Возьмем масштабом

 

В чистом поле

 

Массовое жилищное строительство подразумевает масштабность — количество квадратных метров исчисляется сотнями тысяч. Кроме того, подобная застройка ориентирована на большую аудиторию. Могут возводить социальное либо коммерческое жилье эконом- или комфорткласса. Чаще всего это здания типовых панельных серий, производимых многими домостроительными комбинатами (ДСК). В Москве свободных площадок для массового строительства почти не осталось, за исключением промышленных зон, которые власти планируют активно развивать, в том числе возводить жилую недвижимость. Однако решить квартирный вопрос москвичей таким образом вряд ли удастся: никто не обещает, что там появится доступное жилье. С учетом стоимости столичной земли можно предположить, что эти квадратные метры будут не для широких слоев населения.

 

Немудрено, что застройщики в последние годы наращивают обороты в Подмосковье. Там для них настоящее раздолье: на свободных участках можно возвести не два-три дома, а десяток. А жилье пользуется спросом у многих покупателей, поскольку дешевле столичного. «Осваивать большие территории девелоперам всегда интересней, поскольку удельная нагрузка коммуникаций на 1 кв. м меньше. Такие площадки существуют на окраинах городов, а также в районах перепрофилирования промзон. Однако нельзя строить только жилье или торговые центры, так как людям надо где-то работать. Поэтому важно развивать любую территорию комплексно», — считает Сергей Лупашко, президент корпорации недвижимости «Рескор».

 

Действительно, в массовой застройке немало перегибов, по крайней мере на взгляд потенциального покупателя. Несмотря на изобилие новых проектов, подыскать стоящий вариант для собственного проживания достаточно сложно. Можно проанализировать, где сегодня в любом из городов ближнего Подмосковья возводят дома. В результате выяснится, что они чаще всего находятся либо всего в нескольких сотнях метров от железной дороги, либо вдоль транспортных магистралей. Соседство не из приятных. Если же жилые кварталы возводят на окраине города (что тоже часто происходит), то до железнодорожного вокзала надо добираться на маршрутке или автобусе не меньше получаса. Такое жилье явно не для людей, работающих в столице. Ехать на своем автомобиле? Чудесно, но как же быть, если ты не собственник бизнеса, а наемный сотрудник, и с опозданиями в офисе строго, а пробки на дорогах многочасовые? Кроме того, иногда прямо в центре жилой застройки проходит линия электропередач, в некоторых случаях соседствуя со школой или детсадом. Нередко также новые дома возводят буквально в лесу. Девелоперы с большим удовольствием это обстоятельство приписывают к плюсам застройки, хотя любая женщина, имеющая детей, в таком преимуществе явно усомнится. Природа и чистый воздух — это, конечно, хорошо, но только до определенного момента. Все-таки наличие поблизости поликлиники, магазина, детсада, школы и остановки транспорта не менее важно. Однако, даже если инфраструктура достаточно развита, из-за плотности строительства она иногда просто не способна обеспечить нужды новых жильцов, а транспортная система и вовсе не выдерживает нагрузки.

 

Стоит отметить, что некоторые девелоперы относятся к возведению домов более ответственно. «Объекты инфраструктуры должны быть расположены в зоне пешеходной доступности новоселов, а не в других районах города, — говорит Павел Кочережкин, заместитель генерального директора компании «ЮИТ Московия». — Цивилизованный подход к строительству домов выражается в создании отдельных паркингов в составе микрорайонов. Пространство около домов ограниченное, увы, сегодня мы повсеместно наблюдаем огромное количество машин, припаркованных во дворах, зачастую на газонах и пешеходных дорожках».

 

Редко, да метко

 

Масштабное строительство домов в Подмосковье девелоперам выгодно, считает Сергей Хорошков, генеральный директор «МИЦ-Девелопмент» (ГК «МИЦ»). Они предпочитают реализовывать крупные проекты, нежели вести точечную застройку. «Коммунальные мощности проще вводить на новых территориях, так же как и планировать строительство, — поясняет Роман Куприн, директор по коммуникациям консалтинговой компании «СМПРО». — Реализовывать жилье тоже легче в объектах комплексной застройки, где изначально предусмотрена социальная инфраструктура. Девелопер может на несколько лет вперед планировать объемы строительства и продажи и за счет этого компенсировать часть расходов в будущем, формировать стабилизационный фонд и т.д.».

 

Однако у девелоперов, осваивающих территории точечно, другое мнение. «Наша компания строит свои дома в центре города. Для одного объекта всегда можно найти выгодное место, а если застройщики, возводящие жилье экономкласса, пытаются создать целый микрорайон, то им приходится жертвовать качеством площадки», — говорит Андрей Биржин, управляющий партнер TEKTA GROUP.

 

Точечная застройка подразумевает возведение одного-двух домов на земельном участке 2–5 га в уже существующем районе. По мнению Р. Куприна, это вынужденная мера, применяемая в условиях высокой стоимости земли, дефицита строительных площадок. Основные сложности, с которыми сталкиваются девелоперы, — подъезд к объекту, подвод коммуникаций, размещение строительной техники, соблюдение ограничений по шуму и загрязнению. Себестоимость работ при точечной застройке, по словам эксперта, превосходит комплексную в полтора-два раза, однако при этом можно экономить на вводе новых коммунальных мощностей и земле. Реализовывать подобные проекты, по мнению С. Лупашко, интересно в районах, где жилье востребовано из-за своего уникального расположения: такие квартиры можно продать весьма дорого. В настоящее время точечное строительство в Подмосковье менее рентабельно, чем создание крупных жилых микрорайонов.

 

Как считают многие эксперты, обычные граждане от точечной застройки испытывают только лишние неудобства. «Она негативно сказывается на экологии района, в котором проводят работы, и на комфорте жителей соседних домов, — отмечает П. Кочережкин. — У термина «точечная застройка» нет даже четкого законодательного определения. По сути, это отклонение от общего градостроительного плана, и именно так она воспринимается на уровне местных органов власти. К примеру, в Москве, где проблема уплотнения стоит крайне остро, еще в 2007 г. заговорили о полном запрете на реализацию точечных проектов. И, хотя соответствующие нормативные акты приняты не были, условия выдачи разрешений на строительство серьезно ужесточились. Решение о том, целесообразно возведение объекта или нет, теперь принимает лично мэр города».

 

Гости из прошлого?

 

Массовое строительство ассоциируется с возведением панельных домов. Но сегодня это не всегда так. В советское время государству удалось сделать счастливыми миллионы семей, обеспечив их отдельными квартирами в хрущевках. Однако сегодня к жилью предъявляют совершенно другие требования. «Основные преимущества панельных зданий — низкая цена и быстрая скорость возведения — практически утрачены. Скоро наступит период монолитного и каркасного домостроения. На существующих ДСК, несмотря на модернизацию производства, основные новшества связаны не с технологий изготовления железобетона, а с монтажом и утеплением панелей. И хотя современные панельные дома избавлены от главного недостатка — однообразности, все равно они остаются вариацией на тему безликости», — считает Р. Куприн.

 

Похожего мнения придерживаются и другие эксперты. Репутация у панельных домов, по мнению С. Лупашко, сейчас не самая хорошая. Такие здания действительно растут буквально на глазах, однако монолитные по скорости возведения им уже не уступают. По словам А. Биржина, солидную долю рынка сегодня занял монолитно-каркасный метод строительства домов — реализуют около 50% проектов.

 

Застройщики предпочитают возводить вместо панельных зданий монолитные и по другой причине. Дело в том, что в последние годы спрос начал смещаться из столицы в Подмосковье. Москвичи продают свои квартиры в домах около МКАД, чтобы купить недвижимость более высокого уровня в области, а значит, они не готовы к уменьшению метража квартиры, а также ухудшению качества строительства. Такой запрос можно удовлетворить, возводя монолитные объекты. Хотя, как замечает А. Биржин, европейские строители активно используют, например, сэндвич-панели — это удобно, доступно и современно.

 

Панельное жилье в его нынешнем виде, когда железобетон используют для сооружения и несущей конструкции, и ограждающей, существует последние десятилетия, уверен Р. Куприн. По его мнению, недостатки таких зданий будут очевидны после повышения энерготарифов до европейского уровня. «Железобетон, скорее всего, станут применять в массовом строительстве только для возведения каркаса и перекрытий, а также для изготовления внутренних конструктивов (лестницы, шахты, колодцы и каналы). Ну и как элементы фундаментов», — считает эксперт.

 

Количество панельных домов в столичном регионе, по мнению Сергея Лядова, пресс-секретаря девелоперской компании «Сити-XXI век», будет сокращаться, но постепенно: «Загрузка ДСК — социально значимый вопрос. Они обеспечивают трудоустройство десятков тысяч людей. Хотя в общем объеме предложения на рынке новостроек в Москве на долю панельного жилья приходится не более 10–12%, и в последние годы этот показатель снижается. Возводить панельные новостройки экономкласса на большей территории столицы застройщикам попросту невыгодно. Иная ситуация в Московской области. Там показатель панельного домостроения в общем объеме предложения составляет около 35%. В обоих случаях речь идет о коммерческом жилье».

 

Нетуманные перспективы

 

Эксперты говорят о том, что участки для новостроек можно отыскать и в столице. «Возьмем, например, пятачок в районе станции метро «Университет», где уже построено несколько очередей ЖК «Шуваловский». На этом участке земли можно возвести еще сотни тысяч квадратных метров, и таких площадок в Москве много. Так что массовое жилищное строительство в столице еще возможно. В Новой Москве резервы измеряются миллионами квадратных метров», — говорит С. Лупашко. Похожую точку зрения высказывает С. Хорошков: «В столице, несмотря на дефицит земли, массовое строительство возможно на территории промзон, а также на месте пятиэтажек, снос которых до сих пор не завершен. По сравнению с пустыми площадками это более сложные варианты реализации проектов, однако в зависимости от местонахождения они могут быть достаточно привлекательными для девелоперов». Но, конечно, такими темпами, как в последние десять лет, застройку уже вести не будут.