Вам с отделкой? Квартира с ремонтом как продукт

Еще совсем недавно столичный рынок жилья «съедал» практически все: квартиры и в бетоне, и с черновой отделкой, и под ключ. Сейчас покупатель разборчив, лишних денег у него нет, поэтому жилье с готовым ремонтом не просто мода, а необходимость. Так может быть, пора вводить для застройщиков новый стандарт?

Конкурент вторичке

Этой теме был посвящен круглый стол «Квартиры с отделкой — нужно ли менять законодательство?», организованный Российским союзом инженеров. Цифры, приведенные экспертами, свидетельствуют о спаде покупательской активности на рынке недвижимости: количество заключенных ДДУ с января по октябрь текущего года снизилось на 18,3% по сравнению с аналогичным периодом 2014 г., сообщил Антон Северьянов, руководитель отдела жилой недвижимости департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood. На вторичном рынке число сделок сократилось на 30%. В такой ситуации именно готовое жилье становится универсальным форматом: его можно сдать в аренду, оно больше подходит и покупателям-ипотечникам, и участникам альтернативных сделок, то есть вполне способно конкурировать с объектами вторичного рынка. По словам А. Северьянова, опыт реализации таких проектов, как «Ривер парк», «В Солнцево», «Life Митинская Ecopark», позволяет говорить о стабильном покупательском спросе на квартиры с отделкой даже в условиях кризиса.

Как отметил вице-президент Российского союза инженеров Константин Ковалев, модератор мероприятия, именно отделка в силах помочь девелоперам перейти на рынок вторичного потребителя. Готовое жилье может стать полноправным участником альтернативных сделок, доля которых на вторичке сейчас достигает примерно 85%.

Виноват менталитет?

Получается, ремонт — тот самый инструмент, который может повысить ликвидность новостройки. Почему же в таком случае далеко не все застройщики перестроились и по-прежнему предлагают потребителю квартиры «в бетоне»? Главная причина в том, что жилье без отделки у нас все-таки востребованно больше, считает Александр Погодин, генеральный директор сети апарт-отелей YE’S (Группа компаний «Пионер»). «Понятия «новостройка с отделкой» пока нет в сознании потребителя, он не верит в конечный продукт», — говорит эксперт, ссылаясь на опыт компании. Так, покупателям в порядке эксперимента в одном и том же доме предлагали в одном подъезде готовые квартиры, в другом — квартиры без отделки. Спрос на второй был больше.

В поддержку выступил и вице-президент общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Николай Остарков, который считает, что ни один ремонт не может удовлетворить нашего капризного покупателя, уж такова специ­фика отечественного менталитета. Стандартная претензия — «розетки не там, где надо». Кроме того, люди не хотят одинаковых квартир, предпочитая индивидуальный дизайн, более дорогие и качественные материалы и т. п. «У нас есть один продукт — квадратные метры. Продукт «отделка» не существует», — заявил эксперт.

«На сегодняшний день 85% предложения новостроек на рынке представлено без отделки, и причина тому — неготовность покупателя переплачивать за данную опцию», — добавил Владимир Щекин, председатель правления инвестиционно-девелоперского холдинга «Группа Родина». В результате проведенного этой компанией исследования удалось выявить, что лишь для 17,4% покупателей новостроек важна отделка квартиры, большинство же предпочитают просто дисконт. Однако новая экономическая реальность и колоссальный недостаток капитала на рынке все же вынуждают девелоперов задуматься о создании конкурентоспособного продукта.

Ремонт, да не тот

С тем, что квартиры без отделки более популярны у покупателей, чем готовые, категорически не согласен проектировщик Илья Машков (руководитель архитектурной мастерской «Мезонпроект»). «Если розетки находятся не там, где нужно потребителю, это свидетельствует о том, что продукт некачественный», — уверен эксперт. Сейчас девелоперам мешают работать по-новому два обстоятельства: во-первых, они не научились управлять процессом настолько, чтобы ремонт не увеличивал стоимость жилья; во-вторых, боятся этапа ввода в эксплуатацию — как разбираться с возможными претензиями по поводу качества отделки? Стандартов и нормативов на этот счет пока нет.

И все же дискуссия исчерпала себя, и предложение жилья с отделкой в сегментах эконом- и комфорткласса должно стать нормой, считает И. Машков. Ведь каких-нибудь 15 лет назад инвесторы строили жилые комплексы, не утруждая себя созданием инфраструктуры, и покупатели не требовали от них ни детских садов, ни школ, ни поликлиник. Сейчас такую ситуацию уже невозможно представить, без учета социальной функции проект согласовать нельзя. То же самое должно произойти в отношении отделки. Чтобы предложить людям новое качество жизни, застройщикам нужно дополнительно потратить примерно 10 тыс. руб. на 1 кв. м. «Я думаю, это законодательно должно быть закреплено, и норму введут через три-четыре года», — полагает И. Машков.

Как в Европе

Пока новый закон — только предположение, но противники у него уже есть. «Нельзя навязывать отделку потребителю», — заявила, например, Елена Соловьева, заместитель председателя правления Ассоциации инвесторов Москвы. Наверное, у покупателей действительно должен быть выбор: покупать квартиру с готовым ремонтом или делать его самостоятельно. Наши люди богаты талантами, и доморощенных дизайнеров и архитекторов пруд пруди. Правда, жители новостроек еще пять лет после заселения живут, как на линии фронта: за стенами то сверлят, то штробят, а лифты обиты картоном — так управляющая компания пытается защитить их на время «перестройки», когда подъемники загружают строительными материалами.

В Европе вопрос отделки давным-давно решен положительно. Причем квартиры предлагают не только полностью готовыми для проживания, но иногда даже с мебелью. Своим опытом поделился Риккардо Феста, директор итальянской компании Unifit SA. По его словам, на зарубежном рынке квартиры с ремонтом составляют не менее 80% предложения. При этом покупателей не беспокоит проблема однообразия: им предоставляют огромный выбор отделочных материалов, с расцветкой на любой вкус, что позволяет обеспечить каждой квартире индивидуальный образ.

Отделка с гарантией

На московском рынке сегодня представлено около 50 тыс. квартир без отделки. Такое положение должно измениться: во время существенных кризисов происходят существенные перемены, отметил Риккардо Феста. Но покупателю нужно предложить качественный продукт и дать гарантии. «О том, какой должна быть отделка, мы думаем уже в начале проекта, с учетом его архитектуры и других особенностей, — рассказал директор Unifit SA. — Определяем стандарты качества, технические решения. Сейчас заказчик хочет четко понимать, каким будет уровень комфорта. Огромную роль играет и цена, но экономия возможна за счет больших объемов».

Что касается защиты прав потребителей, то у итальянцев все четко: на основные строительные элементы гарантийный срок составляет десять лет, на элементы отделки — три года. Российские застройщики, сдавая дом в эксплуатацию, дают пять лет гарантии на сохранность здания (подразумевается целостность стен, фасада, несущих конструкций, стеклопакетов, кровли и т. д.), таков закон. А в отношении отделки единой правовой нормы еще не существует, поэтому наши компании решают вопрос по-разному: кто-то устраняет недостатки бесплатно в течение пяти лет, кто-то ограничивается тремя годами. Такой вот индивидуальный подход, который предстоит заменить стандартным.