Трейд-ин, взаимозачет. Махнемся не глядя?
21 Ноября в 20:10 434 Ольга Ермакова
Некоторые риэлторские компании предлагают покупателям схему: обмен старой квартиры на новую. Звучит заманчиво. Почему бы не рискнуть? Однако, прежде чем решиться на такую сделку, попробуем выяснить все нюансы.
Первым делом ищем нужные нам рекламные объявления. В одних написано: «Меняем старую квартиру на новостройку», в других сказано короче: «Взаимозачет или трейд-ин». В принципе речь идет почти об одном и том же, но небольшая разница в понятиях все же есть.
«Трейд-ин и взаимозачет — похожие услуги. В первом случае застройщик или агентство используют свои собственные средства для выкупа квартиры у клиента, на которые он потом покупает новостройку. При взаимозачете та же недвижимость выставляется на вторичном рынке с одновременным бронированием жилья в новостройке. Вырученные от продажи деньги идут на оплату новой квартиры», — рассказывает директор по развитию бизнеса компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев.
То есть схемы отличаются в первую очередь скоростью сделки. Как поясняет Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, при взаимозачете квартиру реализуют в обычном порядке, придется некоторое время ждать, пока найдется покупатель. Трейд-ин же подразумевает выкуп вторичной недвижимости застройщиком (или риэлтором), который становится ее собственником и в дальнейшем продает самостоятельно. Таким образом, обмен происходит в самые короткие сроки.
Покупателей, у которых есть живые деньги, немного. Это обстоятельство и обусловило появление на рынке услуги трейд-ин, которая впервые возникла в кризис.
Кстати, автовладельцы с системой трейд-ин познакомились гораздо раньше, чем собственники недвижимости (собственно, из автомобильного бизнеса она и была заимствована). Риэлторские компании сейчас вынуждены предлагать клиентам новые формы сотрудничества: «Все понимают, что благосостояние населения невысокое, уровень платежеспособности соответствующий, и основным источником средств для покупки новой квартиры служит либо продажа старой, либо ипотека. Редко у кого есть живые деньги. Эти обстоятельства и обусловили появление на рынке услуги трейд-ин, которая впервые возникла в кризис», — рассказывает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
А что у вас?
МНЕНИЕ
Ирина Мошева, генеральный директор СП RDI & Limitless:
«Как правило, при трейд-ин заключают договор бронирования квартиры, и в нем прописывается цена, действующая на данный момент. Также стороны подписывают договор долевого участия (если дом почти готов) или предварительный договор долевого участия (если это начальный этап стройки). Так покупатель страхуется от повышения стоимости жилья. При взаимозачете стоимость метра в приобретаемой квартире обычно не фиксируется, в большинстве случаев покупку совершают по цене, существующей на момент сделки».
Ну что же, избавляемся от надоевшей, тесной, неудобной старой квартиры в какой-нибудь тьму-таракани и меняем ее на новую, просторную, да еще и рядом с метро? Мечтать, конечно, не вредно. Но сначала надо выяснить у риэлторов, станут ли они вообще рассматривать имеющуюся недвижимость в качестве зачетной? Как выясняется, ограничения есть.
«Существует несколько требований, которые предъявляются к квартире для участия в сделках по схеме трейд-ин, — объясняет В. Ламин. — Во-первых, она должна располагаться на территории Москвы или в крайнем случае ближнего Подмосковья. Во-вторых, в зачет примут только ту квартиру, которая находится в собственности совершеннолетнего клиента более трех лет. В-третьих, на момент продажи в ней никто не должен быть прописан. Кроме того, не рассматриваются комнаты в коммуналках, семейных общежитиях или доли квартир».
Следующий аспект, который огорчит продавцов бэушной квартиры: оценят недвижимость дешевле, чем она на самом деле стоит. «В основе взаимозачета лежит выкуп объекта по цене, составляющей не выше 70% от рыночной стоимости», — говорит Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне.
Такой расклад владельцу вторички, скорее всего, покажется несправедливостью, но у специалистов другое мнение. «Квартира в любом случае будет продаваться с дисконтом — это не риск, а данность, — утверждает В. Каширцев. — При использовании услуги трейд-ин застройщик не станет выкупать квартиру по рыночной цене, так как потом ему придется продавать ее в течение трех-четырех месяцев на открытом рынке. В случае взаимозачета квартира должна быть реализована за один-два месяца, пока забронирована новостройка, поэтому дисконт тоже обязателен».
В ряде случаев зачетные схемы позволяют не только улучшить жилищные условия, но и получить прибыль.
Размер дисконта не у всех одинаков, цифра меняется в диапазоне от 10 до 30%. Кстати, многое зависит от качества и состояния «зачетного» варианта. «В нашей компании готовы зачитывать до 90% стоимости на высоколиквидные квартиры», — отмечает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.
Впрочем, продавец волен сам решать, как ему поступать и на какие суммы соглашаться. «При прозрачности взаимоотношений и участии продавца в переговорах нет рисков необъективности оценки. Только собственник принимает окончательное решение о цене сделки, риэлторы лишь рекомендуют и обосновывают свои предложения», — говорит Алла Руденко, PR-директор компании Est-a-Tet.
Меняемся?
Итак, разобравшись с терминами и условиями, можно переходить к самой сделке. Добавим лишь, что осуществить ее можно не в любой компании, так как, по словам В. Ламина, агентство, предлагающее трейд-ин, должно заниматься всеми сегментами жилой недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», рассказывает: «В нашей компании разработана специальная программа «Взаимозачет», которая успешно работает благодаря эффективному сотрудничеству подразделений. Клиент может совершить сразу две сделки в рамках одной корпорации, практически в режиме одного окна. Это упрощает документооборот, экономит время покупателя. Кроме того, он получает преференции: может забронировать квартиру в новостройке на срок до 45 дней, также зачастую таким покупателям предлагаются скидки».
Пожалуй, самый неприятный этап сделки — период безвременья, а точнее — бездомья: когда старая квартира уже продана, а новая еще не готова.
Даже работая с риэлторами, собственник зачетной квартиры должен контролировать некоторые моменты. Например, Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки», советует до реализации старой недвижимости не вносить задаток за новостройку. «В случае если сделка по продаже не состоится, вы не сможете внести вовремя нужную сумму, а деньги застройщик не возвращает. Поэтому делать окончательный выбор конкретной новостройки надо только после того, как покупатель на вторичное жилье найден и даже внес аванс», — говорит эксперт.
Самый популярный обмен на сегодняшний день — именно квартирами: когда жилье на вторичном рынке меняют на первичку.
«Бездомный» период и другие минусы
МНЕНИЕ
Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»:
«В случае взаимозачета мы стараемся убедить собственника выставить квартиру с небольшим дисконтом, чтобы она ушла побыстрее. Это в первую очередь в интересах самого продавца. Дело в том, что реализация на вторичном рынке занимает не меньше двух месяцев, за это время приобретаемая новостройка существенно поднимается в цене, особенно если она бронировалась на нулевом цикле. Так что клиенту лучше побыстрее продать свое жилье, а для этого стоимость должна быть адекватной, в идеале — чуть ниже рынка».
Пожалуй, самый неприятный этап сделки — период безвременья, а точнее — бездомья: когда старая квартира уже продана, а новая еще не готова.
«Трейд-ин предполагает, что, продав старую квартиру, покупатель новостройки ее покидает. Что логично, ведь у него прекращается право собственности на это жилое помещение, а право собственности на новостройку еще не возникло, если объект находится в стадии строительства», — объясняет И. Доброхотова.
Понятно, что, например, большой семье с детьми, у которых вторичное жилье единственное, такой вариант не подходит. К тому же органы опеки просто не позволят выписать несовершеннолетних «в никуда». Другое дело, если квартир несколько — тогда можно меняться на здоровье. Оптимальный вариант — когда люди, обращающиеся к схеме взаимозачета, имеют возможность на время строительства дома погостить у родственников, знакомых или снимать временное жилье в аренду. По словам С. Лебедевой, иногда удается договориться с новыми владельцами квартиры на временное проживание в ней, но бывает это нечасто.
«Так что в лучшем случае клиент будет платить за аренду отданной в зачет квартиры. В худшем — переедет в съемное жилье или к родственникам до передачи ключей от новостройки. Риск остаться на улице существует. Здесь все зависит от репутации и добросовестности компании-застройщика», — предупреждает И. Игнаткина.
Зачет!
ЦИФРЫ
От 10 до 30% может составлять дисконт на вторичную квартиру, которую меняют на первичное жилье.
От 30 до 45 дней — на такой срок некоторые компании иногда соглашаются зарезервировать квартиру в новостройке.
Остается подвести итоги и рассказать о дополнительных возможностях, которые получают участники «зачетных» схем. Одно из основных преимуществ — бронь, которую предоставляют покупателям некоторые застройщики. Квартиру можно зарезервировать на срок от 30 до 45 дней. Здесь надо сделать оговорку: если новостройка популярна и жилье в ней нарасхват, то квартиру больше суток держать не станут.
Насчет фиксации цены на первичное жилье можно сказать почти то же самое — в востребованных ЖК девелоперам невыгодно замораживать стоимость квартиры для конкретного покупателя (правда, некоторые компании делают исключения для своих клиентов).
В ряде случаев трейд-ин и взаимозачет позволяют не только улучшить жилищные условия, но и получить прибыль. И. Доброхотова проводит краткий мастер-класс: «Например, меняем старую однушку на новую. Средняя цена однокомнатных квартир на вторичном рынке в районе станции метро «Алтуфьево» сегодня — 6,1 млн руб. За эту сумму можно купить либо однокомнатную в ЖК «Новое Бутово» за 4,7 млн руб., либо даже двушку в том же жилом комплексе за 6 млн руб. При этом корпуса уже получили почтовый адрес и скоро будут заселяться. Трейд-ин позволяет почти сразу переселиться из одной московской квартиры в другую, более новую и просторную, либо выгадать при обмене почти 1,3 млн руб.».
- Обсудить
Новости smi2.ru
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!
Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка
Комментарии:
К сожалению, ни одного комментария не найдено.
