уже имеющиеся социальные объекты.

 

Квартиры для пиджаков

 

В последнее время самым востребованным форматом в деловых районах становятся апартаменты — в «Москва-Сити», «Даниловской мануфактуре» и в других кластерах. Особенно молодым (а средний возраст менеджеров — до 35 лет) удобно иметь недвижимость, которую можно использовать для проживания, по цене на 20% дешевле, да еще и рядом с работой. Как правило, выбирают квартиры-студии, обслуживание ведется управляющими компаниями.

 

«Выстраивать линейку предлагаемой жилой недвижимости следует с учетом разнородного состава работающих в деловых кластерах — от топ-менеджеров до вполне рядовых сотрудников компаний, — советует председатель совета директоров компании «АСН-Инвест» Александр Таханов. — Расхожая фраза «расстояние от офиса до дома измеряется высотой каблуков», рожденная в лифтах небоскребов «Москва-Сити», в подмосковных проектах вряд ли будет актуальна в полной мере. Плотность здесь ниже, а значит, появится возможность создания приватных жилых зон, в том числе и с преобладанием малоэтажной застройки, таунхаусов, коттеджей. Таким образом, от градостроителей потребуется тщательная проработка территории, ее зонирование. Тем интереснее, уверен, будут проекты». По предварительным расчетам Антона Белых, управляющего партнера DNARealty, цены на квартиры и апартаменты, скорее всего, будут находиться в диапазоне от 3500 до 5500 долл. за квадрат.

 

Не повторить ошибок

 

В столице построен деловой район ММДЦ «Москва-Сити», но недостаточно продумана транспортная система. В итоге: в пределах Третьего транспортного кольца сосредоточено большое количество офисов. Плюс ко всему прочему здесь появились торговые центры и прочие объекты, что и спровоцировало возникновение транспортного коллапса. Таким образом, сегодня много времени уходит на решение этих проблем и устранение совершенных ошибок.

 

Эксперты полагают, что при освоении новых зон деловой активности будет использоваться комплексный подход. Неслучайно строительство многофункциональных центров предполагает не только обеспечение деловой активности (офисы, коммерческие площади), но и включение в состав комплекса жилья, развлекательных центров, ресторанов...

 

Застройщики «Москва-Сити» ориентировались на топ-менеджеров как на целевую аудиторию, поэтому вблизи расположены преимущественно жилые проекты бизнес- или премиум-класса. Вместе с тем зарубежный опыт подсказывает, что гораздо более перспективно строить вблизи бизнес-центров небольшие квартиры и студии, ориентированные на рядовых белых воротничков, не имеющих семей и детей. Зачастую метражи квартир в лондонских или нью-йоркских проектах данного формата начинаются от 25 кв. м и пользуются бешеным спросом со стороны инвесторов, которые собираются сдавать их в аренду работникам компаний.

 

Интеграция доступных апартаментов в МФК помимо всего прочего позволит людям пересмотреть свое отношение к месту жительства в принципе. Не секрет, что россияне не настолько мобильны, как американцы или европейцы, которые совершенно спокойно переезжают поближе к новому месту работы: или снимают жилье, или продают старое и покупают новое. «Они не держатся за свой район, как это принято у нас, — рассуждает Д. Бобков. — И это правильно, поскольку таким образом можно сэкономить время на дорогу до работы и потратить его на что-то более приятное».

 

Кто освоит бюджет?

 

Новость о строительстве «подмосковных сити» не вызвала сильного ажиотажа в деловой среде, поскольку рынок недвижимости больше заботят транспортные проблемы. Как верно замечает Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group, «гармоничное развитие крупных бизнес-территорий в процессе управляемой урбанизации, на наш взгляд, обеспечивается развитием транспортной инфраструктуры». С ним согласна и А. Соколова, которая отметила важность транспортной составляющей на примере существующих проектов: «Например, в Котельниках, а также в Люберцах станции метро уже открыты или будут открыты в ближайшее время. Соответственно, здесь реализация подобного проекта не потребует столь существенных финансовых вливаний. А вот в Красногорске или Одинцовском районе метро нет, зато есть примеры бизнес-центров, которые, кстати, не отличаются высокими ставками и не пользуются спросом. Это уже говорит о том, что без метро сделать чудо не получится».

 

Антон Белых сомневается насчет новых задумок властей и считает: «Сначала надо убедиться, что такой проект вообще будет востребован, а уже потом тратить бюджетные деньги на дороги и прочую транспортную инфраструктуру. Конечно, делать это придется, так как при условии нормального функционирования комплекса существующие магистрали с нагрузкой не справятся. В общем, в первую очередь следует найти инвесторов, которые решатся потратить миллиарды долларов на эту стройку, а уже потом начинать осваивать средства бюджета».

 

Вартан Погосян уверен, что «областные сити» нужно размещать вдали от столицы (где-то между планируемой ЦКАД и Москвой), ближе к окраинам региона, иначе такие проекты будут только дополнительно нагружать транспортную инфраструктуру. Понятно, что создание новых районов деловой активности поможет развитию Подмосковья и позволит снизить загруженность мегаполиса, но пока у возможных исполнителей этой грандиозной задумки остается больше вопросов, чем ответов...