Все на выборы! Столичное жилье становится привлекательнее

Если и настало время покупать квартиру, то именно сейчас, когда рынок демонстрирует аттракцион невиданной щедрости. Цены расти не собираются, акции, бонусы и скидки можно косой косить, выбор огромен и разнообразен. Однако вопрос, что именно предпочтет потенциальный покупатель, остается открытым, причем не только для застройщика, но зачастую и для человека с кошельком. Попробуем разобраться, чем богата сегодня столица нашей родины.

Топ-10 крупнейших ЖК в старых границах Москвы

С начала года рынок жилой недвижимости столицы пополнился сразу несколькими крупными проектами, жилая площадь которых составляет несколько сотен тысяч квадратных метров. Аналитики «ЦИАН» подготовили обзор масштабных жилых комплексов (ЖК), реализуемых сегодня в старых границах Москвы, и составили рейтинг этих объектов.

В сентябре в Москве стартовали продажи в одном из самых ожидаемых ЖК — это «ЗИЛАРТ», реализуемый на территории бывшего завода имени Лихачева. Проектом предусмотрено возведение более 1,5 млн кв. м недвижимости, из которых около 1 млн — жилые. Кроме того, в 2015 г. был запущен еще один масштабный проект — «Город на реке Тушино — 2018», где будет построено 715 тыс. кв. м жилья. На сегодняшний день эти ЖК являются самыми крупными на территории Москвы в ее прежних границах. Однако ранее на рынок выходили и другие ЖК, в которых счет идет на сотни тысяч квадратных метров: «Некрасовка» и «Некрасовка-Парк», «Царицыно», «Ривер Парк» и др.

По оценке экспертов «ЦИАН», общая площадь десяти самых крупных ЖК в старых границах Москвы составляет 4,4 млн кв. м (при расчетах аналитики брали исключительно площадь квартир, без учета апартаментов). Для сравнения: за весь 2014 г. в столице, включая присоединенные территории, ввод жилой недвижимости составил 3,8 млн кв. м. Причем масштабные проекты реализуются сегодня во всех сегментах — и в комфортклассе, и в секторе премиального жилья.

Широта размаха позволяет девелоперам существенно снижать цены на квартиры. По данным сервиса «ЦИАН. Новостройки», минимальная стоимость лота среди проектов из первой десятки составляет сегодня 3,44 млн руб. За эту сумму можно приобрести квартиру в ЖК «Некрасовка». В соседнем — «Некрасовка-Парк» — цены начинаются от 4,23 млн руб. На третьем месте по минимальной стоимости квартир идет «Царицыно-2» — от 4,83 млн руб.

При составлении рейтинга крупнейших ЖК в старых границах Москвы эксперты «ЦИАН» взяли за основу два критерия: площадь и минимальную стоимость квартиры. По первому критерию аналитики приняли за единицу площадь самого масштабного проекта и представили габариты остальных в виде процентного соотношения к этому показателю. То есть «ЗИЛАРТ» получил 100 баллов, а, к примеру, ЖК «Некрасовка» — 39,5 балла. Для критерия «минимальная стоимость квартиры» было выведено среднее значение по всем десяти проектам (7,096 млн руб.), а затем для каждого ЖК произведен расчет процентного соотношения к этому показателю. В случае если минимальная стоимость квартиры в проекте зафиксирована на уровне ниже среднего, набранное количество баллов по критерию «цена» плюсовалось к оценке за площадь, а при превышении — вычиталось.

В результате первое место досталось жилому комплексу «Некрасовка», набравшему 91 балл. Серебро взял проект «Город на реке Тушино — 2018» — у него в активе 82,7 балла. Замыкает тройку лидеров еще один ЖК из московского района Некрасовка — «Некрасовка-Парк» (76,6 балла).

При этом главным аутсайдером ожидаемо оказался проект «Триколор». При самой маленькой площади из всех участников рейтинга здесь зафиксирован самый высокий порог вхождения для покупателей. Впрочем, справедливости ради стоит отметить, что приобрести недвижимость в данном проекте можно и намного дешевле: в ЖК «Триколор» также представлены апартаменты, стоимость которых на первичном рынке начинается от 4,5 млн руб.

Топ-10 крупнейших ЖК в старых границах Москвы
Жилой комплекс	Площадь, тыс. кв. м
«Некрасовка»	395
«Город на реке Тушино — 2018»	715
«Некрасовка-Парк»	361,8
«Царицыно-2»	391,8
«Загорье»	247,9
«Ривер Парк»	280
«ЗИЛАРТ»	1000
«Сердце Столицы»	295,2
«Мичуринский»	456,9
«Триколор»	242,5

Что происходит с ценами и с нами?

По итогам III квартала 2015 г. эксперты «БЕСТ-Новострой» отмечают снижение средней цены квадратного метра в массовом сегменте, обусловленное выходом в продажу большого количества новых проектов на начальных и нулевых стадиях строительства. В результате объем предложения вырос почти на 70%, а средний показатель стоимости квадратного метра по отношению к II кварталу 2015 г. снизился на 4% — до 150 тыс. руб.

С увеличением объема предложения изменился и рейтинг округов по средней стоимости квадратного метра. Так, ЮВАО, который в II квартале занимал первую строчку, сместился на пятое место в связи с открытием продаж в двух крупных проектах, средний показатель здесь снизился (относительно II квартала) на 28,8% — до 151 тыс. руб.

СЗАО, который по итогам предыдущего квартала занимал четвертое место, переместился на второе. Нынешний показатель — 174 тыс. руб./кв. м, коррекция составила менее 1%.

Третью строчку рейтинга по-прежнему занимает САО, где средняя цена квадрата по итогам III квартала составила 159 тыс. руб.

Возглавляет рейтинг ЗАО, у него самый высокий показатель — 183 тыс. руб./кв. м. А самая низкая стоимость квадратного метра в сегменте комфорткласса на конец III квартала зафиксирована в СВАО (123 тыс. руб.) и ЮЗАО (100 тыс. руб.).

В СВАО экспонируются два корпуса в составе микрорайона «Северный», который расположен за границами МКАД и, соответственно, характеризуется невысокой ценой квадратного метра. В ЮЗАО в III квартале стартовали продажи в третьем корпусе ЖК «Эталон-Сити» и малоэтажном ЖК «Потапово Lite», которые находятся на начальном этапе строительства.

«Если говорить о распределении средней стоимости квадратного метра квартир в зависимости от количества комнат, то самый значительный рост зафиксирован в студиях: в предыдущем квартале он составил 12,2%, в результате средняя стоимость квадрата выросла до 152 тыс. руб. Одна из причин такого роста заключается в уменьшении средней площади квартиры-студии с 33 до 30 кв. м», — поясняет Сергей Лобжанидзе, руководитель департамента аналитики и консалтинга «БЕСТ-Новострой».

А что же происходит с нами, то есть с покупателями, которые, собственно, и формируют спрос? По мнению аналитиков компании «ОПИН», покупатели ждали наступления сентября, чтобы оценить активность рынка: потенциальный спрос, как утверждают эксперты, вырос уже на 15% по сравнению с летним периодом, больше половины сделок по-прежнему проходит с использованием ипотечных кредитов с господдержкой.

«Предпосылок для снижения цен сегодня нет. Более того, возможные грядущие изменения в законе № ФЗ-214 (согласно которым планируется поменять цепочку «покупатель — застройщик —банк» на другую: «покупатель — банк — застройщик»; перейти на строительство полностью за банковские деньги и продавать квартиры только в уже готовых домах) могут привести к значительному удорожанию новостроек за счет высокой стоимости банковского финансирования в России. Конечно, это будет происходить поэтапно, ориентировочно — до 2020 г. Однако уже сегодня необходимо задуматься о покупке, чтобы не переплачивать», — комментирует ситуацию руководитель аналитического центра «ОПИН» Денис Бобков.

Средняя стоимость жилья экономкласса в некоторых округах Москвы, руб./кв. м
Округ	Цена		Округ	Цена
ЗАО	183 112		ЮВАО	151 306
СЗАО	174 269		ВАО	132 490
САО	158 898		СВАО	123 132
ЮАО	154 626		ЮЗАО	99 754

Бизнес-класс: 900 новых вариантов для покупки

На конец сентября 2015 г. объем первичного предложения городского жилья бизнес-класса в Москве составил около 9,9 тыс. квартир и апартаментов (суммарно 754,5 тыс. кв. м), отмечают эксперты компании IntermarkSavills. В совокупности на первичном рынке сегодня представлено 57 проектов новостроек бизнес-класса.

География объектов в этом сегменте за прошедший год претерпела существенные изменения. Так, треть предложения сосредоточена в САО, в то время как в сентябре 2014 г. на север столицы приходился лишь 21% от общего объема. Суммарно в САО, СЗАО и ЦАО расположено две трети экспонируемых лотов.

Из представленных на рынке 57 новостроек бизнес-класса 27 относятся к апарт-комплексам, еще в 4 проектах можно приобрести как квартиры, так и апартаменты.

Стоит отдельно отметить появившуюся в этом году практику масштабного перевода апартаментов в категорию квартир. Первой ласточкой стал ЖК «Лица». По данным IntermarkSavills, аналогичная работа ведется еще в нескольких апарт-комплексах. Однако маловероятно, что эта тенденция приобретет массовый характер. Основной вопрос здесь связан с социальной нагрузкой для таких проектов, которая ложится на застройщика в случае строительства квартир, а это довольно существенно ухудшает экономику проекта.

В любом случае на текущий момент запас прочности рынка составляет немногим менее трех лет, а это значит, что спрос и предложение находятся в относительном балансе.

По оценкам IntermarkSavills, с начала 2015 г. на первичном рынке городского жилья бизнес-класса было заключено свыше 2,5 тыс. сделок. На III квартал пришлось порядка 34% всего объема спроса, или 867 транзакций.

Таким образом, ежемесячный темп продаж составил 287 купленных объектов в месяц.

В сравнении с показателем III квартала 2014 г. уровень спроса вырос на 27%. Такая нетипичная для летних месяцев активность объясняется наличием на рынке достаточного объема предложения объектов в привлекательной для покупателей стадии строительной готовности. Важную роль играет также гибкий подход застройщиков к потребностям клиентов.

Таким образом, несмотря на, казалось бы, непростые условия, рынок недвижимости бизнес-класса показал себя не просто готовым к сложностям, а способным за короткое время полностью подстроиться под требования действительности, меняющиеся зачастую в считаные дни.

География предложения на рынке новостроек бизнес-класса Москвы, %
Округ	Сентябрь			Округ	Сентябрь
	2014 г.	2015 г.			2014 г.	2015 г.
САО	21	36		ЮЗАО	7	6
СЗАО	24	22		ЮАО	7	5
ЦАО	17	16		ВАО	8	4
ЗАО	13	9		СВАО	3	2

Кризис стимулировал развитие класса бизнес плюс

Сегмент жилья бизнес-класса, в отличие от относительно устойчивых эконом-, комфорт- и элиткласса, наиболее подвержен влиянию различных внешних факторов, в том числе общеэкономических. И в период кризиса проекты этого сегмента традиционно стремятся примкнуть или к элитному, или же к более доступному классу недвижимости. Именно поэтому 2014–2015 гг. охарактеризовались активным строительством жилых комплексов, класс которых можно условно определить как бизнес плюс. По словам Алексея Перлина, генерального директора группы компаний «СМУ-6», этот сегмент сегодня преимущественно осваивает западные районы столицы: ЗАО, СЗАО и ЮЗАО. Относительно новая локация — Северный округ в пределах районов, примыкающих к станциям метро «Аэропорт», «Динамо», «Тимирязевская», «Савеловская».

«Тенденция развития проектов «бизнес+» за пределами центра города отражает настроения покупателей жилья высокого ценового сегмента, которые в последние годы постепенно отказываются от центральной локации в пользу экологически чистых районов с хорошей транспортной доступностью», — поясняет А. Перлин.

В структуре предложения недвижимости класса бизнес+ преобладают апартаменты, ввиду того что число площадок под реализацию жилых проектов в старых границах Москвы ограничено. По данным ГК «СМУ-6», доля апартаментных комплексов в общем объеме предложения недвижимости этого класса, выведенном на рынок в 2014–2015 гг., составила 68%.

Еще одной отличительной характеристикой проектов класса бизнес+ является камерность. Наиболее успешные проекты данного сегмента представляют собой клубные дома с численностью лотов не более 50. Метраж квартир в сегменте, как и в традиционном «бизнесе», превышает метраж в объектах классов комфорт и эконом, что объясняется отличием целевой аудитории. В первую очередь это семьи (чаще с детьми) с уровнем дохода выше среднего, позволяющим взять соответствующий кредит на покупку жилья или вовсе обойтись без него. Наиболее востребованными являются двух- и трехкомнатные квартиры площадью 80–100 кв. м.

«В общем и целом новостройки класса бизнес+ можно назвать оптимизированной версией элитных комплексов: для них характерна максимальная функциональность вкупе с адекватной стоимостью квадратного метра. В условиях кризиса, а также «взросления» среднестатистического покупателя элитного жилья, который за последние годы изменил свои требования к приобретаемым метрам в сторону большей рациональности, сегмент бизнес+ имеет все шансы на выживание и дальнейшее успешное развитие», — резюмирует эксперт.

87% покупателей премиального жилья желают ознакомиться... со скидками

А что же, собственно, рынок премиальных новостроек Москвы? В целом, несмотря на пессимистичные прогнозы конца прошлого года, он смог удачно адаптироваться к новой действительности, утверждают в IntermarkSavills Research. Подтверждением тому являются девять месяцев стабильных продаж, которые находятся на уровне, вполне достойном даже для докризисных времен.

В среднем в 2015 г. эксперты компании фиксировали 41 сделку в месяц, за весь 2014 г. (с учетом активного декабря) — 47 сделок. Во многом заслугой стала верная оценка ситуации девелоперами и принятие своевременных мер по стабилизации спроса. Так, почти все премиальные новостройки, не сменившие в конце прошлого года долларовое ценообразование на рублевое, сделали это в 2015 г. Широко распространена практика предоставления индивидуальных скидок и гибких условий рассрочек. На данный момент из 100 сделок 87 проходит с дисконтом. Его размер начинается от символических 2,5% и может доходить до 25–30%.

География спроса за прошедший год несколько изменилась. Более активно стали продаваться новостройки Замоскворечья и Пресненского района, однако лидерство по числу сделок по-прежнему принадлежит району Хамовники.

Средняя площадь купленной квартиры в 2015 г. — 136 кв. м. Для сравнения, в сентябре 2014 г. она составляла 145 кв. м. Покупатели стали осмотрительнее подходить к выбору квартир, а застройщики — аккуратно предлагают более рациональные планировки.

География выхода новых проектов в 2015 г. весьма разнообразна, однако, с учетом уже имеющихся на рынке предложений, первое место делят между собой районы Арбат и Якиманка. Здесь преимущественно расположены объекты реконструкции, а количество квартир в проектах, за редким исключением, сравнительно небольшое. Это особенно заметно, если сравнивать не число самих ЖК, а количество квартир в них — каждый третий лот находится в Хамовниках.

Нельзя не отметить, что стабильный уровень спроса на премиальные новостройки связан и с высоким курсом доллара. На текущий момент покупатель, у которого есть накопления в размере 1 млн долл., имеет возможность выбирать более чем из 600 вариантов, в то время как год назад его выбор был ограничен 200 квартирами и апартаментами.

К концу сентября на рынке элитных новостроек Москвы экспонировалось 46 проектов. Из них к апартаментам относились 19 комплексов, и еще в двух была возможность выбора между апартаментами и квартирами.

За прошедший год на рынок вышло немало новых и интересных объектов. Примечательно, что все они — это клубные дома для очень ограниченного числа семей. Среднее количество лотов в таком доме составляет 25 квартир или апартаментов, а максимальное не превышает 50.

По сравнению с концом прошлого года число проектов не изменилось, тогда как количество лотов уменьшилось на 11%.

На конец сентября средневзвешенная долларовая цена предложения установилась на отметке 15 160 долл./кв. м, что на 3,4% ниже по сравнению с началом года. От пикового докризисного значения (19 850 долл./кв. м в мае 2014 г.) отставание составляет почти 24%.

В течение минувших девяти месяцев среднерыночная цена находилась на отметке чуть выше или немного ниже 15 тыс. долл./кв. м. Исключения имели место в те месяцы, когда рубль укреплялся до 52–55 руб./долл.

Наиболее интересными являются новостройки в Хамовниках, Замоскворечье, в районе Якиманка и Тверском. Важным фактором покупательского спроса здесь можно считать условия заключения сделок, которые предлагают застройщики. В основном речь идет о длительных беспроцентных рассрочках (до двух лет). Это позволяет выплачивать сумму контракта постепенно, не терять долларовые накопления резко и, возможно, играть на курсе.

Наиболее дорогими районами остаются Арбат, Остоженка, Патриаршие Пруды, отдельные предложения в Хамовниках, на Якиманке, в Тверском районе. Все проекты здесь оцениваются девелоперами дороже 15 долл./кв. м (или примерно 990 тыс. руб./кв. м по курсу на конец сентября).