Адекватная цена — залог реализации

Как сообщают аналитики компании TWEED, к концу июня 2014 г. на первичном рынке элитной загородной недвижимости Московской области экспонировалось примерно 1185 домовладений в 33 организованных поселках. Большинство проектов расположено вдоль Рублево-Успенского и Новорижского шоссе.

 

Средняя цена предложения (земельный участок с обязательным подрядом на строительство коттеджа) составила 4 391 000 долл. Средняя площадь дома — 513 кв. м, средний бюджет покупки — 1 944 990 долл. Подавляющее большинство клиентов проявляли интерес к объектам в бюджете 1–3 млн долл. Количество сделок оставалось на стабильном уровне, таком же, как в 2013 г., при почти полном отсутствии на рынке новых качественных проектов.

 

Общее снижение средней цены в I полугодии по сравнению с концом 2013-го составило примерно 0,4%. В некоторых проектах скидки по различным причинам достигали 20–25%. В таких поселках сделок в среднем было на одну-две в месяц больше, чем у конкурентов.

 

Дорого не значит близко

 

Среди заметных тенденций эксперты отмечают переориентацию многих девелоперов с высокобюджетного строительства на более массовый сегмент, который, по их оценкам, дает гарантированную рентабельность при высоком спросе. По сути, происходит сужение элитного класса с ужесточением присущих именно ему характеристик. Кроме того, рынок дорогого жилья начинает отодвигаться от ближайшего Подмосковья в сторону периферии и даже в сопредельные области. Пример — новый проект «Завидово HONKA» на расстоянии 97 км по Ленинградскому шоссе (45 участков по 20 соток с подрядом/без подряда, девелопер HONKA). Он расположен в Тверской области и формально не попадает в мониторинг по Московской области. Стоимость домов площадью 205,7–326,5 кв. м без внутренней отделки составляет примерно от 10,3 до 16,6 млн руб. Участки без подряда предлагаются по цене 7,2–12,7 млн руб.

 

Еще одна знаковая новостройка — «Ренессанс Парк» (19 км по Новорижскому шоссе, 312 особняков, девелопер Villagio Estate, срок строительства — до 2017 г.). Площади домов — 350–3000 кв. м, участки — от 20 соток до 3 га. Стоимость домовладений — от 50 млн руб. (особняк 400 кв. м/20 соток). Предлагаются также участки без подряда по цене от 34 млн руб.

 

Впрочем, продажи наблюдаются и в некоторых других ранее вышедших на рынок проектах. По Новорижскому направлению они отмечены в проектах Agalarov Estate, «Шато Соверен», «Монолит», «Павлово», «Рубин Эстейт», конгломерате поселков Villagio Estate и пр. Единичные проекты представлены по следующим направлениям: Минское шоссе («Стольное», «Трувиль», «Довиль»), Калужское («Випушки», «Праймвиль»), Дмитровское («Пестово», «Целеево»). По направлениям других шоссе объекты элитного класса представлены слабо.

 

За спрос не бьют в нос

 

С декабря 2013 г. по май 2014-го спрос держался на стабильно высоком уровне по сравнению с показателями предыдущих периодов. Среди поселков, где продажи идут хорошими темпами (три — пять сделок в месяц), можно назвать «Миллениум Парк» (реализовано более 50%) и «Раздоры-2». В основной массе проектов происходили одна-две сделки в месяц.

 

Клиенты все чаще отдают предпочтение объектам точечной застройки в уже готовых и сданных поселках (в целом уровень строительной готовности проектов по рынку превышает 85%). Этот тип недвижимости выгоден для покупателей, поскольку связан с меньшими рисками.

 

В TWEED отмечают, что большой интерес покупателей вызывали объекты, имеющие выезд на скоростную платную дорогу в объезд города Одинцово. Это утверждение в равной степени относится к проектам как на Рублево-Успенском, так и на Минском шоссе. Также повысился покупательский спрос на готовые дома с отделкой под ключ. На рынке наблюдается ограниченность подобных предложений.

 

Аналитики прогнозируют стабильность спроса на протяжении минимум III квартала 2014 г. без сезонных колебаний. Первичный рынок элитной недвижимости продолжит пополняться новыми проектами — будут появляться один-два поселка в квартал или еще реже.

 

Свои предположения о спросе в сегменте элитной загородной недвижимости высказывают и эксперты компании Paul’s Yard. Несмотря на то что инвестиционный интерес к элитной недвижимости на фоне отсутствия роста в экономике и ситуации в банковском секторе находился на высоком уровне весь прошлый год, в нынешнем году, особенно в I квартале, активность покупателей заметно снизилась. Однако к настоящему моменту спрос полностью восстановился, отмечают эксперты.

 

В январе, феврале, марте и апреле количество сделок на элитном загородном рынке было в среднем на 10–15% ниже относительно аналогичного периода прошлого года. Порядка 5% сделок было отложено и не доведено до конца из-за резких валютных колебаний, а спрос относительно последнего квартала 2013 г. сократился как минимум на 10%, отмечают аналитики компании Paul’s Yard. При этом на городском рынке элитной недвижимости спада не наблюдалось. «Причина в том, что приобретение городской недвижимости всегда в большей степени необходимость, чем покупка загородного жилья. Поэтому «загородные» покупатели сравнительно больше подвержены эмоциям и готовы тратить на поиски подходящего объекта довольно много времени, — поясняет «Н&Ц» Яна Романова, руководитель проекта «Успенские Усадьбы», руководитель отдела земельных участков компании Paul’s Yard. — Так что валютные колебания и общая атмосфера, обусловленная геополитическими изменениями, стали поводом для многих покупателей взять паузу на несколько месяцев». При этом пауза оказалась менее затяжной, чем это свойственно загородному рынку, как правило, на восстановление спроса после резких валютных скачков или кризисных явлений требуется около года.

 

Однако, несмотря на восстановление спроса, предложение значительно превышает его. «По-настоящему востребовано сейчас не более 10% элитных загородных объектов, — поясняет Я. Романова. — Еще до кризиса 2009 г. на продажу был выведен большой объем поселков с непродуманной концепцией. В результате рынок затоварился — многие поселки стоят полупустыми и нераспроданными. Есть и еще одна причина, по которой ряд проектов не пользуется спросом, — неадекватная цена. При этом по качественным характеристикам спрос большинству таких поселков гарантирован — при грамотной оценке. Так, недавно мы начали работать с проектом «Успенские Усадьбы» — это поселок на 23-м км Рублево-Успенского шоссе. Решение было принято именно потому, что застройщик адекватно оценивает ситуацию на рынке. Это позволило нам назначить рыночную цену, что сразу сделало проект крайне востребованным — с самого старта продаж мы наблюдаем высокую активность потенциальных покупателей».

 

О перспективах

 

Эксперты считают: при сохранении относительно стабильной макроэкономической и внешнеполитической ситуации в России есть основания полагать, что во II полугодии 2014 г. на первичном рынке загородной элитной недвижимости Московской области ценовые показатели останутся на прежнем уровне либо могут вырасти до 15% по определенным направлениям. Это будет связано в первую очередь с ограниченностью текущего предложения на Рублево-Успенском шоссе. И, кстати, данный прогноз подтверждается ростом стоимости жилья в некоторых проектах.

 

Коррекцию цен в сторону понижения можно ожидать в объектах на удалении 20–30 км по Новорижскому шоссе из-за значительного объема доступного предложения (затоваренность рынка). Что касается ближней зоны Новой Риги (до 15 км), то здесь цены, скорее всего, останутся на прежнем уровне, поскольку ситуация тут сложилась с точностью до наоборот.