Спрос на заемщиков. Вторичное жилье: пока без кредитов

По оценкам специалистов, в настоящее время только каждая пятая сделка на вторичном рынке происходит c использованием ипотеки — это почти вдвое меньше, чем средний показатель прошлого года. Но банки не сдаются и в борьбе за наиболее надежных заемщиков продолжают политику повышения доступности кредитования. В июне-июле все крупнейшие игроки финансового рынка снизили ставки и расширили линейку предлагаемых программ для покупки вторичного жилья.

Ставка на обменщиков

Изменившиеся условия в разных случаях предполагают: общее снижение ставок (в среднем от 0,5 до 1%), а также суммы первоначального взноса, возможность выдачи кредита по минимальному комплекту документов, введение опций, предусматривающих существенное уменьшение ставки по кредиту (до 1,5% от базовой) при внесении определенной фиксированной суммы (продукты типа «Назначь свою ставку»), возвращение преференций клиентам крупных риелторских компаний (уменьшение процентов по кредиту от 0,25 до 1 п.п.). Кроме того, эксперты отмечают возвращение ипотеки в загородный сегмент: зимой она здесь фактически исчезла. Впрочем, на вторичном рынке городского жилья программ лояльности в настоящее время гораздо больше. «Расширение линейки кредитных предложений свидетельствует о том, что банки хотят улучшить свой портфель за счет наиболее надежной категории заемщиков — так называемых обменщиков (Меняющих меньшее жилье на большее с доплатой. — Прим. ред.). К тому же риски кредитора на вторичном рынке жилья существенно ниже, чем в сегменте новостроек. Кроме того, по нашим оценкам, не менее 50% ипотечного спроса сосредоточено на вторичке и на текущий момент остается нереализованным», — отмечает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость».

Еще немного, еще чуть-чуть...

Сейчас в отдельных случаях ипотечная ставка по программам покупки жилья на вторичном рынке оказалась максимально близка к значению субсидированной ставки по программе государственной поддержки ипотеки на первичном рынке (12%). Здесь надо оговориться, что на вторичке такой показатель возможен только при соблюдении определенных условий (первоначальный взнос не менее 50%, единовременная доплата за снижение ставки, специальные преференции от банка), таким образом, неверно говорить о фактическом уравнивании условий ипотеки на первичном и вторичном рынках жилья. Тем не менее основные ипотечные банки сегодня предлагают базовые кредитные продукты на вторичке от 13,5% годовых (для сравнения: в начале 2015 г. — 16–17%). Такое значение уже сопоставимо с психологически комфортным для покупателя показателем 12–12,5%, однако, по оценкам экспертов, возвращению жилищного кредитования на докризисный уровень мешает ряд факторов — как объективных, обусловленных проблемами в экономике, так и субъективных, сложившихся под влиянием психологических установок участников рынка.

Отрицательная динамика

На фоне снижения Центробанком РФ ключевой ставки, а следом — ответных действий коммерческих банков по либерализации кредитной политики у участников рынка сформировались понятные ожидания дальнейшего удешевления кредитных продуктов. Одновременно покупатели продолжают надеяться на общее падение цен в сфере недвижимости, что, по сути, является сегодня ключевой причиной резкого сокращения спроса. «Но главное — ипотека «любит тишину»: брать на себя долгосрочные миллионные обязательства целесообразно, когда есть уверенность в стабильности своего материального положения. В настоящее время этой уверенности нет у большинства потенциальных покупателей, поэтому неудивительно, что система жилищного кредитования в этом году демонстрирует отрицательную динамику — даже несмотря на ее мощную государственную поддержку в сегменте новостроек», — комментирует С. Шлома.

Росреестр подтверждает

По данным Росреестра, в нынешнем июне на московском рынке жилья (без разделения его на сегменты) зарегистрировано 2790 ипотечных сделок (1960 — ипотека в силу закона, 830 — ипотека в силу договора) — это на 20% меньше, чем год назад. По оценкам «ИНКОМ-Недвижимость», на вторичке не более 20% сделок проходит сегодня с привлечением ипотеки (в 2014 г. этот показатель в разные месяцы равнялся 35–45%). Средний размер кредита в данном сегменте в настоящее время составляет 3,2 млн руб., что на 13,6% меньше, чем год назад. Это значение примерно соответствует уровню коррекции средней цены сделки за указанный период, и специалисты не прогнозируют его существенного снижения. Почти во всех случаях ипотечный кредит используется в обменных операциях, является доплатой и не может быть меньше той суммы, которая позволит заемщику решить его жилищную проблему с учетом существующих цен на жилье.

Надейся и жди

И все-таки на московском рынке жилья специалисты отмечают постепенное увеличение отложенного ипотечного спроса в сегменте вторички: потенциальные покупатели регулярно мониторят ситуацию в стремлении не упустить переломный момент и выйти на рынок, когда ставки по кредитам и цены на недвижимость будут находиться на минимальном уровне. При этом одномоментное оживление реального спроса чревато ухудшением рыночной конъюнктуры для этой категории клиентов: возможно уменьшение объема предложения наиболее ликвидных объектов и возможностей для торга, увеличение конкуренции среди заемщиков в условиях ограниченных планов банков по выдаче ипотеки.

Одновременно со снижением ставок по кредитам и предложением определенных программ лояльности банки в целом сохраняют жесткие требования к заемщикам и залоговой недвижимости. Одним из ключевых критериев при принятии решения о выдаче кредита является оценка конкурентоспособности потенциального клиента на рынке труда. Наиболее предпочтительной категорией заемщиков являются представители востребованных профессий, держатели зарплатных карт, покупатели с высоким (от 50% от стоимости залогового имущества) первоначальным взносом, клиенты крупных риелторских компаний (в данном случае значимым фактором является высокая вероятность решения людьми жилищного вопроса, а значит, и предоставления кредита).