Вектор движения московского рынка

Рассказать журналистам о ситуации на рынке жилья пришли далеко не первые лица городского стройкомплекса, на что и попенял Андрей Паньковский, председатель оргкомитета выставки «Недвижимость», первый заместитель генерального директора ДСК-1. В свое время ЦДХ не обходили своим вниманием ключевые чиновники московского правительства. Сегодня ситуация изменилась, точнее, изменились приоритеты. Среди пишущей братии даже прозвучало предложение подкорректировать название мероприятия — убрать из названия первые две буквы. А если серьезно, то организация движения в широком смысле слова, собственно, и определяет жилищную политику властей.

 

Сегодня мегаполис движется на юго-запад. Скоро будет уже год, как Москва живет в новых границах. О том, что сделано за это время, а также о ближайших перспективах рассказал Павел Перепелица, заместитель главы Департамента развития новых территорий города Москвы. По его словам, летом, скорее всего к августу, разработают и утвердят территориальные планы развития двух столичных округов — Троицкого и Новомосковского. Наконец станет понятно, как будут проложены основные транспортные коридоры и коридоры для инженерных коммуникаций, где разместятся новые площадки для возведения жилья и предприятий. Именно тогда здесь появятся осязаемые точки роста, всего их будет 12.

 

Для всех поселений этих округов меняются правила игры. Теперь ориентироваться следует на столичные нормы проектирования как жилых, так и социальных объектов, инженерной инфраструктуры. По словам П. Перепелицы, инвесторы и девелоперы с пониманием отнеслись к новациям. Все проекты, реализуемые на присоединенной территории, будут приведены в соответствие с городскими требованиями, что позволит игрокам рынка видеть свою перспективу не на день-два, а на годы вперед. Кстати, в 2013 г. жилой фонд Новой Москвы увеличится на 1 млн кв. м. Это существенная часть всего строительства мегаполиса.

 

Что касается решения проблем транспортного сообщения, то к 2014 г. на юго-западном направлении появятся две станции метро — «Румянцево» и «Саларьево». Они разгрузят Киевское шоссе. Ближайшая перспектива — реконструкция Калужского, в частности участка от деревни Мамыри до Румянцево, а также строительство дороги в Коммунарку. Не так давно она располагалась на землях сельского поселения, сегодня — это по сути один из районов столицы. Однако, как пояснили нашему корреспонденту участники пресс-конференции, официально в административном делении столицы Новомосковского и Троицкого административных округов пока не будет. Причина — низкая плотность населения. Из-за этого и сами округа имеют единую префектуру. Как же тогда называть территорию Коммунарки? «Просто поселение, без конкретного определения. Поселение Коммунарка Новомосковского административного округа», — пояснил Михаил Москвин-Тарханов, председатель Комиссии Мосгордумы по перспективному развитию и градостроительству.

 

По его словам, пора привыкать и к новому видению развития Старой Москвы. Если в рейтинге наукоемких производств столица находится в первой десятке среди городов РФ, то по уровню решения жилищной проблемы она занимает 147-е место из 160. Особенно остро вопрос стоит в отношении жилья в центральной части города. Это не только Центральный административный округ, но и все районы в пределах Третьего транспортного кольца. Здесь проживают 730 тыс. человек и насчитывается 2 млн рабочих мест. Таким образом, в центральной части города ежедневно пребывают порядка 3 млн граждан. Поэтому, как сказал М. Москвин-Тарханов, следует развернуть вектор движения трудовых потоков в обратную сторону, то есть необходимо создавать рабочие места на периферии и на присоединенных территориях. Из центра нужно выводить предприятия, а на их месте строить жилье, причем комфорт- и бизнес-класса.

 

Действительно, по закону промзоны, в том числе и в ЦАО, могут менять свое функциональное назначение, но не все. На часть из них наложено вето — жилье там нельзя строить априори. А это 7,5 тыс. га. По словам И. Новицкого, в течение ближайших двух лет власти намерены провести ревизию этих территорий. Одна часть площадей, примерно половина, останется — для предприятий, предпринимательства и бизнеса, другая часть пойдет под жилищную застройку. Примером может служить ЗИЛ, на территории которого был создан весьма интересный проект. Недавно на выставке МИПИМ в Каннах он получил высокую оценку. Здесь все продумано — и жилая застройка, и социальная сфера, и места приложения труда. «Но ЗИЛ принадлежит городу. Однако у нас есть земли других собственников, — отметил депутат. — Например, ММДЦ «Сити», в той части, где расположены магистральные улицы. Это весьма перспективное место, и в будущем подобные территории обязательно должны войти в план землепользования».

 

Для реализации жилищных проектов могут быть использованы и активы Фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС). Светлана Кузнецова, заместитель генерального директора вышеназванной организации, рассказала в ходе пресс-конференции, что сегодня на участках города, которые находятся в федеральной собственности, строят около 500 тыс. кв. м жилья, из них больше половины относится к экономклассу. Правда, застройку ведут не в центре города, а, например, в Зеленограде, на Химкинском бульваре, в районе Загорье и т.п. Есть большие перспективные территории и в Новой Москве. Не так давно совместно с правительством столицы Фонд РЖС проанализировал состояние 5 тыс. га в таких поселениях, как Сосенское, Воскресенское, Троицкое и т.п. Это достаточно привлекательные участки, и, скорее всего, они будут активно осваиваться. Приоритет получат проекты комплексной застройки экономкласса, рассчитанные на ограниченный бюджет.

 

Косвенно эту тенденцию подтвердил в своем выступлении и Кайдо Каарма, генеральный директор инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet. «После расширения границ многие застройщики подняли стоимость 1 кв. м в своих проектах. Но, как показала жизнь, их ожидания не оправдались. Сейчас ценовой уровень на территории Новой Москвы примерно сопоставим со стоимостью в городах области, расположенных на аналогичном удалении от МКАД», — заявил эксперт.

 

Что касается столичного рынка в целом, то он сегодня находится в довольно сбалансированном состоянии, среднегодовой рост составляет 10–12%. Покупатель не спешит, он выбирает жилье по соотношению «цена — качество». Если один из параметров не соответствует ожиданиям, то рассматриваются альтернативные проекты либо сделка и вовсе откладывается.

 

С осени 2012 г. улучшилась ситуация с пересмотром инвестконтрактов. На сегодняшний день, по оценкам экспертов, выданы градостроительные планы земельных участков (ГПЗУ) на 2 млн кв. м. Причем подавляющее большинство проектов относится к категории бизнес-класса. Это и понятно — при нынешней цене квадратного метра 185 тыс. руб. (в среднем по Москве в пределах МКАД) даже квартиру менее 40 кв. м едва ли можно отнести к категории эконом. «Причина кроется в высокой себестоимости любого столичного проекта, на которую, в свою очередь, влияют условия выдачи ГПЗУ, всевозможные инфраструктурные и социальные обременения. Говорить о том, что в городе будут строить жилье экономкласса, несерьезно. Лично я таких перспектив не вижу. За дешевыми квартирами граждане сегодня едут в Подмосковье», — заявил К. Каарма. По его словам, более 50% покупателей в жилищных комплексах за пределами МКАД — это москвичи. В основном они берут двухкомнатные квартиры, и объемы таких сделок составляют 80%. Самая дешевая однушка в Москве сегодня стоит около 6 млн руб. В области за эти деньги можно купить трешку в монолитно-кирпичном доме.

 

Единственный сегмент, который может быть относительно доступным, — апартаменты в составе многофункциональных комплексов. «Объемы этого формата будут расти, по нашим прогнозам, в течение двух лет и могут составить до 25% всего предложения московского рынка», — считает К. Каарма. По данным застройщиков и девелоперов, ценообразование в таких проектах на 20% ниже, чем в обычных жилых комплексах.