Трое в лодке, не считая поправок

Три месяца, прошедшие с начала года, — три государственных решения, серьезно повлиявших на положение дел в сфере Real Estate. Одно — определило судьбы рынка недвижимости на ближайший год, второе — на полгода, потенциальное воздействие третьего уходит в далекое будущее. Три «хода» властей, три вызова времени и три ответа — и среди них ни одного однозначного...

Решение первое — бесплатное

Первое решение — о продлении срока бесплатной приватизации жилья до 1 марта 2017 г. — выглядит наиболее очевидным. Мало кто сомневался, что оно будет принято, поскольку (о великая магия цифр!) на руках у депутатов Госдумы было минимум три неубиенных козыря в его пользу: два старых и один новый. Новый — это Крым и его жители, которые в силу понятных причин просто не успели воспользоваться своим правом на бесплатную приватизацию (а на нее, по оценкам замглавы Минстроя Натальи Антипиной, могут претендовать около 300 тыс. крымчан). Еще один неоспоримый аргумент — многие россияне ничего не могут приватизировать, ибо ждут переселения из ветхого и аварийного жилья, которое приватизации не подлежит. Наконец, с точки зрения советника юридической фирмы «АВЕЛАН» Ольги Заиграевой, теме не дали «заглохнуть», потому что бесплатная приватизация — это собственники, а собственники — это «плечи», на которые ложится содержание домов, и налоги — то есть прямая и столь нелишняя выгода государству.

По статистике, на которую ссылался глава Минстроя Михаил Мень, на сегодняшний день 20% квартир не оформлены гражданами в собственность. Так что еще раз: в том, что бесплатную приватизацию продлят, сомнений практически не было, споры вызывал только срок пролонгации. Как отмечает О. Заиграева, параллельно Госдума рассматривала несколько вариантов: один законопроект предлагал сделать рубежным 2018 г. (кстати, некоторые эксперты побежали впереди паровоза и объявили принятым именно это решение), другой — по сути, оставить приватизацию бессрочной. По факту — продлили только на год, что у многих вызвало скептическую ухмылку. Например, по оценкам партнера, руководителя практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и партнеры» Дмитрия Некрестьянова, «текущее решение — чистой воды популизм. Тем, у кого есть проблемы с приватизацией, год ничего не даст, ведь обычно суды по таким делам идут минимум года полтора, а иногда и три. И мне кажется, что принятый срок связан с осенними выборами в Госдуму: это просто попытка оставить общественное мнение в состоянии покоя, чтобы никто не задумывался и не давал никаких оценок».

Однако, возвращаясь к теме неоднозначности этого решения, вопросы рождает даже не срок, а само намерение сохранять пролонгацию. Причем не выборочно, например, для жителей Крыма или ветхих и аварийных домов, а для всех. Почему?

Очевидно, что бесплатная приватизация не стимулирует, а в перспективе просто убивает стремление государства обеспечивать жильем всех, кому оно положено. Ну, согласитесь, нет никакого резона за бюджетные деньги постоянно строить квартиры, затем отдавать в социальный наем, чтобы их тут же приватизировали, и снова строить, и снова отдавать... По мнению Д. Некрестьянова, да и не одного его, завершение бесплатной приватизации (с сохранением ее только для ряда категорий) могло бы стимулировать появление в стране арендных домов и переход от социального к государственно-коммерческому найму — ведь в неоднократно озвученных планах российских властей именно этот вариант решения, да и весь законодательный пакет по арендным объектам, давным-давно готов.

Вот только кто-то должен сказать бесплатной приватизации «стоп». Кстати, премьер-министр страны Дмитрий Медведев уже произнес, что продлевать срок бесплатной приватизации до бесконечности невозможно.

Решение второе — льготное

Второе решение, которое давалось куда труднее, — продление программы субсидирования ипотечных ставок до конца 2016 г. Льготную ипотеку игроки рынка часто приравнивали к спасению стройкомплекса в целом. Ну, пусть не в целом, но сегмента жилья массового спроса — точно. С момента начала действия программы просевший было рынок новостроек не просто ожил: в большинстве проектов доля льготно-ипотечных сделок составляла половину, а в некоторых доходила до отметки 70–80% от общего объема продаж. Понятно, что девелоперы хором уговаривали государство продлить программу, пугали крахом отрасли в случае непринятия этого решения, требовали снизить процентную ставку с действующих 12 до 10,7% или более (в рамках Международного инвестиционного форума «Сочи-2015» президент ГК «Мортон» Александр Ручьев сказал: «Для развития отрасли необходим комплекс мер, первостепенной из которых является повышение доступности жилья за счет ипотеки со ставками около 5–6%»). И страшно нервничали, слыша заявления вроде того, что сделал в начале года заместитель министра финансов РФ Алексей Моисеев: «Правительство, скорее всего, не будет продлевать субсидирование, но может рассмотреть иные меры поддержки». Кстати, среди «иных мер» предлагалась и такая: отдать деньги не заемщикам, а самим девелоперам — то есть субсидировать не ипотечную ставку, а ставку по кредиту в рамках проектного финансирования.

Словом, девелоперское сообщество пережило несколько «валидольных» недель, и от тяжелых раздумий их отвлекали разве что активизировавшиеся покупатели — они, тоже не понимая, продлят ли льготную ипотеку, решили войти в сделки, обеспечив неплохую «продажную» статистику января и февраля.

В итоге все закончилось не худшим для застройщиков образом: выделив 16,5 млрд руб., государство продлило программу, сохранив практически все ее базовые характеристики, в том числе и максимальную ставку — 12% годовых. До ноября девелоперы могут расслабиться и заняться другими вопросами, не менее валидольными.

Казалось бы, какие здесь могут возникать «неоднозначности» и возражения? Оказывается, могут, просто в мощном хоре голосов «за» никто не услышал, не захотел услышать аргументы «против». А они были, и основных (ну что ты будешь делать!) опять три.

Первый: госсубсидирование не дифференцировано — оно для всех. И помогая одним компаниям и проектам, другим оно лишь продлевает агонию. Без поддержки эти компании-недотепы и проекты-хромоножки давно бы скончались с минимальными мучениями; с поддержкой — они все равно скончаются, но не сразу и вдобавок потянут на дно сотни физлиц, которых льготная ипотека приведет на их обреченные стройки. А потом государство вынуждено будет решать проблемы пострадавших граждан, которых фактически само же и породило. Вот, например, как оценил ситуацию глава компании «САВВА» Константин Апрелев: «Очень интересная картина получается: государство стимулирует интерес населения к приобретению строящегося жилья в том сегменте, где риски колоссально нарастают. И как бы говорит: «Мы вам доплачиваем немножко денег, субсидируя ставки, — и идите-ка в эту зону рисков, потому что нам нужно сохранить строительный комплекс». Я против появления новых обманутых дольщиков, которые неизбежно возникнут в такой ситуации. Стимулировать людей к большим рискам, к игре на этих рисках — считаю не вполне корректным».

Аргумент второй: кредитная задолженность растет даже в таком стабильном сегменте, как ипотека. Ее объем, по данным Объединенного кредитного бюро, за 2015 г. вырос на 58% (с 83 до 132 млрд руб.), а нынешний-то год финансово обещает быть еще сложнее. При этом, как уверяют аналитики Минфина, более 60% россиян не готовы нести ответственность за свои финансовые решения. Честно ли при таком раскладе вовлекать население в новые кредитные игры? И, если говорить о пресловутой социальной ответственности и бизнеса, и государства, — не стоит ли, напротив, максимально уберечь людей от залезания в долги, даже если для этого надо пойти на непопулярные в деловой среде меры или наступить на горло собственным бизнес-интересам?

Наконец, аргумент третий: продлив программу, государство сделало ее менее интересной для банков (для них ставка субсидирования понижена на 2 п. п.). Это сразу заставило многие кредитные организации поменять политику: если раньше ипотеку можно было взять под 11–11,5%, то теперь в основном под 11,95–12%. Противники программы уверяют, что и прежние, и нынешние ставки для населения непривлекательны. И некоторые эксперты — к примеру, главный аналитик брокерской компании «Алор брокер» Алексей Антонов — считают, что в условиях, когда население быстро теряет платежеспособность, «даже снижение ставки до 7% не приведет к буму на ипотечном рынке. А сил тех заемщиков, которые все-таки останутся, не хватит, чтобы вытащить рынок недвижимости». Короче, может так случиться, что девелоперы зря глотали валидол, а государство ломало голову: сохраненная до конца года льготная ипотека окажется нужной явному меньшинству и никаких проблем отрасли не решит.

Решение третье — законное

Копья, сломанные по поводу реформы закона № 214-ФЗ (так называемого «Закона о дольщиках»), способны заполонить все здание Госдумы, которая уже приняла законопроект в первом чтении. Как неоднократно подчеркивали власти, требования к застройщикам при долевом строительстве ужесточаются в целях повышения прозрачности их деятельности и защиты участников долевого строительства. Но против этих мер, хотя не по всем пунктам, дружно возражает весь рынок.

«Новые требования к раскрытию информации застройщиком о самом себе и строящемся объекте, направленные на увеличение степени информационной открытости, — это позитивная мера, которая окажет благотворное влияние на развитие жилищного строительства в целом, — признает председатель Комитета по строительству «Опора России», президент ГК «Премьер» Николай Циганов. — Это выгодно как для инвесторов, так и для банковских структур, подрядчиков и потенциальных партнеров, а также самих девелоперов. Чем прозрачнее компания ведет свой бизнес, тем большее число подрядчиков готово с ней сотрудничать, а банку — проще изучить деятельность компании и предложить максимально выгодные кредитные продукты».

При этом у законопроекта есть «больные места», обозначая которые партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский выражает, по сути, консолидированное мнение коллег: «Самые большие опасения в процессе модернизации (а скорее даже революции в ФЗ № 214) вызывают у девелоперского блока два момента: счета эскроу* и требования к собственному капиталу застройщиков». Сейчас законопроект предполагает, что размер собственного капитала компании должен составлять не менее 5% от величины, рассчитываемой как произведение общей площади жилых помещений в многоквартирных домах, строящихся с привлечением средств дольщиков, на среднюю цену одного квадратного метра жилого помещения на первичном рынке. В том случае, если размер капитала застройщика не соответствует этому требованию, сумма его собственного капитала и капиталов юридических лиц, заключивших с ним договор поручительства, не должна быть менее 1 млрд руб. Подобные требования смерти подобны для небольших компаний, миллиард для них — это почти «марсианские хроники».

Что же касается банковских счетов эскроу (на которых, по мнению авторов законопроекта, должны консолидироваться деньги дольщиков), то аргументов против них много, хотя достаточно и одного. Появление между девелопером и дольщиком «прослойки» в виде банка поднимет цену квадрата в диапазоне 5–35%.

В том, что закон будет принят, можно даже не сомневаться. Но в промежутке между первым и вторым чтением, до которого остается совсем немного, девелоперы стараются хоть как-то смягчить его положения, чтобы последствия не были гибельными для отрасли. «За последние полгода эксперты рынка неоднократно заявляли, что реформировать закон нужно очень осторожно и в то время, когда для рынка это будет наименее болезненно. Есть ощущение, что часть доводов законодатели и исполнительные власти услышали. На недавнем отраслевом мероприятии представитель исполнительной власти (директор департамента жилищной политики Минстроя Никита Стасишин на VII Финансовом форуме по недвижимости. — Прим. ред.) сообщил, что требования к собственному капиталу застройщика при прохождении профильных комитетов перед вторым чтением могут быть смягчены, а счета эскроу станут не обязательным, а альтернативным механизмом. Таким образом, если поправки и ударят по застройщикам в этот и без того нелегкий период, то это будет болезненно, но не смертельно.

«Мы не должны допустить остановки продаж по 214-му ФЗ, а также того, чтобы привлечение денег для застройщиков обходилось намного дороже, ведь эти расходы они потом заложат в стоимость квадратного метра», — подчеркнул Н. Стасишин. И тут не нашлось никого, кто не сказал бы однозначное «да».

_____________________