Взлет и падение: ждать ли дешевых кредитов?

Как известно, размер ставки по ипотеке зависит от стоимости денег, а также уровня расходов и прибыли финансового учреждения. Банки не сидят не мешках с деньгами, а получают средства от Центробанка под определенный процент. Потому то и простые обыватели, и бизнесмены внимательно следят за движением ключевой ставки — того самого процента, по которому ЦБ предоставляет финансы коммерческим структурам.

Участники рынка помнят период, когда ключевая ставка подскочила до 17% годовых, а господдержки еще не было. Реакция рынка последовала незамедлительно, отмечает руководитель департамента ипотеки компании «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина. Кредиты резко подорожали, и многие заемщики решили отложить сделку до лучших времен. Ситуация изменилась, как только государство ввело субсидирование ипотеки, и ключевая ставка снизилась до более комфортных значений. В текущий момент она составляет 10,5% годовых.

Стоимость ипотеки: раскладываем по полочкам

Известно, насколько велика роль данного показателя в ценообразовании банковских продуктов. Как объясняет старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования «ВТБ24» Андрей Осипов, ставки по ипотеке зависят от стоимости денег — как в банковской системе, так и в системе привлечения их от населения. «Системное влияние оказывает ключевая ставка: от ее динамики зависит движение ставок по ипотеке», — подчеркивает эксперт. Если данное значение не меняется, то кредиты и не дешевеют. И банки ищут пути оптимизации и альтернативные финансовые источники. «Необходимо развивать инструменты для привлечения долгосрочных рублевых ресурсов внутри страны. Тогда у средних и мелких кредитных организаций появится источник, чтобы расширить финансовые возможности и привлечь средства путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных активами. Тогда можно говорить о снижении ставок по ипотеке», — отмечает первый заместитель председателя правления «Банка жилищного финансирования» Игорь Жигунов, он же подчеркивает, как важно продумывать мотивацию для российских инвесторов (страховые компании и пенсионные фонды).

Есть и другие факторы, определяющие размер ставок по ипотеке. Любой бизнес создается для получения прибыли, при этом разница между процентной ставкой, по которой банк выдает кредиты и по которой привлекает финансирование, называется маржой. Сама по себе ипотека представляет собой низкомаржинальный продукт — в отличие от потребительского кредита ипотека обеспечена залогом. Как отмечают эксперты, банкам сейчас сложно. «Игроки рынка вынуждены привлекать не самые дешевые источники финансирования, нести процентные риски, риски ликвидности, что влияет на рыночную конкуренцию и размер ставок», — резюмирует А. Осипов. По данным «Метриум Групп», средний уровень маржи с учетом расходов составляет 3% (но не у всех). «Банки должны покрывать операционные расходы… Чтобы предоставить населению доступные ипотечные продукты, им приходится либо минимизировать прибыль, либо оптимизировать расходы», — говорит глава казначейства банка «ДельтаКредит» Мария Черепнева.

«Где деньги, Зин?»

Итак, участники рынка активно привлекают ликвидность у Центробанка РФ, но используют и другие варианты. «Это депозиты физических и юридических лиц, остатки на счетах, средства от материнских структур и пр., — говорит Наталья Коняхина, директор департамента розничных кредитных продуктов «СМП Банка». — Вклады физлиц — это наиболее дорогие источники фондирования, однако для большей части банков этот ресурс был одним из немногих доступных в условиях кризиса».

Эксперт также отмечает, что в зависимости от структуры бизнеса подход к привлечению денег может быть различным. Например, банк «ДельтаКредит» не использует депозиты, а работает с финансированием путем выпуска ценных ипотечных бумаг. «По состоянию на июнь у нас в обращении находятся девять выпусков балансовых облигаций с ипотечным покрытием на 47 млрд руб.», — рассказывает М. Черепнева.

Недавно власти объявили о необходимости решений, позволяющих уменьшить ставки по ипотеке, а президент РФ напомнил, что потребность в улучшении жилищных условий велика, поэтому нужно поддерживать спрос за счет более доступных кредитов. И один из способов — выпуск ценных бумаг с гарантией Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) обеспечивают долгосрочные ресурсы, столь необходимые банковской системе. «Главное — это саморазвивающийся механизм действия системы жилфинансирования. Но банки пока не готовы использовать ИЦБ — есть препятствия (например, принятие IT-решений соответствующего уровня)», — отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

«Эффективность механизма можно оценить, но — когда задействовано значительное количество банков, и объемы выпуска начнут влиять на процентные ставки», — комментирует Сергей Шифрин, замначальника управления ипотечного кредитования АО КБ «РосинтерБанк».

Ожидание и реальность

На фоне активных действий государства ипотека на новостройки стала на 2–3% доступнее, чем в докризисное время (2012–2013 гг.). «С 01.03.2016 г. размер субсидии снизился с 3,5 до 2,5%. Многие банки не продлили свое участие в программе, для них это стало невыгодно; у крупных игроков — «ВТБ24», Сбербанк, «РСХБ» — все по другому: у них количество сделок перекрывает сниженное субсидирование», — объясняет Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «Бон Тон». По ее словам, в ближайшее время не стоит ожидать значительного сокращения ставок, реалистичный сценарий — 0,2–0,4%. «Большее изменение возможно только в случае падения ключевой ставки, что маловероятно. Но даже если она понизится на 1%, то ипотечные — не более чем на 0,5%», — подчеркивает Н. Кузнецова.

В «Метриум Групп» тоже анализируют: если в США инфляция составляет 2%, то неудивительно, что ипотечная ставка там находится на уровне 3%. В России же инфляция порядка 12,9% (2015 г.), а ставка по ипотечным жилищным кредитам, выданным в рублях, на 1 июня составляла 12,99%.

Добавим, что в стоимость кредитов закладываются различные риски, например, возможность просрочек и невозвратности кредитов, и данное обстоятельство отражается на заемщиках.

Для потребителя, как показывает практика, разница между 12 и 11,5% не столь значительна, чтобы откладывать покупку (недвижимость может вырасти в цене!). А развитие системы ИЦБ принято связывать со снижением ипотечных ставок для потребителей на 1%. Анна Юдина, вице-президент, начальник управления развития залоговых продуктов банка «Открытие», не ожидает бурной реакции со стороны рынка: «Сейчас предложения от банков не являются заградительными, и снижение ставок будет лишь улучшением условий для клиентов, которые и сейчас могут позволить себе ипотечный кредит».

«На рынке новостроек бума не произойдет, однако в целом это позитивный сигнал для клиента», — резюмирует Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер». Как полагает эксперт, оживить спрос на первичное жилье поможет более серьезное снижение ставок — на 2–3 п. п., до 8–9% годовых.

Впрочем, вряд ли стоит на это рассчитывать в ближайшей перспективе. «Основная проблема — в отсутствии длинных денег, которые банки могли бы направить на финансирование ипотеки», — говорит Н. Коняхина. Как отмечают в компании, дешевых денег нет, инфляция растет, ситуация в экономике неопределенная, идет отток капитала. Финансовый рынок и, соответственно, инвестиционные проекты, по мнению специалистов «Метриум Групп», могут развиваться только на базе более дешевых денег.

Спасение утопающих дело рук самих утопающих?

«Госсубсидирование предлагает населению более выгодные условия, но перекладывание части платежей по кредитам на государство — это не решение проблемы в целом», — считает Иван Любименко, директор департамента продаж подразделений сети «Абсолют Банка».

К сожалению, благосостояние большинства граждан падает уже второй год подряд, возможностей для покупки квартиры остается все меньше. «Даже при «нулевых» ставках стоимость жилья в сравнении с доходами такова, что основной части населения купить квартиру по рыночной цене все равно очень сложно. Снижение ставок по ипотеке — хороший инструмент для повышения доступности жилья, но лишь для тех, у кого доходы среднего уровня и выше», — комментирует И. Жигунов.

Управляющий партнер Rezidential Group Эмиль Захаряев напоминает о таком понятии в экономической теории, как «эластичность спроса», свидетельствующее о степени зависимости спроса на товар от изменения его стоимости. Однако ипотечные кредиты не являются товарами, эластичными по цене, и реабилитация платежеспособного спроса за счет снижения ставок не имеет больших перспектив. Кто мог, тот осуществил покупку с привлечением заемных средств. А те, чей доход не позволяет приобрести недвижимость, скорее всего, не сделают этого и после снижения ставок. Им по прежнему необходимо будет накопить первоначальный взнос, пройти согласование доходов и решить многие другие вопросы. «Сейчас на рынке остаются либо потенциально дефолтные заемщики, либо те, кто уже приобрел жилье и не нуждается в новой ипотеке», — отмечает Э. Захаряев.

В этой связи интересен расчет «ВТБ24»: если ставка будет меньше на 1 п. п., то платеж (при среднем кредите в 1,5 млн руб.) сократится примерно на 1 тыс. руб. А вот снижение стоимости жилья на 10% приведет к тому, что платеж уменьшится уже на 2 тыс. руб. Кроме того, за счет оптимальных требований к размеру собственных накоплений заемщик сэкономит 70–80 тыс. руб. (при покупке обычной квартиры площадью около 45 кв. м).

Заметим, что застройщики также могут вести борьбу за снижение ставок. Это возможно за счет коммерческого субсидирования и реализации совместных программ с банками-партнерами. Например, «Абсолют Банк» предлагает клиентам ипотеку от 7,7% на весь срок кредитования на объекты ряда застройщиков. Правда, применение данного инструмента ограничено в силу возрастающей финансовой нагрузки на застройщиков. «Конечно, более всего выигрывают заемщики. Разница в ставках зачастую позволяет сэкономить на выплате процентов сотни тысяч рублей», — объясняет И. Любименко. И еще: у заемщиков существуют возможности экономии при использовании специальных опций и условий. Это, например, преференции для тех, кто оформляет кредит через партнерские агентства недвижимости или является зарплатным клиентом (то есть «свой» человек получает шанс заплатить меньше, чем заемщик «с улицы»).

Примеры ипотечных программ с низкой процентной ставкой, субсидируемой застройщиком
Банк	Объект	Ставка	Условия	Компания
«Райффайзенбанк»	VESNA, ЖК «Павловский квартал»	От 7,5% на первый год	Партнерская программа с банком	«ОПИН»
	ЖК «Государев дом»	7,5% на первый год	Ставки снижены за счет застройщика в рамках договоренности	ГК «Гранель»
«Абсолют Банк»	ЖК «Валентиновка парк»	9,2% на весь срок
«ДельтаКредит»	ЖК «ЗаМитино»	8,5% на весь срок	При условии субсидирования от застройщика за счет скидки	«Kaskad Недвижимость»
«Открытие»	ЖК «Дыхание»	8% на первый год	Программа субсидирования процентной ставки от застройщика	ФСК «Лидер»
	Green Park, «Бунинский» и другие объекты	9,65% на первый год		ГК «ПИК»
«СМП Банк»	ЖК «Эдельвейс-Комфорт» в Балашихе	7,5% на весь срок	Ставку предлагает именно банк (застройщик не компенсирует), застройщик — корпоративный клиент банка, поэтому были разработаны специальные условия	«Финвестрой»
«Промсвязьбанк»	ЖК «Ленинградский»	5,99% на первый год (действительно до конца лета)	Программа субсидирования процентной ставки от застройщика	«Агиасма»
	Мкр-н «Красногорский»			«Град»
«Возрождение»	ЖК «Одинбург»	5,5% на первые два года и 11,6% на последующие платежи	Программа субсидирования процентной ставки от застройщика	AFI Development