Старая Москва: география цен

 

С точки зрения location

 

Средняя стоимость вторичных квартир в Москве
Тип дома	Цена, тыс. руб./кв. м
Панельные хрущевки	168,3
Кирпичные хрущевки	178,1
Панельные дома с малой кухней	182,8
Типовые панельные дома	186,9
Улучшенные панельные дома	187,1
Кирпичные дома с малой кухней	194,2
Кирпичные дома с большой кухней	198,8
Монолитные дома	251,5
Монолитно-кирпичные дома повышенной комфортности	258,4

Цены на квартиры в Москве по округам, долл./кв. м
Центральный округ	7693
Юго-Западный округ	5806
Западный округ	5620
Северо-Западный округ	5138
Северный округ	4922
Северо-Восточный округ	4692
Восточный округ	4595
Южный округ	4499
Юго-Восточный округ	4270
Все районы за МКАД	4055

Один из основных принципов, формирующих стоимость недвижимости, — это, как известно, местоположение. Действует это условие и на вторичном рынке Москвы. Чем ближе к Кремлю, тем выше цены, а по мере приближения к МКАД на каждом направлении они снижаются.

 

Самым дорогим на вторичном рынке столицы остается ЦАО. Он не может похвастаться благоприятной экологией и инфраструктурой, предназначенной для семей с детьми, но красив и идеально подходит для богемной жизни. Именно здесь находятся самые дорогие проекты столицы. «Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке в ЦАО в феврале 2014 г. составила 281,7 тыс. руб., превысив стоимость жилья в спальных районах на 36,1%», — рассказала журналу «НЕДВИЖИМОСТЬ & ЦЕНЫ» Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».

 

В наиболее престижных районах ЦАО цены еще выше. По данным Д. Третьяковой, самыми дорогими в феврале 2014 г. стали Арбат и Хамовники, где стоимость квадратного метра составляла соответственно 401,8 и 373,4 тыс. руб., а предлагались в основном квартиры в монолитных и кирпичных домах. Замыкала же тройку лидеров Остоженка, где, как сообщает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», средняя стоимость квадрата составляет 300–350 тыс. руб.

 

Также дороги квартиры рядом со станциями метро «Тверская», «Пушкинская», «Маяковская», «Боровицкая», «Китай-город». Немного дешевле Замоскворечье и жилье в окрестностях станций «Чистые пруды» и «Цветной бульвар», но в целом недвижимость в пределах Садового кольца бюджетной не назовешь. Наиболее демократичные цены в ЦАО — между Садовым кольцом и ТТК (за исключением Хамовников). Это Басманный, Мещанский, Пресненский и Таганский районы со средней стоимостью квадратного метра 210–220 тыс. руб.

 

Благодаря хорошему расположению, неплохой транспортной доступности и достаточно благополучной экологической ситуации на Западе, Юго-Западе и Северо-Западе столицы цены на недвижимость в этих округах стабильно высокие. Постоянным спросом пользуются квартиры в Раменках, Крылатском, Тропарево-Никулино, на Проспекте Вернадского и на Кутузовском проспекте. Популярны Черемушки (ЮЗАО), Строгино и Щукино (СЗАО). В названных округах средняя стоимость квадратного метра практически соответствует нижнему ценовому диапазону ЦАО: по данным Сергея Шломы, директора управления вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость», в ЗАО она составляет 201,3 тыс. руб./кв. м, а в ЮЗАО — 182,6 тыс. руб./кв. м.

 

За этими округами следует САО, где самые дорогие квартиры предлагаются в районах Аэропорт, Сокол и Савеловский. Немного дешевле жилье в СВАО. «Самые же демократичные предложения традиционно встречаются в ЮВАО (Выхино, Кузьминки, Рязанский проспект), где средняя стоимость 1 кв. м составляет 156 тыс. руб., и в ВАО — Перово, Новогиреево (средняя стоимость 1 кв. м — 157 тыс. руб.). Среди доступных районов можно отметить также Бескудниково и окрестности станции метро «Петровско-Разумовская», стоимость жилья здесь порядка 165 тыс. руб./кв. м», — говорит Сергей Шлома, директор управления вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость».

 

По данным Д. Третьяковой, бюджетные предложения можно найти в Бирюлево Западном (ЮАО) и в Капотне (ЮВАО), где средняя стоимость 1 кв. м составляет соответственно 133,2 и 130 тыс. руб. Столь низкие цены определяют не самая благоприятная экологическая ситуация и плохая транспортная доступность. Да и вторичный жилой фонд здесь в основном состоит из неказистых панелек, чаще типовых либо с маленькой кухней, и старых пятиэтажек, которые постепенно сносят и заменяют панельными домами серий П-44Т, Д-25Н1, П-44К, но не так быстро, как хотелось бы.

 

Помимо расположения

 

Однако стоимость жилья зависит не только от его расположения. «При ценообразовании учитывается тип дома, год его постройки, наличие благоустроенной или огороженной территории, этаж, где находится квартира, ее площадь, количество комнат, вид из окна, состояние подъезда (по нему люди судят о соседях, с которыми придется жить) и самого объекта», — говорит М. Литинецкая. Естественно, в каждом районе есть варианты как с высокими потребительскими характеристиками, так и в плачевном состоянии. Поэтому даже в районе Садового кольца можно найти квартиру, равную по стоимости недвижимости в Чертаново или во Владыкино: если сравнивать, например, малометражку в старом дореволюционном доме и просторную однушку улучшенной планировки в монолитном ЖК, построенном лет шесть-семь назад. И то и другое жилье можно купить в среднем за 7–8 млн руб.

 

«Двухкомнатная квартира (46 кв. м) в панельной хрущевке на Нижегородской улице в Таганском районе ЦАО стоит 7,8 млн руб. А за 8 млн руб. продается двушка площадью 77,2 кв. м в районе Фили-Давыдково, на улице Ватутина», — приводит пример Д. Третьякова.

 

Современный вторичный рынок разнообразен. Если в центре постепенно увеличивается количество ветхих домов, требующих серьезного ремонта или реконструкции, то в спальных районах, расположенных ближе к МКАД, год от года растет доля современных ЖК. За счет этого происходит некоторое выравнивание цен, а покупатели все чаще выбирают не престиж, а комфорт. «Многие уже не готовы переплачивать только за расположение в центре. Сегодня набирает обороты тенденция децентрализации: покупатели в зависимости от бюджета уходят в зону между ТТК и МКАД, за Московскую кольцевую и даже в область, где развит рынок качественных новостроек. В итоге разрыв в стоимости вторичного жилья в центре и на окраинах столицы планомерно сокращается», — говорит Павел Лепиш, независимый брокер.

 

Но нельзя сказать, что этот процесс проходит быстро, пока еще разница весьма ощутима. Что будет дальше — большой вопрос. У московских районов уже сформировался определенный имидж, который по-прежнему имеет важное значение при ценообразовании. В престижных зонах строили и строят, как правило, премиальные проекты либо комплексы бизнес-класса, поэтому, несмотря на то что старое жилье ветшает, средняя стоимость метра держится на высоком уровне. Владельцы даже убитых квартир часто завышают цены, мотивируя это выгодным местоположением.

 

Покупательские предпочтения

 

В каком бы районе ни находилась квартира, она будет стоить дороже, если соответствует запросам потенциальных покупателей. «Высоким спросом пользуются добротные кирпичные и монолитные дома, многоэтажные типовые панельки современных серий П-44, КОПЕ и другие, потому что у них лучше внешний вид и более функциональные планировки. Например, площадь среднестатистических двушек здесь 53–58 кв. м, а размер кухни — 8–10 кв. м и более», — рассказывает Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». По ее словам, менее востребован старый жилой фонд: пятиэтажные хрущевки, панельные блочные дома и т.п. В список не самых популярных попали и одноподъездные блочные башни. Причина кроется в планировках квартир. Например, площадь двушек здесь всего 40–45 кв. м, а размер кухни не превышает 6 кв. м. «Квартиры в таких домах приобретаются скорее от безысходности: отсутствие комфортных условий проживания компенсируется невысокой стоимостью. Цены находятся на уровне 155–170 тыс. руб./кв. м в зависимости от типа строения, тогда как в современных панельках стоимость квадратного метра 170–175 тыс. руб., а в монолитно-кирпичных домах — 200–205 тыс. руб.», — сообщает М. Литинецкая.

 

Растущий спрос и умеренные цены

 

Впрочем, покупатель рано или поздно находится на любую квартиру, и определяющим фактором спроса остается цена. «Когда меня спрашивают, какая квартира для клиентов самая хорошая, я отвечаю: «Самая дешевая», — рассказывает журналу «Н&Ц» С. Шлома. — Представьте квартиру в панельной пятиэтажке в Капотне с видом на факел. Она хорошая? Отличная, если будет стоить 3 млн руб. На нее найдется 100 желающих за полчаса». Сейчас на фоне нестабильной экономической ситуации, недоверия к банкам из-за отзыва лицензий, падения рубля, украинских событий и кризисных ожиданий спрос на жилье, в том числе вторичное, активно растет. Люди закрывают свои рублевые счета в негосударственных банках. Остается только рынок недвижимости — классическая тихая гавань сохранения денежных средств. Вследствие резко возросшей активности покупателей за три последних месяца спрос на вторичку увеличился примерно на 50%.

 

Если дела в экономике не станут лучше, то на вторичке разберут даже самые неликвидные варианты как в дешевых, так и в дорогих районах, — продавцы уже пользуются моментом. Правда, как считает П. Лепиш, эта тенденция не коснется старого жилого фонда (сталинки, пятиэтажки и панельные дома), подорожать может лишь современное вторичное жилье постройки 2000-х гг. В настоящее время, по данным Д. Третьяковой, средняя стоимость 1 кв. м растет планомерно, примерно на 2,5% в месяц. Скорее всего, революции в ценах на вторичном рынке недвижимости не произойдет ни в центре Москвы, ни в спальных районах.