Страна гор, озер и церквей

Бывшая югославская республика Македония не столь популярна у российских покупателей недвижимости, как соседние Черногория, Хорватия или Сербия. Тем не менее страна привлекает каждый год все больше туристов во многом благодаря природным красотам и самобытной культуре. В будущем это может привести к росту спроса на местном рынке жилья.

 

Законы привлекательности

 

После развала Югославии Македония в основном зарабатывала на переправке топлива и дефицитных товаров в Белград. При этом цена жилья в Скопье, столице страны, была на тот момент очень высокой: 1 кв. м стоил от 1 до 5 тыс. долл. Постепенно местный рынок недвижимости становился более цивилизованным. Во многом этому способствовала мягкая монетарная политика Национального банка Македонии, снижавшего ставку рефинансирования, что обеспечивало страну достаточно доступными кредитами (в настоящий момент данный показатель находится на уровне 4% годовых). Впрочем, местные жители далеко не всегда пользуются ипотекой: на нее приходится не более 20% всех привлеченных домохозяйствами займов. Существенное влияние на рынок оказывает то, что македонские власти форсируют присоединение страны к НАТО и ЕС. Таким образом они активно привлекают в страну новых покупателей недвижимости. Правда, вступлению Македонии в Евросоюз активно препятствуют греческие власти, которые считают неправомерным применение топонима Македония, поскольку соседняя греческая провинция называется так же. Более того, обе страны даже оспаривают право на использование образа Александра Македонского (его именем назван главный аэропорт Скопье). Впрочем, все эти моменты не пугают инвесторов. «Македония — самобытная и интересная страна. Здесь, например, находится удивительное озеро Охрид — объект Всемирного наследия ЮНЕСКО. Это весьма живописное место, аналогов которому в Европе нет: по берегам озера расположены многочисленные монастыри и древние церкви», — рассказывает управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. По его словам, эта и другие территории страны неизменно привлекали зарубежных инвесторов, так что, по официальным данным, в 2008-м цены на жилье выросли на 27% по итогам только одного года. Но последовавший затем кризис оказал существенное влияние на активность на местном рынке недвижимости. Так, по данным Global Property Guide, в 2009 г. цена 1 кв. м снизилась на 8%. Чтобы спасти ситуацию, власти Македонии в начале 2009 г. приняли план стратегического развития страны, рассчитанный на семь лет. В общей сложности на это было выделено 8 млрд евро, часть которых намечено потратить на масштабную реконструкцию дорожной инфраструктуры. Кроме того, в конце 2012 г. стало известно, что правительство Македонии упростит пребывание в стране гражданам других государств, покупающим недвижимость или инвестирующим в национальную экономику. Так, согласно последнему закону иностранец, вложивший в любую отрасль македонской экономики от 400 тыс. евро и принявший на работу десять человек, получает македонское гражданство. Инвесторы из Евросоюза, купившие недвижимость стоимостью от 40 тыс. евро, могут претендовать на вид на жительство в стране. В правительстве считают, что нововведение должно способствовать развитию македонской экономики. «В последнее время многие европейские страны, испытавшие на себе влияние кризиса, решили привлекать инвесторов с помощью предоставления различных преференций. В числе тех, кто обратил внимание на такой способ, в первую очередь оказались Латвия и Греция, восстанавливающимся экономикам которых жизненно необходим финансовый приток. Подобная работа считается едва ли не самым перспективным решением», — объясняет Е. Скоморовский.

 

Интерес инвестора

 

Иностранцы могут покупать недвижимость в Македонии, но для этого надо запрашивать разрешение в местном министерстве юстиции. Процедура достаточно простая: получив разрешение, адвокаты готовят договор купли-продажи, затем, после передачи средств и уплаты налога с продаж, нужно подать заявление в муниципалитет, который оформляет необходимые бумаги и сообщает детали в Департамент кадастра. В кадастре ставят отметку, что у объекта сменился владелец. В итоге получение права собственности занимает около месяца. В общей сложности на весь процесс покупки уходит до 66 дней. Надо оговориться, что иностранные граждане могут приобрести в стране только площадки под строительство, которые распределяют на конкурсной основе или предоставляют в аренду на 99 лет. Таким образом, свободная купля-продажа недвижимости распространяется только на дома и квартиры.

 

Потенциальные инвесторы могут сдавать свои объекты по вполне отработанной схеме. Владельцы жилой недвижимости должны платить 10% налога с аренды. Однако в отношении квартир площадью от 120 кв. м, расположенных в дорогих городских районах, ставка может быть увеличена. Государство прописывает временные рамки для договора: он может быть заключен на полгода или год. При аренде на более короткие сроки стоимость найма выплачивается целиком по истечении всего периода, а не ежемесячно. При этом в заверенном у нотариуса контракте должны быть указаны размер ренты, способ платежа (наличный или безналичный), а также график внесения средств. Владелец недвижимости при сдаче ее внаем является хозяином положения: например, он может расторгнуть договор, если арендатор просрочил платежи, сдал объект в субаренду, провел реконструкцию помещения без согласования с собственником. Таким образом, инвестиции в арендную недвижимость можно считать надежно защищенными.

 

В целом законодательство Македонии чрезвычайно лояльно к потенциальным покупателям. Правила, регулирующие налогообложение владельцев недвижимости в стране, были утверждены в 1993 г., почти одновременно с принятием республики в ООН. Ставка с тех пор не менялась и равняется 0,1% рыночной стоимости объекта, ее нужно вносить не позднее 31 января. В случае продажи недвижимости необходимо заплатить в государственную казну 3% от разницы цен в момент покупки и продажи — этот налог обычно закладывается в стоимость. «Еще одна привлекательная черта македонского рынка — это гарантированный спрос на аренду жилья. Сейчас квартиру площадью 60 кв. м в Скопье можно сдать за 600 евро/мес.», — говорит Е. Скоморовский.

 

Перспективы рынка

 

По данным Global Property Guide, рынок недвижимости Македонии активно восстанавливается после кризиса в том числе благодаря ежегодному росту ВВП на 3%. В частности, недвижимость в столице республики продают в среднем за 1100 евро/кв. м, в элитных районах — около 2 тыс. евро/кв. м (именно такие цены сейчас в Водно, где живут представители местной политической элиты). В других регионах страны цены в среднем составляют 600–700 евро/квадрат. За эти деньги доступны как квартиры, так и частные дома. Таким образом, стоимость апартаментов площадью 50 кв. м начинается от 50 тыс. евро. Участки на окраинах македонской столицы стоят от 300 евро/сотка, впрочем, как уже упоминалось, иностранцам и зарубежным фирмам местную землю не продают. «В целом цены на македонскую недвижимость остаются весьма привлекательными, особенно в сравнении с другими восточно-европейскими странами», — говорит Е. Скоморовский. Эксперт добавляет, что на берегу Охрида 1 кв. м стоит около 1 тыс. евро, то есть столько же, сколько в столице.

 

По мнению экспертов, инвестиционные перспективы Македонии напрямую зависят от решения политических конфликтов. В отличие от других бывших республик Югославии эта страна получила независимость без какого-либо кровопролития и практически не участвовала в военных действиях. Однако она страдала из-за греческого экономического эмбарго, связанного с борьбой за название Македония. Кроме того, в начале 2001 г. здесь произошел межэтнический конфликт между албанцами и македонцами, который продлился около года и завершился так называемыми Охридскими соглашениями, серьезно улучшившими положение албанского меньшинства. В 2004 г. албанцы получили широкую автономию и теперь проживают смешанно, например в городе Охрид. Впрочем, для того чтобы полностью решить политические проблемы, Македонии необходимо урегулировать спор с Грецией — без этого невозможно вступление в Евросоюз. В частности, в качестве альтернативы греческое правительство предлагает своему соседу использовать топоним Северная Македония, и власти Македонии все с большей готовностью изучают это предложение.