Жилье на попечении. Если ребенок — участник сделки

Сделки с участием несовершеннолетних, лишенных дееспособности и ограниченных в дееспособности граждан составляют довольно заметную часть от общего числа. Как быть, если одной из сторон договора купли-продажи является, например, ребенок?

Дееспособность — способность лица своими действиями приобретать и реализовывать гражданские права и нести гражданские обязанности. Применительно к сделкам с недвижимым имуществом — это право самостоятельно, без чьей-либо помощи и разрешения как отчуждать имущество, так и приобретать его в собственность.

Дееспособность может быть полной или ограниченной. В первом случае гражданин получает возможность совершать любые сделки с любым имуществом (если оно, конечно, не выведено из гражданского оборота, как оружие или наркотики), во втором — только со строго ограниченным перечнем товаров, в который недвижимость не входит. Что делать, если выясняется, что одна из сторон (продавец или покупатель) не обладает полной дееспособностью? Какие действия произвести для того, чтобы сделка состоялась, а переход права собственности на недвижимость был зарегистрирован?

Для начала поймем, как с юридической точки зрения характеризуются несовершеннолетние дети и лица, лишенные дееспособности или ограниченные в таковой.

Несовершеннолетние — граждане, не достигшие 18-летнего возраста. На самом деле, полная дееспособность (в том числе возможность самостоятельно совершать сделки с недвижимым имуществом) может возникнуть и ранее, при достижении 16 лет. Это происходит в двух случаях: при официальном вступлении в брак или эмансипации (молодой человек работает по трудовому или гражданскому договору, родители не возражают, а орган опеки и попечительства выдал соответствующий документ). Причем, однажды возникнув, полная дееспособность уже не прекращается, даже если отпали основания для ее наступления (например, несовершеннолетний расторг брак до достижения им 18 лет).

Лишенные дееспособности — совершеннолетние граждане, в отношении которых вынесено соответствующее решение суда, основанное на том, что в силу психического расстройства они не могут понимать значения своих действий и руководить ими.

Лица, ограниченные в дееспособности, — совершеннолетние, которые не в полной мере понимают значение своих действий и не могут руководить ими (то есть психическое расстройство у них присутствует, но выражено не в такой степени, чтобы полностью лишать их возможности участвовать в обороте товаров, работ и услуг). А также граждане, которые по причине злоупотребления алкоголем, наркотиками либо в связи с сильной игровой зависимостью ставят себя и членов своей семьи в затруднительное финансовое положение. Другими словами, пропивают, проигрывают и тратят на наркотики все свои доходы, а также доходы своих родных и близких.

При этом надо отметить, что если дети не обладают полной дееспособностью в силу закона, то лишить дееспособности совершеннолетнего гражданина или ограничить его может только суд. Никакие документы, свидетельствующие о наличии у человека психического или наркологического заболевания или о том, что он состоит на учете в учреждениях, осуществляющих учет и наблюдение за лицами, имеющими отклонения в психическом развитии или иные нарушения, а также за лицами, злоупотребляющими алкоголем или наркотическими и токсикологическими веществами (в просторечии — психоневрологический и наркологический диспансеры, или ПНД и НД), не свидетельствуют о том, что человек лишен или ограничен в дееспособности. Это устанавливает только решение суда, вступившее в законную силу. Соответственно, если его нет, то человек, несмотря на все имеющиеся у него заболевания и недостатки, вправе самостоятельно совершать сделки с недвижимым имуществом.

Кажущееся многообразие перечисленных вариантов может поставить в тупик неопытного участника гражданского оборота. Но для всех вышеуказанных лиц существует всего два правовых статуса, определяющих особенности совершения ими сделок с недвижимостью.

Итак, дети, не достигшие возраста 14 лет (малолетние), а также лица, судебным решением признанные недееспособными, самостоятельно совершать сделки с недвижимостью не могут. От их лица действуют их законные представители — это в большинстве случаев родители или опекуны. Оба родителя обладают одинаковым статусом, и каждый может выступать от имени ребенка. При этом на практике органы, дающие разрешение на продажу принадлежащего ребенку недвижимого имущества, требуют личного или в крайнем случае нотариально заверенного заявления о том, что второй родитель не возражает против отчуждения жилья.

Для лиц, признанных недееспособными, законными представителями являются их опекуны, назначенные органом опеки и попечительства. Полномочия подтверждаются удостоверением, выданным тем самым органом. Для несовершеннолетних, содержащихся в специализированных учреждениях (детских домах, интернатах и пр.) и не имеющих родителей, законным представителем является учреждение. Договор в случае реализации недвижимости будет подписывать либо руководитель учреждения, либо сотрудник, действующий по доверенности от него. На практике это выражается в том, что законный представитель указывается в шапке договора как лицо, действующее за своего подопечного. Например: «Иванов Иван Иванович, действующий за своего несовершеннолетнего сына Иванова Петра Ивановича».

Отметим, что несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, а также лица, судебным решением ограниченные в дееспособности, могут самостоятельно совершать сделки с недвижимостью, но только с согласия законных представителей. Для несовершеннолетнего это опять же родители, и все вышесказанное про малолетних относится к этой ситуации в полной мере. Если у ребенка нет родителей, то его законным представителем является также упомянутый попечитель. Для лиц, решением суда ограниченных в дееспособности, попечителя назначает орган опеки и попечительства. На практике это выражается в том, что договор купли-продажи квартиры (или любой иной документ, на основании которого подобное лицо отчуждает или приобретает недвижимость) несовершеннолетний или ограниченный в дееспособности гражданин подписывает самостоятельно, но его законный представитель дает согласие на совершение сделки. Например, так: «Иванов Петр Иванович, действующий с согласия своего отца Иванова Ивана Ивановича»

Допустим, вы хотите совершить сделку в отношении недвижимого имущества с несовершеннолетним или недееспособным гражданином. Договор обязательно должен быть подписан в присутствии нотариуса и удостоверен им, а потом уже передан в Росреестр (Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по субъекту РФ, на территории которого находится недвижимое имущество) для государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Заключить контракт в простой письменной форме и сдать его на госрегистрацию не получится.

Стоит особо подчеркнуть, что родитель несовершеннолетнего или опекун (попечитель) признанного частично или полностью недееспособным гражданина, помимо прочего, для отчуждения принадлежащего такому лицу недвижимого имущества обязан получить разрешение органа опеки и попечительства по месту жительства (регистрации) указанного лица. А это не так просто.

Закон об опеке и попечительстве прямо запрещает продажу имущества подопечных (к которым приравнивается и имущество несовершеннолетних детей), за исключением случаев улучшения их жилищных условий, а также некоторых иных ситуаций (например, если деньги необходимы на лечение ребенка). Соответственно, обращаясь в орган опеки и попечительства с заявлением о выдаче подобного разрешения, родитель (опекун, попечитель) должен доказать, что в результате проведенной сделки жилищные условия несовершеннолетнего (недееспособного) улучшатся. Проще всего это сделать, одновременно приобретя в собственность такого лица другое жилое помещение, лучшее по характеристикам — по площади, стоимости, а также с учетом иных особенностей, которые могут повлиять на благоустроенность жизни ребенка (социальная и бытовая развитость города, района, богатая инфраструктура, наличие учебных и лечебных заведений, климат, рекомендуемый по состоянию здоровья, и т. п.). Если родитель решил, что взамен отчуждаемого можно передать в собственность ребенка собственное жилье (например, полученное по наследству), а деньги потратить на иные нужды, скорее всего, на практике эту идею реализовать не получится. Органы опеки и попечительства не считают такой «обмен» улучшением жилищных условий и отказывают в разрешении на продажу недвижимости.

Если несовершеннолетний или недееспособный гражданин является покупателем недвижимости, то никаких дополнительных требований не существует, главное — соблюсти вышеизложенные правила совершения сделки.

Адвокат Инна Белякова, специально для журнала «Недвижимость & цены»