Субсидии и надежды рынка. Господдержка нам поможет?

После резкого скачка ключевой ставки вверх в декабре 2014 г. ипотечный рынок замер в недоумении. Всем было понятно, что кредиты под 20–25% останутся невостребованными. Это грозило полным сворачиванием ипотеки, но правительство предложило помощь в виде субсидирования недоступной гражданам ставки. Правда, программа рассчитана только на новостройки и только на год. Принесет ли она желаемый эффект? На эти вопросы «Н&Ц» отвечают эксперты рынка.

В феврале 2015 г. Центробанк снизил ключевую ставку с 17 до 15%, что позволило заложить в программу поддержки рынка ипотеки возможность выдавать гражданам кредиты под 13%.

Через месяц ключевая ставка опустилась до 14%. В ответ правительство приняло решение уменьшить субсидируемую ставку до 12%, что соответствует показателям 2013–2014 гг. и даже превосходит их. Сегодня согласно условиям госпрограммы льготный кредит (3 млн руб. для регионов и 8 млн руб. для Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга) можно получить на покупку жилья на первичном рынке при первоначальном взносе не менее 20% от стоимости недвижимости на срок до 30 лет. Причем процентная ставка не меняется в течение всего срока жизни кредита. Программа рассчитана на один год. Смогут ли воспользоваться ею граждане и продавцы новостроек? Какое количество банков будет участвовать в программе?

Стоит ли овчинка выделки?

Любая помощь в кризисной ситуации оказывается нелишней. Большинство участников рынка оценивают принимаемые государством меры положительно. Еще бы?! После повышения ключевой ставки многие банки вынуждены были закрыть программы ипотечного кредитования. Будущее рисовалось в мрачных тонах. В начале 2015 г. эксперты говорили: «Хорошо, если в этом году достигнем четверти того, что было в 2014-м». «А сейчас мы уверены, что получим не менее половины объемов прошлого года. Такому оптимизму способствует запущенная программа», — говорит Эмма Пономарева, директор департамента розничных операций Инвестторгбанка.

«Безусловно, субсидирование ипотечной ставки поддержит покупательский спрос, — считает Денис Бобков, руководитель аналитического центра «ОПИН». — В феврале текущего года поток ипотечных клиентов сократился в среднем на 30%. Благодаря госпрограмме его можно восстановить на 15–20%».

С ним согласен и начальник управления развития розничного бизнеса Банка «ИТБ» (АО) Антон Замятин: «Программа субсидирования позволит сохранить спрос на ипотечные кредиты на уровне не ниже 2014 г.».

В ГК «СУ-155» до известных шоковых событий ипотечными были около 30% продаж, а в I квартале 2015 г. они сократились до 3–5%, сообщила заместитель исполнительного директора КТ «СУ-155» и Компания' Ирина Самойловская: «В мае-июне мы рассчитываем на то, что доля ипотеки достигнет 15–17% благодаря программе».

Уже сегодня льготные кредиты являются востребованными. По данным ГК «МИЦ», доля ипотечных сделок в новостройках компании ежедневно колеб­лется от 50 до 70% от общего объема продаж.

Интерес к субсидируемой ипотеке у клиентов отмечают и в «ЛенСпецСМУ». Но не все имеют возможность взять кредит. Если ситуация в стране стабилизируется, то возобновится и кредитование. Если же нет, то покупка квартиры отойдет для большинства граждан на второй, а то и на третий план.

Если говорить о застройщиках, то программа поможет некоторым компаниям выйти из пике, в которое они попали в связи с санкциями и программой импортозамещения. Владимир Гудков, президент, председатель совета директоров Инвестторгбанка, уверен, что льготная ипотека даст толчок рынку, но этого будет мало, потому что программа узконаправленная, она поможет не всем.

Кому ипотеку недорого?

Присоединиться к программе не прочь многие банки и застройщики, что уж говорить о простых гражданах. Уже сегодня в нее вошло 37 банков. К концу года число желающих работать по данной программе будет только увеличиваться, полагает А. Замятин. Для вхождения в нее требуется выполнить ряд условий: выдавать ежемесячно кредиты по ставке не выше 12%, на сумму не менее 300 млн руб. (на меньшую сумму — по стандартам АИЖК, которое будет рефинансировать эти кредиты). Партнеров банки выбирают сами из тех застройщиков, которые работают строго по ФЗ-214. Заемщикам, рассчитывающим на ставку 11,9% или ниже, придется позаботиться о взносе не менее 50% от стоимости квартиры и нескольких видах страхования.

Строительным компаниям для того, чтобы попасть в программу, никаких особых действий предпринимать не надо. «Новые условия кредитования при покупке квартиры в наших объектах вступили в силу автоматически, как только заработала государственная программа. Соответственно, новых требований к ранее аккредитованным объектам никто не предъявлял», — пояснил Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ».

Банки стараются работать с проверенными партнерами, но оценивают свои риски в каждом отдельном случае. «Мы понимаем, что нельзя ранжировать компании на «хорошие» и «плохие». Потому что сегодня она «хорошая», а завтра может стать «плохой» в силу объективных причин, — размышляет В. Гудков. — С одной стороны, иногда банк подставляет свое плечо, чтобы помочь компании. Для того он и существует, чтобы брать на себя часть рисков. С другой — и компании иногда помогают банкам, когда есть проблемы с ликвидностью. Это взаимовыгодное сотрудничество на долгие времена».

Контингент заемщиков в рамках сегодняшнего рынка ипотеки несколько поменялся. Светлана Крошкина, и. о. председателя правления Инвестторгбанка, выделяет две категории клиентов. К первой относятся те, которые не могли отказаться от сделки и брали кредит по высокой ставке несмотря ни на что. «Вторая категория — люди, которые, по корректному выражению С. Крошкиной, не совсем умеют считать. — Практически исчезли частные инвесторы — граждане, которые брали ипотеку для покупки жилья на нулевом цикле строительства, а через год-два продавали квартиру, получая на этом 100%-ный доход. Теперь это стало неинтересно, ставки слишком высокие, добавились налоги. Мы думаем, что инвесторы вернутся в сегмент жилья, хотя оно сейчас недоходное, но является надежным объектом вложения денег».

Льготная ипотека доступна практически всем покупателям новостроек, кому будет достаточен кредит в размере, не превышающем 8 и 3 млн руб. Для приоритетных категорий граждан, перечисленных в социальном стандарте, АИЖК делает дополнительную скидку при базовой сумме кредита 1,5 млн руб. В целом же в рамках программы субсидирования агентство готово рефинансировать ипотечные кредиты по ставке 12%, а в дальнейшем намерено менять ставку в зависимости от изменений в действующих правилах предоставления субсидий из федерального бюджета.

И все-таки некоторые эксперты сомневаются в том, что господдержка сможет значительно повлиять на рынок в целом. «Можно предположить, что кредиты будут даваться далеко не всем желающим и не на все новостройки без ограничения. Так что стагнации на первичном и вторичном рынках и снижения объемов строительства не избежать», — размышляет президент НП КР «Мегаполис-Сервис» Сергей Власенко.

Однако аналитики компании «Метриум Групп» уверены в обратном. При соблюдении базовых требований под данную программу попадают 85% новостроек Москвы в ее прежних границах, а при увеличении первоначального взноса — и оставшиеся 15%.

За чей счет банкет? Давайте посчитаем

Льготную ипотеку банки предлагают не из человеколюбия. Государство за счет бюджетных денег компенсирует им недополученные доходы по кредитам. Экономисты подсчитали, что заложенные в программу 20 млрд руб. позволят выдать кредитов на сумму 400 млрд руб. Хотя уже сейчас заявок подано на 550 млрд руб.

Представляет интерес сама процедура получения субсидии. В течение месяца банк выдает кредиты за счет собственных средств. Затем представляет довольно подробный отчет в Минфин на проверку. Если министерство примет документ, то в течение 20 дней месяца, следующего за отчетным, субсидии поступят в банк. Отчеты готовятся каждый месяц нарастающим итогом. И так — до конца срока программы. Важно, что в течение дальнейшего обслуживания выданных кредитов правительство обязуется выделять средства на субсидии банкам.

Если кредитов за время действия программы будет выдано больше, поясняет Э. Пономарева, Минфин обещает изыскать средства в бюджете, чтобы субсидировать все выданные зай­мы. А вот если меньше, могут возникнуть проблемы, но не для заемщиков, а для банков. Новички в ипотечном бизнесе сильно рискуют, замахиваясь на большие суммы портфеля. Неточный расчет может привести к тому, что обслуживать льготные кредиты банкам придется самим, без помощи государства. А это чревато «выпадением» доходов. Поэтому опытные организации ограничиваются минимальной нормой 300 млн руб. Ну а гиганты вроде Сбербанка спокойно заявляют о намерении ежемесячно тратить на реализацию программы по 20 млрд руб. Принять на себя недовыполненные обязательства других участников крупным банкам не составит труда.

Долгая и затратная история с субсидированием ипотечной ставки не у всех вызывает энтузиазм. Некоторые эксперты полагают, что проще было бы снизить Центробанку ключевую ставку и сделать ликвидность доступнее для кредитных организаций. В частности, депутат Госдумы Иван Грачев уверен, что Центробанк безболезненно мог бы вернуться к ставке в 8% уже в ближайшее время. При этом отпала бы необходимость вливать бюджетные деньги в коммерческие банки, возобновился бы нормальный процесс кредитования реального сектора.

Денис Бобков поясняет, что манипуляции, которые ЦБ РФ проводил в конце 2014 г. с ключевой ставкой, вызваны попыткой борьбы с инфляцией и обес­цениванием рубля. Говорить об успехах этой борьбы еще рано, но правительство уверяет, что стратегия выбрана верно. «Однозначно прогнозировать, какой будет ставка к концу года, пока нельзя. Однако, безусловно, даже сегодняшние 14% не способствуют интенсивному развитию экономики ввиду дорогостоящих кредитов. Поэтому хотелось бы ожидать дальнейшего снижения ставки до приемлемых значений, на уровне 10–11%», — резюмирует эксперт.

Банки, включившиеся в борьбу за клиента, пытаются на 1–2 п. п. снизить ставки за счет повышения первоначального взноса или сокращения срока кредитования. «Банк определяет уровень ипотечных процентных ставок исходя из стоимости привлечения ресурсов, ключевой ставки, расходов на покрытие рисков, а также прочих операционных и административно-хозяйственных расходов», — рассказывает о сложности расчетов главного показателя Анна Юдина, вице-президент, начальник управления развития залоговых продуктов Банка «Открытие». По ее словам, кредиты станут доступнее для заемщиков только после снижения всех перечисленных затрат банка. Пока этого не произойдет, убытков кредитным организациям поможет избежать программа государственной поддержки«.

На еще один подводный камень в реализации льготной ипотеки указывает руководитель Госжилинспекции Московской области Александр Коган. «Сейчас ни в коем случае нельзя бездумно выдавать кредиты под новостройки на начальном этапе строительства. Это означает спровоцировать ситуацию, которая приведет к появлению обманутых дольщиков», — считает чиновник. Чтобы не повторять прошлых ошибок, он предложил провести полную инвентаризацию строящихся объектов, сделав оценку не по компаниям, а по конкретным новостройкам, и выделить те, которые находятся в высокой степени завершенности.

«Хватит ли денег, выделенных на программу, будет понятно где-нибудь к сентябрю. А сейчас можно только делать прогнозы. Они не совсем точны. Ситуация может развиваться как по одному, так и по другому сценарию», — рассуждает В. Гудков. И с этим трудно не согласиться.