Время для дорогих покупок. Все только начинается...

Чем встречает покупателя рынок недвижимости в 2015 г.? Есть ли интересные предложения? Стоит ли вкладывать деньги в жилье или подождать? Эксперты поделились с «Н&Ц» своими наблюдениями.

Больше метров за валюту

Как считают аналитики корпорации «Баркли», в нынешней ситуации держатели валютных депозитов получили уникальную возможность существенно сэкономить при покупке дорогой недвижимости. По сравнению с началом 2014 г. выгода сейчас может составить до 30%. За год курсы валют выросли относительно рубля примерно на 70%. В период с января по декабрь 2014 г. включительно средняя стоимость квадратного метра в элитном сегменте в рублях увеличилась на 45% — с 822,2 тыс. до 1,2 млн руб. Однако темпы девальвации национальной валюты существенно превысили этот показатель, и в долларовом эквиваленте квадрат в элитных новостройках Москвы потерял в цене 11,6% (с 24,23 тыс. до 21,42 тыс. долл.).

«Тут стоит принимать во внимание тот факт, что в элитном сегменте прайс-листы, как правило, формируются в долларах, — поясняет Екатерина Фонарева, коммерческий директор корпорации «Баркли». — Поэтому рост рублевой стоимости квадратного метра как раз и обусловлен ослаблением национальной валюты. Однако многие девелоперы, опасаясь снижения активности покупателей, в течение года корректировали долларовые цены вниз. Указанные 11,6% как раз и являются следствием этой коррекции. В премиум-классе зависимость от американской валюты меньше, ценники чаще выставляются в рублях, поэтому там рублевые цены росли медленнее, а валютные снижались быстрее».

Например, в сегменте первичной недвижимости премиум-класса в границах Центрального административного округа цены в долларах за 12 месяцев ушедшего года снизились на 30,3% — с 14,7 до 10,2 тыс. долл. Аналитики корпорации «Баркли» взяли для расчета бюджет 1 млн долл. Обладатель этой суммы в январе 2014 г. мог позволить себе купить квартиру площадью 67,8 кв. м. По итогам года размеры гипотетического жилья существенно увеличились — до 97,2 кв. м, то есть почти 100 квадратов.

За новостройками — в Подмосковье

Старая традиция — новоселье к Новому году — совпала в декабре с экономическими потрясениями. Чем это закончилось, все знают: люди с деньгами бросились скупать все — от телевизоров до квадратных метров. По данным экспертов компании «Метриум Групп», в декабре 2014 г. было заключено более 3,1 тыс. договоров долевого участия в строительстве. Спасая свои сбережения, покупатели буквально выстраивались в очереди за квартирами в новостройках.

Разобрали, конечно, не все, предложение на первичке осталось, но потенциальных покупателей стало меньше на 7–10%. Такие данные приводят специалисты компании Galaxy Realty. После декабрьского повышения ЦБ ключевой ставки цены на квартиры разом пошли вверх, увеличившись за месяц от 5 до 10%. При этом люди фактически лишились ипотеки, которая в течение всего года генерировала до 70% продаж. Квартира в Москве стала еще более недоступной для среднего класса. Покупатели, которые планировали приобрести недвижимость в столице, могут «уйти за МКАД», прогнозируют в Galaxy Realty.

«Конечно, такие сделки были у нас и раньше, однако сейчас мы видим, что из разовых они превращаются в тренд, который особенно будет заметен в условиях текущей нестабильности», — говорит Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty.

Цена подмосковного жилья примерно на 30% ниже, чем на недвижимость этого же класса в пределах МКАД. При этом по удобству проживания и транспортной доступности новостройки эконом- и комфорткласса, расположенные в пределах 5 км от Кольцевой, сегодня практически ничем не отличаются от столичных.

По данным специалистов Аналитического и консалтингового центра инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet, в прошлом году лидерами по количеству новых проектов и вышедшему за год объему предложения оказались Химки, Мытищи, Домодедово и Люберцы.

В одних только Химках представлено 26 проектов (по состоянию на январь 2015 г.), в Мытищах — 10 проектов, в двух других городах выбор чуть меньше.

Эксперты компании «Континент» прогнозируют, что при сохранении ставки ЦБ на существующем уровне в течение I квартала 2015 г. себестоимость строительства вырастет на 25% уже к марту, что вынудит застройщиков поднять цены (если государство не вмешается в ситуацию, субсидируя ставки по кредитам застройщиков). При этом кризис легче всего перенесет сегмент массового спроса, где недвижимость останется востребованной. Выживут проекты, в которых реализация ведется успешно полгода и более, — два пика активности, случившиеся в 2014 г., обеспечили таким ЖК довольно высокий уровень продаж, так что в острую фазу кризиса они войдут с хорошим запасом прочности.

Дефицит вторички

На первичном рынке квартиры приобретали в основном не для собственного проживания, а в качестве инвестиции, отсюда и декабрьский бум. Ситуация на вторичке иная. Как говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», здесь в конце года количество сделок существенно сократилось. Быстро растущие курсы иностранных валют напугали большинство собственников, они поспешили снять объекты с реализации до лучших времен. А многие из тех, кто все-таки решил попытаться продать свои квартиры, стали корректировать цены в зависимости от валютных колебаний. В результате рублевые цены на вторичном рынке сильно выросли, что и отразилось на спросе.

По данным специалистов компании «ИНКОМ-Недвижимость», в начале 2015 г. на вторичном рынке жилья наблюдается острый дефицит квартир в свободной продаже. Количество таких предложений сегодня находится на минимальном многолетнем уровне, что создает определенные сложности при организации сделок. Если на стабильном рынке доля квартир, находящихся в свободной продаже, составляет порядка 10% от общего объема предложения, то в настоящее время она не превышает 5%. В компании полагают, что потребуется около полутора-двух месяцев, чтобы рынок мог вернуться к среднестатистическим показателям. При этом потенциал для роста числа такого рода объектов достаточно высок. Поскольку значительная часть покупок совершалась в прошлом году с целью сохранения денежных средств, то сейчас велика вероятность того, что некоторые владельцы попытаются зафиксировать прибыль или перевести деньги в другие активы. В январе самой дешевой квартирой на вторичном рынке жилья в пределах МКАД была однушка на пятом этаже кирпичного дома на Нагатинской набережной (станция метро «Коломенская»). Общая площадь помещения — 25 кв. м, жилая — 15 кв. м, кухня — 4 кв. м. Цена квартиры — 4,3 млн руб. Самое дорогое предложение января — шестикомнатный пентхаус в 1-м Неопалимовском переулке общей площадью 1,8 тыс. кв. м, с летними террасами, индивидуальными лифтами, вертолетной площадкой, бассейном и др. Стоимость пентхауса — 1,7 млрд руб.