Типовая или уникальная. Какую квартиру выбрать в кризис?

Покупать недвижимость в кризис, с одной стороны, рискованно, с другой — выгодно. Рынок предлагает новые возможности, льготные условия и множество вариантов жилья. Главное — правильно выбрать объект для вложений. В этой связи интересно выяснить, есть ли у необычных квартир преимущества перед типовыми?

Например, в компании «ИНКОМ-Недвижимость» утверждают, что на вторичном рынке продать жилплощадь со специфическими планировками сложнее. Такие объекты востребованы покупателями, предпочитающими оригинальность рациональному подходу, однако чаще всего квартиры задерживаются в экспозиции в силу ограниченного круга потребителей. «Экстраординарные планировочные или дизайнерские решения чаще всего существенно усложняют продажу жилья. Реализовать его в короткие сроки по среднерыночной цене крайне затруднительно, и у собственника такой недвижимости — два полярных варианта действий. Первый, в случае необходимости срочной продажи, — быть готовым идти на серьезные, до 20%, уступки по стоимости. Второй, если время терпит, — ждать своего покупателя, в таком случае есть шанс продать жилплощадь «выше рынка», — говорит Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость».

Как появляются оригинальные квартиры? Иногда их создают в уже готовом доме как штучный товар. Например, возможности для эксклюзивных планировок или перепланировок дает расположение объектов на мансардных этажах, на бывших чердаках, в надстройках. В компании «ИНКОМ-Недвижимость» вспоминают одну такую квартиру: два уровня, прозрачные стены, общая площадь 60 кв. м. Из спальни был предусмотрен выход на крышу. Владельцем этого «дома для Карлсона» являлся профессиональный архитектор, который целенаправленно занимался переформатированием нежилых объектов в оригинальные жилые помещения. Квартира была выставлена на продажу по цене на 25% выше среднерыночной.

Что касается новостроек, то массового производства необычных квартир в экономклассе, разумеется, нет и не будет, так как сама концепция такого жилья предполагает определенную степень стандартизации и рациональный подход к использованию площадей. Однако время от времени рынок балует специфическими предложениями и покупателей и со скромным бюджетом.

Один из необычных форматов — террасные квартиры. Их мало — как подсчитали в компании Urban Group, менее 1% от всех жилых комплексов в Подмосковье. В основном это объекты премиум- или бизнес-класса, например ЖК «Олимпийская деревня Новогорск» (застройщик «Химки-Групп»), «Правый берег» («Группа компаний «ТЕРРИТОРИЯ»). В сегментах комфорткласса квартиры с террасами представлены в ЖК «Аристово-Митино» («РАСТ») и «Опалиха О₃» (компания Urban Group). В комплексе «Опалиха О₃» открытая терраса с видом на лес по площади фактически совпадает с размером самой квартиры (к примеру, площадь двушки 56,5 кв. м, террасы — 47,6 кв. м). По оценкам аналитиков Urban Group, террасные квартиры оптимальны для инвестиций. В силу того, что такие предложения на подмосковном рынке единичны, они сохраняют высокую ликвидность даже в неблагоприятных экономических условиях и дают возможность заработать дополнительные 15% по сравнению с обычными вариантами жилья.

Еще один оригинальный тип квартир — студии. Можно спорить об их удобстве, но, как показывает практика, этот формат всегда востребован, в кризис особенно. Главное достоинство таких объектов — низкая цена — в глазах потребителя перевешивает такой недостаток, как маленькая площадь. По данным компании Est-a-Tet, диапазон цен на небольшие квартиры в Подмосковье и Новой Москве колеблется от 1,6 до 3,4 млн руб. Самая компактная квартира представлена в ЖК «Рублевское предместье», ее площадь — 20,2 кв. м, цена — 1,8 млн руб.

Как отмечает Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп»», даже временное затишье на рынке в связи с ужесточением условий выдачи ипотеки не затронуло студийный формат. «В наших проектах продажи студий с конца декабря увеличились примерно на 25%», — отмечает эксперт. По данным ГК «Лидер Групп», на сегодняшний день в Подмосковье доля квартир-студий на первичном рынке — не более 10%, тогда как в августе 2014 г. этот показатель составлял 15–17%. То есть налицо процесс вымывания студий.

Некоторые предложения квартир с минимальной площадью в Подмосковье
Населенный пункт	Расстояние от МКАД, км	Название	Площадь, кв. м	Стоимость, млн руб.
Красногорский р-н, дер. Глухово	8	ЖК «Рублевское предместье»	20,2	1,8
Солнечногорский р-н, дер. Подолино	12	«Wellton Park Новая Сходня»	21,6	2,1
Красногорский р-н	1	Мортонград «Путилково»	21,8	2
Красногорск	3	ЖК «Молодежный-IV»	23,3	3,3
Красногорский р-н, Нахабино	13	Мкр-н «Красногорский»	23,5	2,3
Химки	1	ЖК «Планерный»	23,9	3,4
Домодедово	20	Мкр-н «Большое Домодедово»	24	1,6