Станция «Доходная». Инвесторы делают ставку на метро

 

Плюс 20% и более

 

Появление дополнительных станций в первую очередь сказывается на рынке жилья экономкласса. Как правило, большинство покупателей таких квартир имеют одну машину на семью, и метро остается для них основным видом транспорта. Кроме того, вокруг станций метрополитена сосредоточена большая часть инфраструктурных объектов района.

 

По данным руководителя аналитической службы «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрия Таганова, средняя стоимость однокомнатной квартиры в панельном доме, расположенном в окраинном спальном районе в 5 мин. ходьбы от метро, составляет 5,5 млн руб. Если время в пути увеличивается до 10 мин., цена уменьшается до 5,3 млн руб. (минус 4%). Если дорога до дома занимает порядка 20 мин., однушка еще дешевле — 5 млн руб. (минус 6% от первоначальной стоимости).

 

Открытие в районе метро может повысить цену недвижимости на 10–25%. Например, в Жулебино с момента объявления о строительстве жилье подорожало примерно на 15–20%, а после ввода станции цены подтянулись еще на 5–10%, рассказал «Н&Ц» Д. Таганов.

 

Столь значительный скачок объясняется тем, что до появления метро жители района с большим трудом добирались в центр. До станции «Выхино» приходилось доезжать на автобусе или маршрутном такси, что отнимало много времени из-за пробок на Рязанском и Новорязанском шоссе, или на электричке по одному из самых загруженных направлений — Горьковской ветке.

 

Похожую ситуацию можно было наблюдать в московском районе Митино: перед вводом одноименной станции метро в декабре 2010 г. квартиры в близлежащих домах подорожали примерно на 15%, а после ввода прибавили еще столько же.

 

Еще одним ярким примером является рынок недвижимости подмосковного города Реутов. Постановление о строительстве станции «Новокосино» датировано 2007 г., открытие состоялось 30 августа 2012 г. За период реализации проекта рост цен на новостройки города составил порядка 20–30%.

 

Что с метро, что без

 

Однако появление метро далеко не всегда влечет за собой увеличение цен на жилье. Так, по словам Софьи Лебедевой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», новые станции Бутовской линии «Лесопарковая» и «Улица Старокачаловская» не оказали значительного влияния на рынок недвижимости, поскольку данный район и так хорошо обеспечен транспортной инфраструктурой, к тому же в непосредственной близости нет жилых микрорайонов.

 

Похожий случай — открытие станции «Мякинино» в подмосковном Красногорске. «Метро пришло сюда четыре года назад, но транспортную ситуацию это не улучшило, — объясняет Павел Луценко, генеральный директор одного из порталов о недвижимости. — Станция расположена в районе, где находится администрация Московской области, а также выставочный комплекс «Крокус Экспо». От жилых кварталов эта территория отделена рекой, и общественный транспорт сюда не ходит. Исправить ситуацию может строительство моста через Москву-реку, который позволит обитателям микрорайона Павшинская Пойма пешком добираться до метро. При этом на обстановке в других частях города это никак не скажется. Автомобильные пробки — привычная картина в старой части Красногорска. Железнодорожный транспорт также переполнен и не спасает положение».

 

Станции роста

 

В общем, формула извлечения финансовой выгоды довольно проста: чем хуже транспортная ситуация в районе (а точнее, чем лучше она станет после открытия метро), тем значительнее будет удорожание квадратных метров.

 

К территориям, на которые строительство метро окажет наибольшее влияние, С. Лебедева относит в первую очередь Раменки, Тропарево-Никулино и расположенные за МКАД Солнцево и Ново-Переделкино. Также, по ее словам, после запуска новой линии — Кожуховской — ожидается рост на рынке недвижимости районов Некрасовка и Косино-Ухтомский. Открытие трех станций Люблинско-Дмитровской линии приведет к росту цен в Тимирязевском, а также в Бескудниковском, Западном Дегунино и смежных с ними районах, куда ранее можно было добраться лишь только на наземном общественном транспорте от станции метро «Петровско-Разумовская». С большой долей вероятности можно рассчитывать, что стоимость жилья вырастет в Новомосковском административном округе после открытия станций «Румянцево» и «Саларьево» Сокольнической линии.

 

Помимо географии потенциальным инвесторам стоит ориентироваться и на сроки реализации проекта. Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, отмечает, что рынок активизируется уже с момента первого официального заявления властей о планах по проведению метро. Рост цен может быть незначительным до выхода постановления соответствующих органов с указанием даты ввода и маршрута прохождения линии. А вот активный рост стоимости недвижимости (до 10%) начинается, когда от разговоров и планирования дело переходит к непосредственному строительству. По мере приближения сроков открытия метро оживление на рынке нарастает. Цены достигают пика на этапе сдачи станции в эксплуатацию.

 

При выборе объекта для инвестирования на первичном рынке эксперт советует учитывать следующий нюанс: девелоперы новых проектов зачастую уже закладывают в их стоимость фактор перспективы строительства метро в зоне пешей доступности. С целью получения большей прибыли следует отдавать предпочтение комплексам, поступившим на реализацию до новостей о появлении метрополитена.

 

Игроки рынка дают потенциальным инвесторам единый совет: если есть задача извлечь максимальную прибыль от перепродажи недвижимости в районах открытия станций, то действовать надо оперативно — сразу после официального подтверждения того факта, что в районе появится метро. Время деньги: чем дольше тянуть, тем меньше выгода.