Все замки одной отмычкой. Власти думают, где еще поможет ипотека

XII Всероссийская конференция «Ипотечное кредитование в России» дала пищу для размышлений журналистам и участникам рынка. Новые оценки, новые задачи на фоне старых установок и, увы, по-прежнему высоких процентных ставок по кредитам.

 

Кому предназначаются кредиты

 

Государство так настойчиво внушало населению мысль о доступности ипотеки, что граждане поверили. Итоги 2013 г. показали, что практически каждая четвертая сделка с недвижимостью совершается с помощью ипотечного кредита, а на первичном рынке жилья — каждая вторая. Причем этот серьезный банковский продукт освоили не только столичные жители, но и жители регионов. По словам министра строительства и ЖКХ России Михаила Меня, доля региональных кредитов впервые превысила 50% от общего объема ипотеки. Среди лидеров — Челябинская, Самарская, Свердловская, Тюменская области, Красноярский край. По мнению аналитиков, тенденция роста спроса на ипотеку в регионах продолжится и в этом году.

 

Недавно созданное министерство во главе с М. Менем видит одну из своих задач во всестороннем развитии ипотеки. Именно она, по расчетам чиновников, должна помочь строительству, сдвинуть, наконец, с мертвой точки программу доступной аренды жилья и освоить совершенно новые области — капитальный ремонт домов и ЖКХ. И, конечно, поддержать различные социальные группы населения — врачей, учителей, военных, молодых специалистов. Неслучайно федеральная программа «Жилище» была дополнена подпрограммой «Обеспечение жильем молодых семей», в рамках которой к 2017 г. запланировано построить 25 млн кв. м жилья. Для достижения этих объемов только в 2014 г. на субсидии молодым гражданам из федерального бюджета выделено 3,5 млрд руб. Остальное должны добавить регионы.

 

Кроме того, помощь будет оказана и застройщикам. Государство продолжает бороться с проблемами строительного рынка, в том числе с административными барьерами, неподготовленностью площадок, нехваткой средств. Причем острота первой заметно уменьшилась за пять лет. Количество согласований проекта законодательно сократили, и этот перечень объявили закрытым.

 

А вот инфраструктурная обеспеченность стройплощадок остается камнем преткновения. Создать инфраструктуру нового микрорайона трудно и дорого как для девелоперов, так и для муниципалитетов. Каждая из сторон полагает, что это не ее (или не исключительно ее) прямая обязанность. Строительная компания готова возводить дом, но коммуникации пусть тянет город, заинтересованный в обеспечении жильем населения. Город же резонно считает, что граждане платят немалые деньги за благоустроенные квартиры, а дом в чистом поле, без дорог, воды и электричества никому не нужен. Золотая середина в споре пока не найдена, но стороны идут на взаимные уступки, понимая, что инфраструктурную головоломку решать все-таки придется.

 

Одним из вариантов решения может быть разрабатываемая министерством совместно с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) схема выкупа инженерных сетей у тех застройщиков, которые готовы играть по определенным правилам. Например, строить не менее 250 тыс. кв. м и продавать жилье не дороже выставленной государством планки. Под выкупленную землю и сети агентство намерено выпускать облигации и продавать их, привлекая средства инвесторов.

 

Финансирование строительства — еще одна актуальная тема. Бесплатные деньги дольщиков, конечно, выгоднее застройщикам, чем кредиты под высокие проценты. Но государство ужесточает условия использования средств граждан. И в будущем вообще намерено отказаться от такой формы инвестирования, а взамен предложить доступные банковские кредиты. Для этого правительство решает вопрос о поддержке банков, снижении их рисков, удешевлении привлекаемых ресурсов.

 

Как выполнить намеченное

 

Ключевую роль на новом этапе развития ипотеки в России должно сыграть АИЖК. Как отметил его генеральный директор Александр Семеняка, АИЖК выполнило ранее поставленную задачу формирования первичного рынка ипотеки: «Рыночная ипотека развивается уже хорошими темпами, теперь упор надо сделать на социальные программы».

 

Среди новых ориентиров деятельности агентства — программы для отдельных категорий граждан, механизмы предоставления ликвидности участникам рынка, развитие вторичной ипотеки (ипотечных ценных бумаг), уменьшение и перераспределение рисков в системе жилищного кредитования для снижения процентной ставки. По словам А. Семеняки, по социальной ипотеке агентство и впредь намерено удерживать ставки ниже рыночных.

 

В стратегии развития АИЖК до 2018 г. сказано, что основной акцент будет сделан на сегменте экономкласса — гражданам помогут купить или снять жилье в кредит. Для реализации стратегии АИЖК создало две дочерние структуры: страховую компанию (СК АИЖК) и Агентство финансирования жилищного строительства (АФЖС). В плане также — банк АИЖК (для выкупа ипотечных кредитов и их дальнейшего рефинансирования), «АИЖК-Сервис» (для сопровождения ипотечных кредитов), «АИЖК-Недвижимость» (для реализации залогового жилья).

 

Участники ипотечного рынка с надеждой ожидают от государства мер, которые привлекут в сферу кредитования длинные и дешевые деньги. Выступая на конференции, председатель правления банка «ДельтаКредит» Сергей Озеров отметил, что наилучшим вариантом было бы развитие рынка ипотечных ценных бумаг (ИЦБ). Пока его доля в общем объеме ипотеки составляет лишь 10%, хотя в 2015 г., согласно планам, она должна достичь 50%. Этого не произойдет, если государство не будет размещать в ИЦБ средства пенсионных фондов, если Центробанк не будет стимулировать участников, например, отменой налога на доход по ИЦБ сроком свыше трех лет.

 

К чему не могут предъявить претензии члены банковского сообщества, так это к законодательной базе. По словам вице-президента Ассоциации региональных банков России Олега Иванова, в конце 2013 г. произошли самые масштабные за последние 15 лет изменения в законах. Они вступают в силу 1 июля 2014 г. и бросают вызов всей кредитной системе. Предстоит осмыслить и начать внедрять новые прогрессивные схемы кредитования, хорошо работающие в других странах.

 

Пока же банки больше думают не о создании чего-то нового, а о выживании. Поэтому в ответ на повышение Центробанком ключевой ставки поднимают и стоимость своих продуктов. Так, ВТБ24 поднял ставку выдачи на 0,4%. Но, тем не менее, спрос на ипотечные кредиты не просто не уменьшился, но ощутимо вырос. Заместитель директора департамента ипотечного кредитования банка ВТБ24 Елена Тарасова связывает этот всплеск с желанием граждан в условиях экономической нестабильности сохранить свои накопления с помощью вложения в наиболее надежный и долгосрочный актив в виде недвижимости. Однако период ажиотажного спроса может быстро иссякнуть, если изменятся условия кредитования.

 

По мнению С. Озерова, с учетом увеличившихся рисков ставку по кредитам надо было бы поднимать не на 0,4%, а на 2%, но банки стараются удержаться на установленной планке, чтобы не потерять клиентов.

 

В этой непреложной истине — что банк вынужден повышать ставки, следуя объективным обстоятельствам, — усомнился один из участников конференции, намекнув на завышенные аппетиты кредитных организаций. Его неожиданно поддержал А. Семеняка, сказав, что снизить ставки банкам вполне по силам. «Любой банк сейчас может работать на маленькой марже, потому что уже создан приличный портфель, обеспечивающий прибыльность организации. На самом деле, надо просто переждать эту временную волатильность ставок Центробанка и не повышать проценты по своим продуктам», — отметил А. Семеняка. Но, как заметил С. Озеров, «вопрос в том, как долго продержится эта волатильность». Ответить на этот вопрос пока никто не может, как не может однозначно спрогнозировать рост или снижение ипотечных ставок в ближайшем будущем. Поживем — увидим.