Жилье в аренду: один — ноль в пользу частника

Уже не первое десятилетие государство пытается взять в свои руки такой активный и выгодный сегмент рынка, как жилье в аренду. Но пока на этом поле побеждает частник, в ходе приватизации ставший владельцем 80% жилого фонда страны.

Разговор на эту тему, весьма обстоятельный, состоялся на заседании Общественного совета при Минстрое РФ. В министерстве вопрос арендного жилья курирует недавно назначенный на пост заместителя министра строительства и ЖКХ Олег Бетин. В недавнем прошлом успешный губернатор Тамбовской области, он активно развивал социальные программы жилищного строительства. Впрочем, Тамбовская область, как и многие регионы России, отнюдь не преуспела на ниве арендного жилья, во всяком случае в докладе экс-губернатора ссылок на практику региона сделано не было. В целом же ситуацию он изложил довольно детально.

Олег Бетин упомянул майский указ 2012 г. президента РФ Владимира Путина, в котором была продекларирована цель сформировать фонд для найма как один из сегментов доступного жилья для граждан России. Ответом на это стало создание федеральной программы. При этом, как отметил замминистра, люди, разработавшие документ, скорее всего, не понимали всех проблем, с которыми придется столкнуться в ходе его реализации. Позже, уже в 2014 г. появился федеральный закон, который регламентировал формирование рынка арендного жилья, а нормативные документы были составлены лишь в конце прошлого года.

На начало 2016 г. в пяти регионах страны были приняты программы развития данного сегмента. С 20 главами субъектов проведены собеседования. Процесс развивается очень сложно, вязко, горячего желания заниматься этой проблемой нет, считает О. Бетин. «Сегодня встречались с омскими властями. Вроде бы крупный регион, ведется большое строительство, но там даже не подошли к пониманию темы», — говорит замминистра. Сейчас все заняты другим: рынок ипотеки сократился, реализация готового жилья затруднена, показатели кредитования падают. А потому лучшим вариантом видится механизм найма с последующим выкупом жилого помещения.

Чтобы сдвинуть проблему с мертвой точки, была создана Национальная ассоциация участников рынка арендного жилья, в которую вошли все крупные застройщики. Сформирована библиотека типовых проектов. Подписаны два соглашения (в Подмосковье и Нижнем Новгороде) о возведении многоквартирных доходных домов площадью 42 тыс. кв. м, восемь договоров по проведению маркетинговых работ для строительства общей площадью 226 тыс. кв. м. Ведется активная работа с Минпромторгом, опрашиваются руководители 300 предприятий страны, изучается вопрос потребности в таком жилищном фонде.

По предварительным данным, в 49 регионах в наемном жилье сегодня заинтересованы 1,5 млн человек. Значительная доля приходится на тех, кто занят в оборонно-космическом комплексе. Поэтому на базе приморского предприятия «Звезда», относящегося к стратегической отрасли, создана модель арендного фонда. Еще одна зона развития — Комсомольск-на-Амуре. В европейской части России это актуально для Тулы, Нижнего Новгорода, Пермского края. Есть планы в отношении космодрома «Восточный»: по всей видимости, построенное жилье там будут предоставлять специалистам на условиях аренды. Все упомянутые примеры — это промышленные и транспортные центры страны, организовать развитие которых невозможно без привлечения кадров. Есть, правда, у регионов (в частности, у Красноярска) опыт перепрофилирования общежитий, хотя и тут не обошлось без проблем, так как Жилищный кодекс никак не оговаривает статус общежитий и вообще не считает их жильем, а предприятия не могут поставить их на учет в Роскадастре. И этот вопрос, несомненно, также нуждается в решении.

Сегодня реальным конкурентом развитию арендного жилья является ипотека (правда, в последнее время несколько сбавившая обороты), а настоящим тормозом — приватизация. Ничто не мешает человеку, получившему квартиру от государства, оформить на нее право собственности. Поэтому О. Бетин считает, что есть смысл передавать квадратные метры по социальным программам только на условиях аренды. Это предложение недавно было озвучено в правительстве. Логика такова: если государство за бюджетный счет обеспечивает людей, не способных купить жилплощадь самостоятельно, то оно должно это делать на более выгодных для себя условиях. Эта постановка вопроса вполне согласуется с тезисом «доступное жилье для населения». «Если мы говорим о социальной ипотеке, то там граждане вкладывают свои средства, а вот в бюджетном строительстве население не участвует. И здесь вполне уместно внести корректировки в планы обеспечения квадратными метрами, если мы хотим выполнять указ президента», — отмечает О. Бетин. Логично было бы в таком случае продлить действие федеральной программы развития арендного сектора и, соединив ее с социальной программой обеспечения жильем населения, обозначить планку в 5 млн кв. м, которые будут переданы внаем.

В чем всегда были сложности для застройщиков, так это в невозможности привлекать длинные деньги, выдаваемые в кредит, скажем, на 30 лет. Банки не готовы к таким срокам. Поэтому, чтобы обеспечить стартовый капитал для целевого строительства, предлагается схема федерального и регионального субсидирования. Деньги потребуются не слишком большие, считают в Минстрое РФ, часть их пойдет на займы застройщикам, часть — на погашение арендных платежей. Чем больше будет доля участия государства в таком проекте, тем ниже окажутся платежи, а жилье станет привлекательнее для населения.

По предварительным подсчетам, чтобы профинансировать программу развития арендного жилья, от государства потребуется 40–90 млрд руб. (в зависимости от доли участия в программах субсидирования). А для запуска, на первые два года, — всего 5 млрд руб.

Доклад вызвал массу реплик со стороны участников заседания Общественного совета. Руководитель этого органа Сергей Степашин сослался на данные главы Счетной палаты Татьяны Голиковой о том, что, по результатам 2015 г., 300 млрд руб. бюджетных средств остались неосвоенными. «Вот вам и резерв», — резюмировал С. Степашин.

Руководитель фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева уверена, что без господдержки сегмент доступного найма развиваться не сможет. Примерно 40% бюджета программы надо субсидировать. При этом она внесла предложение убрать некоторые льготы. Например, сегодня приобретатели жилья имеют право на налоговые вычеты. Это положение стоило бы пересмотреть, считает Н. Косарева. Например, покупатели квартир экономического класса могли бы рассчитывать на вычет, а более дорогих категорий — вряд ли. То есть общую сумму, которую ежегодно выплачивает государство, а это 75 млрд руб., предлагается сократить. Если в результате удастся выручить хотя бы 20 млрд руб., будет найден существенный резерв развития арендного сегмента. Остальное можно профинансировать через долгосрочные кредиты с помощью Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

Выглядит разумным и пересмотр налоговой политики в отношении объектов строительства, которые будут передаваться для найма.