Застройщиков хотят разлучить с дольщиками

Серьезные и неприятные изменения могут произойти уже в 2014 г. на рынке недвижимости РФ. Министерство финансов рассматривает вопрос введения налога при продаже квартир и домов вне зависимости от срока владения ими, если это жилье у владельца не единственное. Очевидно, что чиновники, объявляя себя поборниками социальной справедливости, фактически изыскивают дополнительные источники налоговых поступлений в федеральный бюджет.

 

Негативные последствия не только для граждан, но и для строительной отрасли в целом в расчет пока не берутся. А они неизбежны — застройщики потеряют, по сути, бесплатный инвестиционный ресурс в виде личных накоплений россиян. Как следствие они будут вынуждены активнее привлекать банковские кредиты, что чревато ростом цен на новостройки. В свою очередь граждане потеряют испытанную временем возможность с выгодой вкладывать свои сбережения.

 

Глава Министерства финансов РФ Антон Силуанов, похоже, готовит для россиян неприятный сюрприз. В конце декабря прошлого года министр заявил журналистам, что в настоящее время ведомство рассматривает возможность изменения налогообложения граждан, купивших жилье в инвестиционных целях. «Сегодня один человек может иметь несколько имущественных комплексов в виде жилья и через три года продать их без налога. На наш взгляд, это не совсем правильно с точки зрения социальной справедливости. Нужно говорить об одном жилье, которое можно продавать независимо от того, прошло три года или не прошло, без налогов», — сказал А. Силуанов. А если это уже не единственное жилье, если в него гражданин вкладывается как инвестор и потом его продает, то тогда можно говорить уже о налогообложении, считает министр.

 

Стоит сказать, что пока предполагаемые изменения в системе налогообложения не оформлены в соответствующем законопроекте. По словам главы Минфина, этот вариант лишь обсуждается пока «как идея» в министерстве и на рассмотрение в правительство не вносился. Содержание бюрократических дискуссий по вопросам, как пополнить казну под лозунгом борьбы за социальную справедливость, неизвестно. Понятно, что министру финансов А. Силуанову, озабоченному в большей степени проблемой бюджетного дефицита, будет непросто устоять перед искушением навесить на россиян дополнительные поборы. Однако последствия этого решения наверняка будут не только со знаком плюс. Не исключено, что на рынке недвижимости возникнет, что называется, новая реальность, после того как застройщики потеряют доступ к одному из самых дешевых инвестиционных ресурсов — личным накоплениям граждан, которые многие годы вкладывают их в новостройки с целью последующей продажи.

 

Сейчас по действующему законодательству от уплаты налога граждане, владеющие квартирой или домом не менее трех лет, при продаже этой недвижимости освобождаются полностью. Если жилье в собственности менее трех лет, а у владельца есть необходимость продать его, то в этому случае ему приходится платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), что составляет 13% от цены, обозначенной в договоре купли-продажи. Чтобы снизить потери и не делиться с государством, ловкачи нередко используют «серые» схемы. В этом случае цена объекта недвижимости, фигурирующая в договоре, существенно ниже той, по которой он продается. Механизм несет в себе высокие криминальные риски, но это мало кого останавливает. Продавец сводит к минимуму налоговую выплату, покупатель тоже лицо заинтересованное, ведь владелец квартиры все издержки, в том числе и по уплате налога, закладывает в цену.

 

Партнер юридической фирмы Goltsblat BLP Виталий Можаровский считает, что если идея Минфина брать налог с владельцев так называемых инвестиционных квартир будет реализована, то рынок недвижимости окончательно уйдет в тень. Иными словами, квартиры начнут продавать за символические цены, например за 100 тыс. руб. «Сейчас жилье, которое находится в собственности до трех лет, официально копейки стоит. После трех лет — совсем другой порядок цифр. Неужели государству и Минфину трудно провести анализ и понять, какие последствия могут быть?» — недоумевает юрист.

 

В возможность, что у властей получится административно контролировать ценообразование на рынке жилой недвижимости, например взяв за основу кадастровую стоимость жилья, В. Можаровский не верит — сейчас не советские времена, чтобы в условиях свободного рынка предписать собственнику, за сколько именно он должен продать свое жилье, задача практически невыполнимая.

 

Таким образом, предложение Минфина едва ли решит главную задачу — пополнить федеральный бюджет. Но для рядовых россиян, и без того встревоженных чисткой банковского сектора, в полный рост встанет проблема, куда переложить накопления. Инвестиции в жилую недвижимость традиционно представляли интерес. Застройщик заинтересован продать, а дольщик приобрести квартиру еще на этапе строительства. Однако если государство намерено ввести новый налог, то такие инвестиции теряют смысл. Не только заработать уже не получится, но и сберечь деньги от инфляции.