Возможности Москвы еще не исчерпаны

6 Июня в 15:05 91 Арсений Журавлев

Один из наиболее часто повторяемых в последние годы тезисов — «в Москве закончились свободные площадки для строительства, все жилье стали возводить в области, понятия «экономкласс» и «столица» давно несочетаемые». В действительности главный мегаполис страны еще имеет потенциал к уплотнению! Эксперты рынка рассказали, где в ближайшие годы можно ожидать реализации новых жилых проектов.

Возможности Москвы еще не исчерпаны

ЖК «Николаевский дом»

Фото: KR Properties
 

Возможности Москвы еще не исчерпаны

ЖК «Николаевский дом»

Фото: KR Properties
Существует несколько вариантов пополнения жилого фонда: снос аварийных зданий и возведение на их месте новых; реконструкция старых административных сооружений и их переформатирование под апартаменты; надстройка уже существующих домов новыми этажами; реновация промзон; обновление бывших ведомственных общежитий. «Ни один из них закону не противоречит, если соблюдены строительные нормы и земельный участок оформлен правильно», — говорит президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин.
 
Но, разумеется, не все эти способы одинаково популярны и выгодны для девелоперов и инвесторов. Так, снос и расселение аварийных домов — крайне хлопотное дело: сначала нужно предложить всем жильцам другие квартиры, а уж затем приступать к реализации нового проекта. Из-за этого сроки строительства могут надолго затянуться. Однако снос нежилого здания — более интересный вариант: например, МФК «Флотилия» с апартаментами (район станции метро «Речной вокзал») возводят на месте долгостроя, в котором раньше планировали разместить библиотеку.
 
Идея с надстройкой пятиэтажек, возникшая у столичных властей в 2004 г., оказалась невоплотимой, и проект свернули в 2009 г.
 
А вот несколько бывших общежитий уже превратили в обычные жилые дома: компания «БЭСТКОН» модернизировала многоэтажки серий П-44, П-46, II-68 в Северном Бутово, на Бабушкинской и в Новопеределкино, в результате появилось 500 новых квартир.
 
Также имеются положительные примеры реновации бывших административных объектов: KR Properties реализует в Хамовниках «Николаевский дом», в котором представлены апартаменты, в том числе с мансардами. Уже начато заселение еще одного реконструированного здания с апартаментами — ManhattanHouse (ул. Верхняя Масловка).
 
 
Что имеем?
 
Возможности Москвы еще не исчерпаны

ЖК «Николаевский дом»

Фото: KR Properties
Однако наиболее заметный тренд последнего времени — это редевелопмент промзон. «Именно реконструкцию промышленных территорий московские власти определяют в качестве приоритетного направления развития жилищного строительства», — прокомментировал Андрей Биржин, управляющий партнер TEKTA GROUP.
 
Владимир Воронин объяснил, почему оно имеет большие перспективы и приветствуется как столичными властями, так и застройщиками: «Площадок без каких-либо обременений, которые могут быть использованы для возведения жилья в Москве, особенно в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК), практически нет, поэтому основной ресурс для нового жилого фонда — территории промзон и земли, где находятся ветхие, аварийные и подлежащие сносу дома. Для застройщика первый вариант более привлекателен, так как в этом случае круг заинтересованных лиц существенно уже. К тому же реорганизация и вывод промзон изменяет к лучшему облик города».
 
Правда, при освоении обширной территории девелоперы строят не только жилье, отводя большую часть площади под офисы и иногда под ритейл. За счет этого можно и диверсифицировать риски, и реализовывать крупный проект очередями. Наиболее заметный результат редевелопмента последних лет — «Даниловская мануфактура — 1867». Здесь есть и лофт-мансарды, сдают в аренду офисы, а недавно был привлечен «Перекресток. Экспресс» (продуктовый магазин плюс кафе-пекарня).
 
 
Что, где, когда?
 
Возможности Москвы еще не исчерпаны

МФК «Флотилия»
 

Возможности Москвы еще не исчерпаны

Фото: features.cgsociety.org
Очевидно, что по такому пути и будет идти освоение привлекательных участков в столице. Вот список перспективных жилых проектов, которые должны выйти на рынок преимущественно в 2013 или 2014 г. (на основании данных исследования, проведенного аналитиками компании Est-a-Tet).
 
Помимо этого в продажу поступят апартаменты в многофункциональных комплексах (МФК).
 
«На каждой из этих площадок, если полностью вывести промышленные предприятия, можно строить жилье комфорт- и бизнес-класса. Учитывая существующий дефицит предложения новостроек в Москве, почти любой участок перспективен. Исключение составляют земли вблизи крупных промышленных и коммунальных объектов (вроде ТЭЦ) или полосы отвода железных дорог», — комментирует В. Воронин.
 
Так как большинство промзон и других территорий, пригодных для застройки, находится не в центре, их освоение стало причиной активного пополнения рынка объектами за ТТК. Значительную долю предложения составили апартаменты: по данным исследования, проведенного аналитиками компании «БЕСТ-Новострой», за последние полтора года в Москве их стало в три раза больше в проектах за пределами центра столицы. Сегодня в продаже находится 840 лотов по 18 адресам, тогда как в 2011 г. их было 70 по 7 адресам.
 
«Сейчас активно формируют новые планы застройки. В течение ближайших пяти лет можно ожидать старта реализации большого количества проектов общей площадью более 5 млн кв. м», — прогнозирует А. Биржин.
 
 
В очередь!
 
Возможности Москвы еще не исчерпаны

Фото: KR Properties
Несмотря на большое количество находящихся на стадии строительства и только заявленных проектов, в Москве девелоперы по-прежнему сталкиваются с массой сложностей как при подборе и приобретении участков под возведение зданий, так и в согласовании документов. На сегодняшний день сохраняется неопределенность с генпланом Москвы и документацией, в которой указаны параметры застройки города. Неясно, на какие нормы ориентироваться при разработке проекта. Кроме того, девелоперы отмечают высокую стоимость вхождения в проект.
 
«Необходимо утвердить правила землепользования и застройки Москвы. Пока это не сделано, изменение разрешенного использования участков в городе проводится в «ручном режиме» через Градостроительно-земельную комиссию, что тормозит девелопмент территории. Требуется провести ревизию правовых актов в градостроительной сфере, сократить существующие административные барьеры. Утверждение градостроительных планов частных земельных участков рекомендуют делегировать в территориальные органы власти округов. Нормативы градостроительного проектирования лучше разрабатывать по каждому из районов Москвы отдельно с учетом его специфики. В отношении территории Новой Москвы лучше принять более простые правила регулирования застройки, чем в отношении территорий столицы в ее прежних границах», — уверен Сергей Лядов, пресс-секретарь компании «Сити — XXI век».
 
С учетом преодоления всех препон, считает эксперт, значимый объем жилья в новостройках выйдет на рынок Москвы только в 2015–2016 гг.
 
Жилые комплексы, которые должны выйти на рынок в 2013–2014 гг.
Адрес
Формат
Промзона
Площадь, тыс. кв. м
С. Макеева ул., 9
ЖК премиум-класса
Промзона № 4 «Звенигородское шоссе»
90
Б. Саввинский пер., вл. 2–4–6
ЖК элиткласса
Текстильная фабрика
48
Береговой пр., 2
ЖК
Московский завод ЖБИ
300
Заречная ул., вл. 2/1
ЖК бизнес-класса
Промзона № 40 «Западный порт»
250
Адмирала Макарова, 2
ЖК cтандарт/бизнес-класса
Бывшая продовольственная база, сейчас — склады, ангары
300
Серпуховской Вал, 19
Микрорайон
ОАО «Московский завод по обработке цветных металлов» (МЗОЦМ)
105
Ходынская ул., 2, стр. 2
ЖК
Хлебозавод им. Зотова
180
Староалексеевская ул., вл. 5
ЖК
ОАО «Экспериментальный завод качественных сплавов»
56
Маломосковская ул., вл. 14–16
ЖК
Бывшее ЗАО «Дорожно-механизированное управление № 3»
100
Филевский бул., ул. Новозаводская, вл. 18
М-крн
Промзона «Фили», завод им. Хруничева
500
Базовская ул., вл. 15
М-крн
Промзона № 46
Н/д
«Москва-Сити – 2», Мантулинская ул., 7
ЖК
ОАО «Краснопресненский сахарорафинадный завод»
Н/д
Краснобогатырская ул., вл. 2 и 6
ЖК
Территория бывшего завода «Красный Богатырь»
Н/д
2-й Хорошевский пр., 7
ЖК
Плодоовощная база «Красная Пресня»
Более 500
 
Апартаменты в МФК, которые поступят в продажу в 2013–2014 гг.
Проект
Формат
Промзона
Площадь, тыс. кв. м
«Слава», Ленинградский пр., 8
МФК (преимущ. офисы)
Промзона № 9, часовой завод «Слава»
480
«Парк-Сити», Кутузовский просп., 12
Н/д
Бадаевский пивзавод и карандашная фабрика им. Сакко и Ванцетти
200
Берсеневская наб., 4–8
Апартаменты лофт
Фабрика «Красный Октябрь»
90
«Водный», Головинское ш., 5
МФК бизнес-класса
Бывшее ОАО «Завод нестандартного оборудования»
Более 350
Береговой пр., 5
МФК бизнес-класса
Складские помещения
150
Бережковская наб., 20
Офисно-жилой квартал
Экспериментальный завод полимерных материалов
Более 1 млн
Кульнева ул.
МФК бизнес-класса с апартаментами
Промзона № 40а «Западный порт»
350
Обручева ул., вл. 23
Офисно-жилой комплекс
Автокомбинат
Более 200
Данные компании Est-a-Tet
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных