Бизнес по цене эконом — это выдумки маркетологов

В периоды экономической нестабильности застройщики, столкнувшись с понижением платежеспособности населения и, как следствие, с сокращением спроса, начинают применять антикризисные стратегии. Одной из них является предложение объектов высокой ценовой категории по демократичным ценам. С помощью наших экспертов мы попробовали разобраться, что происходит сегодня в сегменте бизнес и стал ли он доступнее для рядового потребителя.

«Оптимизация» бассейнов и оранжерей

Демократизация бизнес-класса осуществляется главным образом посредством переформатирования имеющихся проектов: уплотняется застройка в поселке, уменьшаются площади участков и домовладений, — рассказывают специалисты компании «ИНКОМ-Недвижимость». При этом, чтобы предпринимаемые меры не снизили класс проекта, неизменными должны остаться три основные его характеристики. Очевидно, что это, во-первых, удобство и комфортность расположения поселка, включая транспортную доступность и наличие поблизости развитой инфраструктуры. Во-вторых, отвечающее бизнес-классу качество строительства и внешней отделки, а также наличие всех необходимых коммуникаций. В-третьих, высокое качество общественных и рекреационных зон на территории поселка: прогулочных мест, спортивных и детских площадок, объектов развлекательного назначения. Таким образом, при снижении абсолютной стоимости домовладений сохраняются уровень и потребительские свойства застройки.

«Кризисные периоды влекут за собой пересмотр многих жизненных аспектов, что приводит к качественным изменениям. Поэтому есть все основания полагать, что пертурбации, происходящие сегодня на рынке загородной недвижимости, в частности в сегменте бизнес-класса, — это долговременный процесс. С понижением платежеспособности покупатели начинают более разумно подходить и к выбору жилья, и к расходам на его содержание и становятся более экономными», — отмечает Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» компании «ИНКОМ-Недвижимость».

От каких опций готовы отказаться покупатели загородных объектов бизнес-класса в кризис? По мнению Ильи Менжунова, директора департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», во время кризиса потенциальные покупатели дорогих объектов чаще ищут дом без дорогостоящей отделки. Кроме того, популярностью пользуются относительно небольшие участки. Нередко, если поселок понравился своим расположением и инфраструктурой, люди готовы выбрать участок с видом не на лес или озеро, а на другой дом или дорогу. С ним согласна и Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». «Сегодня покупатели в бизнес-классе предпочитают дома меньших площадей и на меньших земельных участках, но, конечно, участок должен быть не менее 10 соток и площадь дома не должна быть меньше 250 кв. м».

Предпочтения граждан, выбирающих не роскошные, но вполне современные и удобные дома, меняются по мере формирования новых привычек и, как следствие, запросов. Например, если раньше модно было иметь сауну, огромный бассейн, спа-зону, то теперь эти опции не так востребованны. Досуговая и спортивная инфраструктура формируется как внутри поселков, так и поблизости, и понятно, что владелец дома бизнес-класса уже не так заинтересован дублировать у себя то, что можно найти поблизости и что не требует от него дополнительных финансовых вложений. «Пожалуй, это и есть особая примета времени — ценность дома определяется расположением, и одним из основных его преимуществ можно считать окружающую инфраструктуру достойного уровня, — уверен Сергей Колосницын, директор департамента загородной недвижимости PENNY LANE REALTY. Кроме того, люди постепенно теряют интерес к садам и цветникам — огромные участки требуют массу ресурсов, их нужно обслуживать, поддерживать благоустройство. На первый план выходят функциональность и грамотные планировки, оптимально подходящие покупателям.

Между тем ситуация с поселками бизнес-класса до кризиса значительно отличалась от той, что мы наблюдаем сейчас. По данным экспертов, раньше бизнес-класс составлял в структуре спроса порядка 60% (до 2008 г.), сейчас — не больше 3–5%. К сожалению, сегмент стоимостью от 400 тыс. до 1,5 млн долл. сейчас наименее востребован. «Поэтому имеет смысл говорить не о том, от чего покупатель готов отказаться, а о том, что застройщик готов предложить сверх норматива, — считает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость». — Традиционно на рынке загородного жилья покупатели бизнес-класса выбирают коттеджи. Это не новый тренд, а, напротив, многолетняя тенденция, отражающая предпочтения людей с высокими доходами. Сейчас большая часть покупок совершается для проживания здесь и сейчас, поэтому немного желающих приобрести участок и заняться на нем строительством».

Если до кризиса 2008 г. загородное жилье в сегменте бизнес являлось показателем состоятельности (статуса) владельца наряду с брендовой одеждой и статусными вещами, то в посткризисный период, когда представители этого класса попали в тяжелое положение, они были вынуждены расстаться с ненужным и отказаться от роскоши. Соответственно, начали продавать свои дома. В итоге почти вся 15-километровая зона от МКАД экспонируется годами, резюмирует эксперт «МИЭЛЬ».

Полмиллиона за глоток чистого воздуха

По оценкам специалистов, 90% загородных объектов бизнес-класса до кризиса 2008–2009 гг. приобреталось как недвижимость для дачного отдыха и лишь 10% — в качестве дома для постоянного проживания. Однако со временем эта пропорция менялась, и сегодня аудитория данного сегмента разделилась на две равные части. Причем специалисты считают, что процент покупателей, рассматривающих загородный объект бизнес-класса как основное жилье, будет только увеличиваться.

«Данный прогноз действительно похож на правду, о чем свидетельствуют и наши наблюдения, — говорит В. Яхонтов. — Как известно, на загородном рынке сделки совершаются в основном за счет собственных денежных накоплений. В I полугодии, например, процент альтернативных сделок (продажа городской квартиры и покупка загородного дома) не превышал 17. По итогам же летних месяцев доля альтернативы достигла 72%. Это может говорить о следующем:

• клиенты пытаются реализовать инвестиционные квартиры, чтобы улучшить условия проживания, купив дом за городом;
• последние два года на загородном рынке отмечается существенный спад цен (в частности, в сегменте бизнес-класса) в отличие от квартирного рынка, где значительного снижения стоимости не было. Это значит, что загородная недвижимость сейчас стала более выгодной покупкой. Так, за стандартную двушку в спальном районе (300–400 тыс. долл.) теперь можно купить приличный загородный дом бизнес-класса. Отдел трейд-ин нашей компании зафиксировал увеличение числа сделок на 69% за летний период».

Согласен с коллегой и С. Колосницын: «Если раньше мы могли говорить о том, что состоятельный человек стремится обзавестись несколькими форматами недвижимости, в том числе загородным домом, то теперь многие действительно рассматривают коттедж в качестве основного жилья». По мнению эксперта, этому способствует два фактора: во-первых, стремление жить и растить детей в местах с более благоприятной экологией, чем в городе. Во-вторых, бурное развитие инфраструктуры способствует тому, что загородный образ жизни становится все комфортнее. Кроме того, важно учесть, что до сих пор цена на таунхаус или дом 200–300 кв. м эквивалентна стоимости московской квартиры. Приобретая загородный формат вместо городского жилья, человек получает большую площадь, собственный участок земли, а его семья живет в совершенно других условиях — дети гуляют на улицах охраняемых поселков и дышат чистым воздухом.

Кроме того, среди покупателей бизнес-класса много тех, кто приобретает жилье, к примеру, для проживания родителей. «По сути, это самый оптимальный вариант — загородная жизнь в охраняемом поселке, — уверен И. Менжунов, — если, конечно, обслуживание такого дома не будет выливаться в астрономические суммы».

Есть еще сегмент собственников, живущих преимущественно в других странах, имеющих в России бизнес, который приносит пассивный доход. Периодически им необходимо приезжать на несколько месяцев на родину. Именно для этих целей и приобретают дома бизнес-класса, которые обеспечивают, в сущности, европейский уровень проживания за ра­зумные деньги.

Вообще, бизнес-класс является своеобразным переходным уровнем. То есть среди покупателей встречаются как те, кто улучшил свои финансовые возможности и из жилья экономкласса перебрался в бизнес-сегмент, так и те, кто по той или иной причине отказался от приобретения элитного коттеджа. При этом уровни некоторых проектов ЖК не намного уступают высшему сегменту, неслучайно такая покупка становится для некоторых компромиссным вариантом.

«Сейчас на рынок фактически не выходят новые проекты в элитном сегменте, и многие покупатели не хотят вкладывать слишком большие средства в загородную недвижимость, — констатирует Н. Хазова, — Поэтому бизнес-сегмент становится более востребованным».

Сила инерции против кризиса

Векторы развития бизнес-класса на рынке загородного жилья можно проиллюстрировать статистикой, подготовленной аналитическим центром «ИНКОМ-Недвижимость» по ключевым параметрам сегмента.

Из приведенной таблицы видно, что аналитические данные тренд на удешевление бизнес-класса пока явно не подтверждают. Это свидетельствует о том, что лежащие в его основе процессы крайне инертны. Поэтому говорить о какой-либо демократизации в этом сегменте загородного рынка преждевременно. «Я не думаю, что возможно ухудшение каких-либо качественных характеристик или падение стоимости. В противном случае поселок уже нельзя будет позиционировать как объект бизнес-класса», — считает И. Менжунов. С ним согласна и Н. Хазова. По словам эксперта, вряд ли можно говорить, что бизнес-класс становится демократичнее. Да, возможно уменьшение площадей домов и участков, но стоимость их по-прежнему находится на довольно высоком уровне из-за инфраструктуры и расположения.

Впрочем, рынок вовсе не однороден. Например, в таком проекте, как «Ильинка», лейнхаус предлагается по цене от 24 млн руб. Здесь застройщик достаточно гибкий — он одним из первых зафиксировал цены в рублях по выгодному курсу. Или, например, проект «Петрово-Дальнее» — там покупатель дома под отделку может рассчитывать на стоимость 25–40 млн руб. А есть объекты, относящиеся к бизнес-классу, которые стоят дороже и далеко не во всех случаях можно говорить о торге. «Это объясняется сокращением строительства коттеджей высокого уровня после первого кризиса 2009 г., — резюмирует С. Колосницын. — Первичный рынок не так богат предложением, а на неорганизованном вторичном, где правят бал частные собственники, снизить цену значительно сложнее».