Золотая кладовая вместо «тещиной комнаты»

Думается, что такая картина знакома многим городским жителям. А что делать? Вещи вроде бы все нужные, а хранить негде. Раньше жильцам хрущевок на помощь приходили так называемые тещины комнаты — небольшие кладовки, где складывали нужный и не очень хлам. Жители же современных квартир, лишенные подобных прелестей, вынуждены искать другие способы хранения сезонных и крупногабаритных вещей, которых к тому же стало гораздо больше, чем в прежние времена.

 

Чей подвал?

 

Помимо сложного вышеописанного варианта с дачей проблему можно решить, купив или арендовав подсобное помещение в жилом доме. Кроме того, в последние несколько лет жители крупных городов России могут воспользоваться сервисом аренды ячейки в помещении склада индивидуального хранения self storage. Последний способ — предмет отдельной статьи.

 

Что касается более привычных для российского обывателя подсобок, то с ними тоже не все так просто. Чаще всего в неновом заселенном многоквартирном жилом здании такие помещения представлены подвалами, чердаками и выделенными кладовками. Все они согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ представляют собой общее имущество всех собственников дома. По закону оно выведено из коммерческого оборота, и, следовательно, вариант продажи должен быть исключен.

 

Тем не менее, как рассказал журналу «НЕДВИЖИМОСТЬ & ЦЕНЫ» замруководителя юридического департамента «НДВ-Недвижимость» Владимир Зимохин, возможность стать собственником подсобных помещений в многоэтажке все же есть. «Учитывая, что Жилищный кодекс вступил в силу с 1 марта 2005 г., теоретически ситуация продажи представляется возможной. Подсобки могли стать чьей-то собственностью и до введения в действие ЖК. Кроме того, они являются общим имуществом, только если предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме или содержат в себе инженерные коммуникации», — поясняет эксперт.

 

Узнать, в чьей собственности находится подвал или чердак в вашей многоэтажке, можно. По словам адвоката Олега Сухова, для этого надо подать соответствующее заявление в Росреестр. Услуга платная. Стоимость зависит от того, обратились вы в отделение по месту нахождения имущества (200 руб.) или в экстерриториальный отдел (300 руб.).

 

В случае если право собственности не зарегистрировано либо зарегистрировано как общее имущество собственников многоквартирного дома, помещение не подлежит отчуждению, а только предоставляется в пользование третьим лицам на праве аренды (по решению общего собрания собственников жилья).

 

Если же собственником является физическое или юридическое лицо, помещение у него можно выкупить: достаточно заключить сделку по приобретению имущества и зарегистрировать переход права собственности.

 

Может быть и такой вариант, что право собственности оформлено за государством или муниципальным органом. Тогда реализация недвижимости регулируется Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и осуществляется несколькими способами: посредством аукциона или публичного предложения. Информация о продаже должна быть размещена на официальном сайте продавца и в печатных изданиях. Принять участие в торгах можно на основании заявления и после внесения задатка в размере 10% от стоимости имущества.

 

В целом эксперты сходятся во мнении, что процесс присоединения подсобного помещения в многоквартирном доме в большинстве случаев достаточно сложен, длителен и дорог.

 

Кладовка в проекте

 

Другое дело, когда подсобка еще на этапе проектирования позиционируется как отдельный объект с целью дальнейшей его реализации. Новостройки с такими предложениями на столичном рынке появились относительно недавно, но уже успели снискать славу у покупателей. В современных проектах девелоперы чаще всего под кладовки приспосабливают подземные этажи, разделяя их на отдельные складские помещения и соблюдая существующие нормы безопасности.

 

«Организовывая места для хранения в составе жилого комплекса (ЖК), застройщик может не только оптимизировать полезные площади и коммерчески эффективно использовать даже самые неликвидные помещения, но и создавать дополнительные условия комфортного проживания для жильцов, — отмечает руководитель департамента проектного консалтинга «БЕСТ-Новострой» Татьяна Шарова. — Кладовки в составе ЖК — это достаточно новый, но очень востребованный формат на рынке, а предложение на текущий момент ограничено».

 

В отличие от уже ставших традиционными коммерческих объектов на первых этажах ЖК кладовки и подсобки, как правило, предназначены исключительно для нужд жильцов дома. Такие помещения используют в основном для временного хранения спортивного инвентаря (например, лыж, санок, велосипедов, сноубордов и т.п.), автомобильных аксессуаров, в частности шин и колес, колясок и других сезонных вещей. «Кладовая просто необходима во время ремонта в квартире, когда нужно освободить ее от мебели. Кроме того, здесь можно хранить варенье, консервированные овощи и другие продукты, — добавляет директор по маркетингу Urban Group Леонард Блинов. — Согласно технике безопасности в кладовых помещениях нельзя держать лишь сильнопахнущие, легковоспламеняющиеся, взрывоопасные, ядовитые и прочие запрещенные к хранению в быту вещества. Контроль осуществляют сами собственники и представители управляющей компании (УК)».

 

Эксперт отмечает, что в кладовках ЖК Urban Group разрешено делать даже перепланировку, но только после согласования с УК. На цокольном этаже, как правило, нет несущих стен, и те жители, которые хотят купить два помещения и объединить их в одно, также могут это сделать. Без согласования с УК можно поменять дверь, например, на железную и обустроить кладовую внутри по своему усмотрению.

 

По словам Л. Блинова, подсобки особенно востребованы в проектах экономкласса среди владельцев небольших однокомнатных квартир и студий. Это вполне логично, ведь стоимость квадратного метра кладового помещения вдвое ниже цены жилого квадрата. То есть собственники могут, условно говоря, к квартире, площадь которой 30 кв. м, присоединить 6 кв. м недорогой кладовки и таким образом решить вопрос хранения вещей, не занимая при этом полезную площадь у себя дома.

 

Почем подсобный метр?

 

Как рассказали «Н&Ц» эксперты RDI, средняя стоимость 1 кв. м кладовки в подмосковных комплексах составляет 40–60 тыс. руб., в Москве цена может достигать и 120 тыс. руб./кв. м.

 

Как отмечает Т. Шарова, цены, как и при покупке квартир, варьируются в зависимости от стадии строительной готовности самого объекта. Как правило, стоимость квадратного метра вспомогательных помещений для хранения ниже стоимости жилья в рассматриваемом доме в среднем в полтора-два раза и зависит от общего объема предложения. Так, в ЖК «Новое Бисерово» при средней стоимости квартир на старте продаж 55 тыс. руб./кв. м кладовки продаются по цене от 38 до 40 тыс. руб./кв. м. В ЖК «WelltonPark Новая Сходня» стоимость вспомогательных помещений начинается от 50 тыс. руб./кв. м. В проектах Urban Group («Опалиха О2», «Город набережных», «Солнечная система») приобрести кладовки можно по цене от 45 тыс. руб./кв. м, если их покупать одновременно с квартирой, и от 60 тыс. руб./кв. м, если дом уже введен в эксплуатацию. В московском комплексе апартаментов Tivoli стоимость 1 кв. м подсобки стартует с отметки 90 тыс. руб., в «Парке Мира» — от 108 тыс. руб.

 

Площадь мест хранения различается в зависимости от класса жилья, возможности организации таких пространств и потребностей жильцов, но обычно не превышает 5–7 кв. м. Особенно ценно то, что кладовые не входят в состав общедолевой собственности жильцов, права на них оформляются по тем же законодательно установленным юридическим схемам, что и на квартиры. А значит, потенциальные собственники будут избавлены не только от сложных согласований, но и возможных посягательств на свое имущество со стороны третьих лиц, как это нередко случается с подсобными помещениями в заселенных домах.

 

В целом эксперты отмечают высокий спрос на подсобные помещения в ЖК. Дело за девелоперами, которые пока только пробуют и экспериментируют с новым форматом старых добрых кладовок.