«Вторая волна» кризиса накрыла вторичный рынок Москвы

По данным аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», с начала 2015 г. средняя цена предложения на московском вторичном рынке жилья снизилась на 2,6% в рублях и на 18,6% в долларовом эквиваленте. Специалисты отмечают, что текущая конъюнктура рынка заставила потребителей изменить свое отношение к вложениям: в настоящее время покупатели не рассматривают столичную вторичку даже как источник сохранения капитала.

За редким исключением сделки совершаются только в ситуациях острой необходимости решения жилищных вопросов. В профильном департаменте компании проанализировали, как изменилась инвестиционная привлекательность московского вторичного рынка жилья за прошедшие десять лет.

Согласно статистике, с начала 2005 г. средняя стоимость предложения возросла в четыре раза (на 300,1%) — с 47,5 тыс. руб./кв. м до 190 тыс. руб. В долларовом эквиваленте цены выросли на 69,4%. Наиболее доходным для инвесторов стал 2006 г.: показатель средней стоимости увеличился на 64% в рублях (при годовой инфляции 9%), на 74,2% — в долларах. В 2007-м цены выросли на 9,6 и на 18,6%; в 2008-м — на 33,6 и на 16% соответственно.

«По нашим оценкам, каждая третья операция на вторичном рынке жилья в то время осуществлялась с целью инвестиций. Было огромное количество частных инвесторов, имевших сравнительно небольшой (1–2 млн долл.) капитал, который они стремительно оборачивали и приумножали. Как правило, жилплощадь покупали с небольшим дисконтом и продавали через полгода-год. Доходность в отдельные периоды доходила до 100%. Например, в сентябре 2005 г. московская вторичка продавалась в среднем за 56,3 тыс. руб./кв. м. Через год — по цене 112,1 тыс. Итого: доходность в рублях — 99% при уровне инфляции 9,8%. Впрочем, рынок в то время жил в долларовом измерении, национальная валюта укреплялась, и прибыль в долларах сегодня кажется вовсе фантастической — 112,5%», — вспоминает директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.

Рост цен продолжался до октября 2008 г., а по итогам 2009-го средняя стоимость жилья на московском вторичном рынке впервые в его истории продемонстрировала резкую отрицательную динамику в обеих валютах. Цены в рублях снизились на 16,2% (с 163,2 до 136,9 тыс. руб./кв. м), в долларах — на 21,2% (с 5798 до 4570 долл./кв. м). Тогда же столичная вторичка перестала восприниматься как высокодоходный источник получения денежных средств, и с тех пор этот сегмент рынка так и не восстановил прежнюю инвестиционную привлекательность.

«Классические инвесторы, заинтересованные в получении очевидной прибыли в краткосрочной перспективе, ушли с этого рынка. Многие при этом не смогли оперативно выйти из проектов, зафиксировав прибыль, и предпочли занять выжидательную позицию, рассчитывая на отскок цен и возвращение ажиотажного спроса. Объекты вторичного рынка перестали быть инструментом традиционных инвестиций и перешли в иную, условно инвестиционную, категорию — источник пусть не быстрых денег, но сохранения сбережений в долгосрочной перспективе», — отмечает С. Шлома.

После падения рублевые цены продемонстрировали заметную положительную коррекцию уже в 2010 г. (+14%), а еще через год достигли докризисных показателей и незначительно превысили их (по итогам 2011 г.: 166,9 тыс. руб./кв. м, прирост 6,9% при уровне инфляции 6,1%). При этом динамика увеличения стоимости жилья в долларовом эквиваленте так и не позволила отыграть падение 2009 г.: +10,7% (2010 г.), +4,7% (2011 г.), +6,3% (2012 г.). По итогам 2013 г. цены, выраженные в долларах, снизились на 3,5%, девальвация российской валюты в 2014 г. привела к их падению на 35,7%. В 2015 г. отрицательная коррекция продолжилась и к настоящему моменту составляет 18,6% относительно начала года.

При этом цены реальных сделок в большинстве случаев еще ниже: порядка трех четвертей объектов реализуются при условии дисконта, средний размер скидки — 10%.

«Можно говорить о том, что в 2015 г. произошел новый перелом в сознании потребителей. Столкнувшись со снижением рублевой стоимости жилья, люди перестали безоговорочно считать его гарантированным источником сохранения денежных средств. Надо понимать, что вторичный рынок — это рынок физических лиц, и фактор субъективного восприятия реальности играет на нем огромную роль. За пять лет увеличения цен (пусть даже формального, с учетом инфляции) в массовом сознании сформировался четкий стереотип: подешеветь может все, кроме московских квартир, которые всегда дорожают. Сейчас стереотипы рушатся, как карточный домик, и потребители с немым вопросом в глазах наблюдают за тем, как все дорожает — колбаса, коммунальные услуги, отдых, автомобили, — но только не жилье, оно дешевеет. И эта новая реальность в определенном смысле шокирует, заставляя в том числе забывать историю восстановления рынка после падения цен в 2009 г.», — рассуждает С. Шлома.

По наблюдениям специалистов, в условиях снижения уровня платежеспособности населения в сочетании с очевидным преимуществом банковских вкладов как массового инструмента сбережения денежных средств (средняя ставка по вкладам физических лиц по Центральному федеральному округу — 9,49%) инвестиционные покупки на вторичном рынке жилья в настоящее время фактически сошли на нет. Сделки происходят, исходя из актуальных потребностей граждан в решении жилищных проблем, при этом текущая конъюнктура рынка позволяет покупателю осуществить покупку на максимально выгодных для себя условиях.