Временное жилье: апартаменты и кризис

Сегодня арендодатели готовы уступать в цене. Ставки неумолимо ползут вниз, так как разрыв между спросом и предложением увеличивается. Особняком стоят апартаменты, но они тоже подчиняются общей тенденции.

Доля апартаментов в общем объеме предложений невелика — лишь несколько процентов. На выбор представлены как варианты в апарт-отелях, где можно снять временное жилье абсолютно на любой срок (от одного дня до нескольких лет), так и те, которые можно считать аналогом аренды квартир. Структурированного и оформленного рынка частных арендных апартаментов в Москве как такового пока нет. «Он находится в начальной стадии формирования, — говорит генеральный директор компании INDIGO development Роман Еремян. — По типу апартаментов традиционно наиболее популярны студии и варианты с одной и двумя спальнями. Если рассматривать апартаменты в составе апарт-отелей под управлением и брендами международных гостиничных операторов, то их структура обычно на 80% состоит из студий, размер которых может быть от 23 до 35 кв. м».

Кроме того, как отмечает Илья Анд­реев, вице-президент NAI Becar, только 17% объектов от общего объема апартаментов в Москве предназначено для сдачи внаем. Если сравнивать с аналогичными данными по Санкт-Петербургу, это небольшая цифра. «А там примерно у 83% предложений в продаже присутствуют инвестиционные программы доходности», — отмечает эксперт. В то же время можно с уверенностью сказать, что доля апартаментов будет расти. Ввод в эксплуатацию новых комплексов приведет к пополнению сегмента, по крайней мере в ближайшей перспективе.

Отметим, что столичные власти планируют приравнять апартаменты к жилью. Впрочем, еще неясно, когда это произойдет и какой комплекс мер будет реализован — будут ли апартаменты равноценны квартирам или только приближены к ним. В любом случае ситуация пока не меняется, и на рынок продолжают выходить новые проекты, хотя власти более охотно согласовывают жилую застройку.

Согласно подсчетам аналитиков компании «НДВ-Недвижимость», 31% от общего объема рынка московских новостроек составляют апартаменты, в то время как в марте прошлого года их доля в продаже едва достигала 12%. В перспективе также намечен выход новых проектов, так что рынок аренды в этом сегменте, несомненно, станет пополняться. «Апартаменты будут строиться и оказывать влияние на рынок, — отмечает генеральный директор компании INCENTRA, МФК «Ханой — Москва», Ле Чыонг Шон. Кроме того, апартаменты не страдают от кризиса так сильно, как офисный и торговые сегменты, что объясняется их функционалом. «От офиса, как и от торговли, легче отказаться, нежели от жилья», — добавляет Ле Чыонг Шон.

Как отмечает Елизавета Некрасова, генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have, после сдачи объекта в эксплуатацию, как правило, должно пройти примерно полтора года, прежде чем первые апартаменты выйдут на рынок аренды. Временные затраты связаны с ремонтом и оформлением интерьера в высокобюджетном сегменте. По данным эксперта, на арендном рынке представлены апартаменты в комплексах, которые были введены в эксплуатацию в 2012 г. и ранее.

В борьбе за клиента

Апартаменты занимают особую нишу на рынке, что связано с их статусом. Такие помещения, несмотря на свое жилое предназначение, к жилью пока не относятся. Отсюда невозможность регистрации в них на постоянной основе. Здесь можно оформить только временную прописку, которая предоставляется на срок до пяти лет (по истечении времени она продлевается). Впрочем, данный недостаток не столь очевиден для арендаторов. Своеобразное исключение могут составить только те наниматели, которые планируют купить арендуемый объект.

Как отмечают в агентстве «Шоколад», конкуренции между апартаментами и обычными квартирами практически нет, это ровно такие же объекты в глазах нанимателей, как и все остальные. Арендаторы вносят фиксированную арендную ставку, поэтому не обращают внимания на то, в каком фонде, жилом или нежилом, находится объект. «Кроме того, апартаменты, будучи расположенными в административных зданиях и многофункциональных комплексах, способны заполнить нишу арендных предложений в тех районах, где квартир мало или практически нет», — добавляет исполняющий обязанности руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский.

То же самое касается апарт-отелей. «Жесткая конкуренция между данным форматом и квартирами — это миф, — говорит Р. Еремян. — Качество продукта, рыночные сегменты и целевая аудитория совершенно разные. Классический апарт-отель — как формат доходной недвижимости — сильно отличается по потребительским характеристикам от обычной квартиры того же класса комфортности и статуса».

Высокие расходы на содержание помещения — еще одна особенность апартаментов. Согласно принятым правилам арендаторы оплачивают услуги, начисляемые по счетчику. За фиксированную часть платежей отвечает владелец помещения, и в целом коммунальные услуги на 20–40% выше, чем плата за то же хозяйство в квартирах. Впрочем, данный нюанс не так уж и отпугивает клиентов. Согласно статистике «НДВ-Недвижимость», элитные апартаменты интересуют 24% клиентов, бизнес-класса — 39%, комфорткласса — 37%, и целевую аудиторию составляют вполне обеспеченные люди.

Перевод апартаментов в категорию жилья может изменить ситуацию. Впрочем, как подчеркивают в «БЕСТ-Новострой», в изменении статуса больше заинтересованы владельцы недвижимости, нежели клиенты-арендаторы, хотя перевод в жилье может повлечь за собой снижение налоговой базы и удешевление платы за коммунальные услуги. Подобные изменения, включая оформление постоянной регистрации, могут привести к повышению интереса клиентов к апартаментам. Вместе с этим эксперт Р. Зеленский уверен, что массовый отказ от аренды и продажа апартаментов — маловероятный сценарий. Кроме того, изменения вряд ли коснутся всех объектов. «Апартаменты в составе гостиничных комплексов не будут приравнены к жилью — это невозможно и не нужно ни технически, ни юридически», — объясняет Р. Еремян.

Но апартаменты имеют свои плюсы, назовем их. Прежде всего, обычно это удачное местоположение, развитая инфраструктура, статус. Апартаменты — востребованный формат недвижимости, где очень модно жить. Рынок предлагает массу интересных вариантов, включая лофты в исторических районах Москвы. «Потенциальные арендаторы в „среднем срезе“ — это экономически активные люди, которые ценят удобство, наличие развитой сопутствующей инфраструктуры. Как правило, это люди относительно молодые», — комментирует Ле Чыонг Шон. Елизавета Некрасова добавляет, что клиентами часто становятся состоятельные мужчины в возрасте 30–40 лет — динамичные, активные и уделяющие карьере много времени. «Это менеджеры среднего звена компаний нефтегазовой и банковской сферы, промышленности, ВПК и FMCG. А вот топ-менеджеры и собственники бизнеса, как правило, совершают покупку», — отмечает Е. Некрасова.

У апартаментов своя концепция в отличие от квартир. Именно здесь возможен вариант «живи и работай». Апартаменты можно использовать и для проживания, и для ведения предпринимательской деятельности. Еще вариант, когда рабочий офис находится в соседнем здании или на соседнем этаже. «Арендные апартаменты становятся неким идейным пространством — неформальным продолжением офиса, куда всегда можно привести коллег или деловых партнеров для менее формального общения», — отмечает Е. Некрасова.

Цена вопроса

Рынок апартаментов отличается своей неоднородностью, спрос на одни варианты более устойчивый, чем на другие. По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», в ряде случаев следует обратить внимание не столько на формат, сколько на уровень предлагаемых услуг. Многие высокобюджетные предложения пострадали в условиях кризиса, в то же время апартаменты в «Москва-Сити» по-прежнему пользуются спросом. «Здесь сложился рынок цивилизованной аренды, апартаменты сдаются от юридических лиц, с гарантией защиты от внезапного роста ставки, возврата страхового депозита и т. д.», — говорит эксперт. Как отмечают в Must Have, помимо ярко выраженной деловой направленности у апартаментов в «Москва-Сити» отличное расположение, хорошие площади и планировки, прекрасные видовые характеристики и полный набор инфраструктуры. Все эти преимущества очень важны для деловых людей.

Апартаменты, где есть услуги сервиса, обладают дополнительным плюсом. И данное преимущество перед квартирами позволяет собственникам легче найти арендаторов, так как управляющая компания предоставляет услуги по уборке помещений, доставке продуктов, заказу химчистки и т.д. Среди апартаментов, соответствующих данному критерию, эксперт выделяет «Город Столиц» в том же «Москва-Сити» или проект «Новый Арбат, 32» от Marriott.

Впрочем, необходимо упомянуть, что цены в ММДЦ «Москва-Сити», где предлагаются апартаменты класса бизнес, лакшери и премиум, соответствуют столь высокому уровню. Как отмечают в INCENTRA, арендные ставки на апартаменты с полным обслуживанием, расположенные на верхних этажах, достигают 10 тыс. долл./мес. По данным Р. Зеленского, самый доступный вариант в «Москва-Сити» оценивается в 3,5 тыс. долл. (за вариант площадью 55 кв. м). Для сравнения: одно из самых доступных предложений на рынке представлено апартаментами в МФК на Ярославском шоссе. Здесь можно найти вариант общей площадью, составляющей 40 кв. м, за 45 тыс. руб./мес.

Если говорить об апарт-отелях, то здесь самые демократичные варианты представлены устаревшими апартаментами, расположенными в гостиницах советского периода на дальних окраинах. В центре можно отметить апарт-отель (гостиница квартирного типа) советской постройки «Волга», рядом с Ленинградским вокзалом.

С точки зрения спроса имеет значение, как расположены апартаменты по отношению к офисам. Соседство с ними может рассматриваться и как плюс (для тех, кто там же работает), и как минус. Преимущество возникает у тех комплексов, где офисная часть грамотно отделена от зоны апартаментов, чтобы потоки жильцов и офисных сотрудников не пересекались. «Кроме того, есть апарт-комплексы, где офисов нет вовсе, только помещения стрит-ритейла на первых этажах. Таким образом, эти апартаменты мало чем отличаются от жилых комплексов», — говорит И. Доброхотова.

Особую нишу — в силу своей специ­фики — в сегменте апартаментов занимают лофты. Такие предложения очень популярны среди арендаторов благодаря особой атмосфере и планировкам, и отток спроса ощутим в меньшей степени. Большие окна, единое пространство, высокие потолки, элементы интерьера, сохранившие свое заводское прошлое, делают такие предложения интересными и для покупателей, и для арендаторов.

Еще один явный плюс — удачное местоположение. Многие фабрики, которые сейчас переделаны под лофт-проекты, расположены в центре Москвы, в исторических районах. Для тех, кто хочет жить в особенных местах, пропитанных духом творчества и свободы, лофты, пожалуй, являются отличным вариантом. По данным Р. Зеленского, стоимость их аренды в сегментах бизнес и элит составляет 2,1–2,4 тыс. руб./мес./кв. м (от 120 тыс. руб./мес. за варианты площадью от 65 кв. м).