Выгодная ставка. Портрет идеального заемщика

17 Января в 17:01 62 Ольга Гранина

Ипотечный кредит сегодня достаточно дорог — он выдается в среднем под 12–13% годовых. В такой ситуации любое, даже минимальное, снижение процентной ставки особенно ощутимо. Но воспользоваться банковскими льготами могут только определенные категории заемщиков. Каким критериям нужно соответствовать, чтобы получить ипотеку по сниженной ставке?

 
Кого любит банк
 
Выгодная ставка. Портрет идеального заемщика
На серьезное уменьшение ставок банки идти не готовы — в среднем идеальные заемщики могут рассчитывать на понижение в пределах 0,5–1%. Кредитные организации никогда не будут работать себе в убыток и представляют подобные преференции в первую очередь тем клиентам, в благонадежности которых как заемщиков они уверены. В данном случае уровень риска для кредитора, закладываемый в процентную ставку, снижается, что в итоге отражается на стоимости ипотеки.
 
По словам руководителя департамента ипотеки компании «Домус финанс» Сабины Хамитовой, «одним из факторов, влияющих на уровень доверия, является положительная кредитная история заемщика в данном банке. Если покупатель ранее брал кредит и уже проявил себя как надежный заемщик, то лояльность к нему повышается. Наличие депозита или зарплатной карты в банке-кредиторе — дополнительный плюс». Так, банк «Уралсиб» готов снизить ставку на 1% таким клиентам (до 10% годовых).
 
Заместитель начальника отдела продаж по Московской области ЗАО «Пересвет-Инвест» Наталия Парфёнова приводит примеры взаимодействия с клиентами ВТБ и Сбербанка. Так, в ВТБ есть специальная программа для владельцев зарплатных карт банка, где ставка по ипотеке на покупку недвижимости на вторичном рынке начинается от 11,5% (в то время как минимальная базовая ставка составляет 11,95%). А в Сбербанке зарплатные клиенты могут рассчитывать на ставку в 10,5%, если они окажутся еще и молодой семьей.
 
Также размер процентной ставки всегда зависит от срока кредитования и уровня первоначального взноса. Чем он выше, тем дешевле ипотека для заемщика. Этот подход вполне понятен: высокий взнос гарантирует, что при возможном дефолте заемщика банк в любом случае, продав недвижимость, сможет вернуть свои деньги.
 
«В Сбербанке при покупке новостройки предлагается кредит до десяти лет под 12% годовых в случае 50%-ного первоначального взноса. Если взнос — от 15%, а срок кредита от 20 лет, то ставки повышаются до 12,75–13%», — рассказывает Н. Парфёнова.
 
Большое значение в ценообразовании при ипотеке имеет форма подтверждения дохода клиента. Хотя большинство кредитных организаций принимает во внимание доходы, подтвержденные по форме банка, на особые преференции (в том числе снижение ставки) могут рассчитывать «белые» заемщики — те, которые могут подтвердить свои заработки по форме 2-НДФЛ. «В зависимости от вариативности предоставления данных о доходах заявителя, формата его поступлений (бизнес, работа по найму, по совместительству и т.д.) ставки постепенно растут», — подчеркивает заместитель председателя правления Банка жилищного финансирования Игорь Жигунов.
 
Также важно, какую недвижимость хочет приобрести заемщик. Она переходит банку в залог, и поэтому кредитор относится к ней весьма щепетильно. Так, некоторые объекты (например, квартиры в аварийных домах) банк не одобрит вовсе. По кредитам на покупку комнат ставка повышается, потому что продать их при дефолте заемщика будет сложнее, чем отдельную квартиру. Также ставки по загородной ипотеке бывают выше, чем по кредитам на покупку городской недвижимости.
 
Выгодная ставка. Портрет идеального заемщика
Некоторые банки, определяя стоимость кредита для заемщика, учитывают наличие у него дополнительного залогового обеспечения — своей квартиры, автомобиля, вклада и иных активов. Это позволяет кредитору быть более лояльным к клиенту.
 
На первичном рынке банки выдают ипотеку на покупку квартир в аккредитованных новостройках. В рамках совместных акций застройщиков и банков ставки снижаются для всех заемщиков. Так, соглашение между компанией TEKTA и банком МИА позволяет покупателям квартир в новостройках компании получить кредит под 9% годовых.
 
Иногда банки устанавливают одинаковую ставку на весь период кредитования — без ее повышения на период строительства дома, что предусматривается в рамках большинства ипотечных программ.
 
Положительную роль может сыграть и рекомендация, по которой пришел заемщик. Многие риэлторские компании имеют определенные договоренности с банками, и заявки их клиентов кредиторы рассматривают быстрее, а ставки по кредиту дают ниже.
 
Есть определенные категории заемщиков — молодые семьи, врачи, учителя, ученые, военные, для которых разработаны специальные социальные программы. Здесь часть ставки или платежей по кредиту субсидируется из бюджета. В итоге ставки снижаются действительно на значимую величину — они могут упасть вплоть до 8,5%. Если говорить о программе «Военная ипотека», то там выплаты банку производятся и вовсе не из средств заемщика, а за счет поступлений на его накопительный счет, которые ежемесячно производит государство.
 
Даже небольшое снижение ставок может реально сэкономить средства заемщика. Заместитель председателя правления Транскапиталбанка Евгений Ивановский приводит следующий расчет. Предположим, человек получил кредит в размере 2 млн руб. на 20 лет по ставке 12%. Тогда сумма ежемесячного аннуитетного платежа составит 22 022 руб. При ставке в 11% она снизится до 20 644 руб. Это позволит сэкономить за 20 лет обслуживания долга 330 700 руб.
 
Начальник отдела проведения ипотечных сделок департамента ипотечного бизнеса АКБ «РосЕвроБанк» Илья Иванов объяснил, как отразится на размере платежей снижение ставки на 0,5%.
 
При выборе кредитной организации для получения ипотеки люди обращают наибольшее внимание на стоимость кредита, поэтому снижение ставок становится одним из самых верных путей завоевания новых клиентов.
При кредите в 3 млн руб., полученном на десять лет под 12,5% годовых, ежемесячный платеж составит 44 098,99 руб. Если же банк понизит ставку до 12%, то платеж составит 43 229,21 руб., а переплата за весь период кредитования будет меньше на 104 300 руб.
 
«С учетом того что ипотечные кредиты, как правило, являются долгими, любая скидка по процентной ставке — это реальная и существенная экономия для заемщика», — резюмирует И. Иванов.
 
Некоторые банки прибегают к маркетинговым хитростям. Они рекламируют низкие ставки лишь для привлечения новых клиентов — в реальности же получить деньги под заявленные проценты оказывается невозможно.
 
Кстати, экономию на платежах мог бы дать определенный порядок погашения кредита — не аннуитетными (как это происходит в 99,99% случаев сейчас), а дифференцированными платежами.
 
При аннуитетной схеме в течение всего срока обслуживания кредита заемщик вносит равные ежемесячные платежи. При этом сначала погашаются проценты и только потом — тело кредита. При дифференцированной схеме погашения сумма ежемесячных платежей различается. Сначала они будут крупными, потом начнут уменьшаться. Здесь платеж состоит из двух частей: долг банку (который не изменяется) и проценты, которые начисляются на остаток основного долга и уменьшаются по мере погашения кредита.
 
При дифференцированных платежах переплата по кредиту составляет меньшую сумму. В одной из ипотечных программ Нордеа-банка период фиксированной ставки в 11% составляет один год, потом она рассчитывается как MosPrime плюс 5 п.п.
 
Кредитная экзотика
 
Выгодная ставка. Портрет идеального заемщика
Ипотечные льготы не всегда выражаются только в снижении процентной ставки по кредиту — они могут выступать в виде нематериальных, но весьма полезных опций.
 
Заместитель начальника управления развития ипотечного кредитования ЗАО «Райффайзенбанк» Алексей Попович говорит, например, что это «более лояльный подход при рассмотрении заявки, более выгодные условия по иным параметрам кредита, таким как размер первоначального взноса, сумма кредита, требования к объекту недвижимости». Руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин отмечает, что для клиентов, пришедших в банк от организаций-партнеров, может быть предусмотрено «ускоренное рассмотрение заявки — даже за один час, отмена иных, обязательных для других клиентов, платежей».
 
Некоторые поощрения заемщиков бывают весьма нестандартными. Например, в Транскапиталбанке есть программа «Зеленый кредит». Здесь получить ссуду на благоустройство и ремонт по пониженной ставке могут заемщики, которые собираются использовать «энергосберегающие решения: сохраняющие тепло отделочные материалы, экономно расходующую электричество и воду бытовую технику, соответствующие лампы и т.д.».
 
Игорь Жигунов рассказывает о еще одном варианте снижения процентной нагрузки: когда заемщик получает кредит не сразу целиком, а отдельными траншами — в формате кредитной линии. «То есть клиент может не сразу брать кредит в виде всей одобренной суммы, а по мере надобности: строит дом и платит частями — тем самым ставка начисляется только на сумму текущих взятых траншей, и эффективная нагрузка оказывается значительно ниже классического кредита», — поясняет эксперт.
 
Ставки — в рост
 
Выгодная ставка. Портрет идеального заемщика
Есть заемщики, для которых банк, напротив, поднимает ставку по ипотеке. Так, жилищный кредит обойдется дороже собственникам бизнеса.
 
Кроме того, стоимость ипотеки очень сильно привязана к наличию страховки. По закону обязательным является только страхование приобретаемой недвижимости. Два других вида — жизнь, здоровье заемщика, а также титульное страхование (страхование права собственности) — являются добровольными. Однако банки повышают ставки для тех клиентов, которые не страхуются комплексно. Причем иногда проценты вырастают до запретительных значений (даже на 6%). Наличие страховки, наоборот, позволяет снизить ставку на 1%.
 
Ставка будет повышена из-за «плохой» кредитной истории заемщика и низкого первоначального взноса. На ее размер влияет и срок кредитования. «В большинстве банков минимальные проценты начисляются на кредит сроком до пяти лет. Далее для кредитов, полученных на срок до 20 и 30 лет, идет повышение ставки на 0,75–1%», — информирует С. Хамитова.
 
Впрочем, все это — общие правила. Политика каждого конкретного банка в работе с клиентами индивидуальна, поэтому универсального портрета идеального заемщика не существует.
 
При этом банкам выгодно привлекать новых ипотечных заемщиков. И хотя сам этот продукт и не очень высокомаржинален, но с его помощью можно осуществлять кросс-продажи: то есть предлагать ипотечникам и другие продукты банка. Как показывает практика, при выборе кредитной организации для получения ипотеки люди обращают наибольшее внимание на стоимость кредита, поэтому снижение ставок становится одним из самых верных путей завоевания новых клиентов.
 
Минимальные ставки по кредитам в некоторых банках
Банк
Cтавка, %
Условия
АИЖК
6,19
Залоговое жилье, находящееся на балансе или в собственности АИЖК
7,65
Военная ипотека. При приобретении ­квартиры на первичном рынке (ставка ­фиксированная)
7,9
«Новостройка», первоначальный взнос от 20%, срок кредитования до 30 лет
8,5
«Молодые учителя». Первый взнос от 10%, срок кредитования до 30 лет
ВТБ24
8,7
Военная ипотека
Банк МИА
9
Распространяется только на объекты ­конкретного застройщика
9,5
Кредит «Социальный классический». Все виды страхования
DeltaCredit
9,99
Ипотека с комбинированной ставкой. Новогодняя акция
Банк «Уралсиб»
10
Кредит на готовое жилье. Заемщик — ­зарплатный клиент банка, имеет хорошую кредитную историю в этом банке, покупает квартиру у партнеров
Сбербанк
10,5
Программа «Молодая семья», первый взнос от 50%; срок кредитования до 10 лет; заемщик — зарплатный клиент банка
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных