Солнечный Берег: цены ниже, выбор шире... Что дальше?

Слова «Солнечный Берег» грели сердца наших сограждан еще во времена СССР: этот болгарский курорт был одним из немногих мест на планете, куда простой советский человек мог хотя бы раз в жизни вырваться на несколько недель из железного занавеса.

Любовь россиян к Солнечному Берегу вспыхнула с новой силой, когда этот занавес исчез. Оказалось, что это один из самых доступных рынков курортной недвижимости. Как изменились цены после мирового кризиса 2008 г.? Сохранился ли интерес российских покупателей к этому сектору черноморского побережья? Какую недвижимость чаще всего выбирают на Солнечном Берегу клиенты риэлторских и строительных компаний? Своими наблюдениями поделились профессионалы болгарского рынка недвижимости.

В тесноте, да не в обиде?

Главным туристическим магнитом Солнечного Берега был и остается его знаменитый пляж. Длина его не так уж велика — 10 км, то есть его теоретически можно пройти неспешным шагом за пару часов. Зато в ширину в некоторых местах он достигает 100 м. Ближайшие аэропорты расположены в Бургасе и Варне (до Бургаса всего 36 км). За последние 20 лет курорт очень сильно изменился. Причем изменения эти неоднозначные: с одной стороны, появилось множество современных отелей и жилых комплексов, украсивших побережье, с другой... это множество уж очень увеличило плотность застройки. «После реституции 2003 г. начался бурный передел территории и активная застройка курорта, — говорит Росен Войнов, менеджер TRANIO.Ru по продажам в Болгарии. — В результате территория курорта увеличилась в четыре-пять раз».

«Глубина застройки доходит до 6 км (село Тынково)», — уточняет Елена Зорич, коммерческий директор компании «АЛИСА ЭСТЕЙТ». — К тому же на пляж Солнечного Берега приезжают еще и отдыхающие из близлежащих городов Несебр, Равда, Святой Влас». По словам Юлии Кожевниковой, ведущего эксперта TRANIO.Ru, вблизи моря плотность не столь большая, как на второй и третьей линиях. А в районе дюн действует полный запрет на строительство, так как они находятся под охраной ЮНЕСКО. Однако в компании GORDON ROCK считают, что именно на первой линии чаще всего наблюдается превышение официальных нормативов по плотности и высоте застройки.

Первую линию больше не делают

Близость объекта к морю играет важную роль. Она влияет и на уровень объекта, и на цену. В докризисные годы в компаниях, предлагавших недвижимость на первой линии, говорили клиентам, что эти объекты неизбежно будут расти в цене опережающими темпами, поскольку последние участки под застройку уже распределены. Сбылся ли этот прогноз? Елена Зорич говорит, что хорошая недвижимость на первой линии всегда будет в цене, но при этом добавляет, что взлета цен она не увидела, «так как в любом случае есть предел покупательской способности». Так или иначе, новых проектов вблизи моря практически нет. По информации экспертов «АЛИСА ЭСТЕЙТ», последним комплексом, который появился на первой линии Солнечного Берега, был Golden Rainbow VIP Residence.

Солнечный Берег на своем протяжении неоднороден по качеству застройки и курортной инфраструктуры, говорит Росен Войнов. Центральная часть курорта была застроена еще в годы социализма, а в рыночную эпоху основной вектор застройки был направлен на свободные участки. Именно в этих зонах недвижимость более современная и дорогая. Конечно, покупатель должен лично изучить курорт, чтобы решить, где приобретать жилье. Но не все можно рассмотреть с первого взгляда. Рекомендации профессионалов различаются. Например, Е. Зорич говорит, что ей больше нравится район Какао-Бич (между трассой и центральной дорогой Солнечного Берега). При выборе нужно уделить особое внимание доступу к пляжу. «Эта проблема есть практически на всем протяжении Солнечного Берега, — предупреждает Е. Зорич. — Нет проходов к морю, нет пешеходных переходов через центральную дорогу Солнечного Берега, мало свободного места для бесплатного отдыха, так как практически весь пляж занят платными шезлонгами и зонтами».

Долгая дорога... к пляжу

Расстояние в городе и на отдыхе — это, как говорится, две большие разницы. В первом случае расстояние измеряется затраченным временем, а во втором — еще и весом поклажи. «В городе 500–1000 м не является существенным расстоянием, — говорит Р. Войнов. — Но когда человек отдыхает на море, каждый лишний метр имеет значение, поскольку до пляжа приходится зачастую нести зонтики, матрасы, корзины с едой и прочие вещи. Доехать на машине тоже не всегда возможно, на большинстве курортов введены ограничения для ЛПС» (ЛПС — личное перевозное средство — так в Болгарии называют частные автомобили. — Прим. ред.) Бывает, к сожалению, и так, что после завершения строительства покупателя ждут неприятные сюрпризы. «Известны случаи, когда путь к пляжу и вид на море были несколько изменены по сравнению с первоначальными устными обещаниями при покупке квартиры на стадии котлована, — говорит Р. Войнов. — Или появлялось здание, которое полностью закрывало вид на море».

На Солнечном Берегу, как и на других курортах, можно приобрести не только новостройку, но и вторичное жилье. Еще не так давно риэлторы предупреждали о весьма низком качестве вторички, которая в основном состояла из квартир в старых домах. Сейчас на рынке нетрудно найти и апартаменты в недавно построенных комплексах, но средний уровень вторичного жилья по-прежнему ниже, чем на первичном рынке. Однако очень часто главным критерием в сегменте недорогого жилья становится цена. Если в Москве новостройки традиционно стоят дешевле аналогичного жилья на вторичном рынке, то в Болгарии ситуация обратная. Надо понимать, что в Болгарии квартира в новостройке после завершения строительства — это готовое жилье, а не полуфабрикат со «свободной планировкой», как в России.

То же самое, только дешевле

В одном и том же новом комплексе могут продавать апартаменты и от застройщика, и от частных собственников — более дешевые. Причем, по словам Е. Зорич, такие предложения мирно уживаются в базе данных одного и того же агентства.

Что сегодня в тренде на Солнечном Берегу Болгарии? «Например, при большом желании можно найти двуспальные апартаменты за 40 тыс. евро (о качестве говорить не приходится), а нормальная квартира с двумя спальнями на первичном рынке будет стоить до 100 тыс. евро и выше, — говорит Е. Зорич. — В тренде сегодня покупка готового односпального апартамента за 35–38 тыс. евро в хорошем и удачно расположенном комплексе. Цены на квартиры экономкласса держатся на уровне 600–650 евро/кв. м. Застройщики готовы давать скидки, рассрочки и балуют подарками. Спрос снизился, а предложений много. Также на рынке много вторички».

Снизился не только спрос, но и стоимость недвижимости, что не может не радовать потенциального покупателя. «С докризисного периода цены просели примерно на треть. Сейчас рынок стабилизировался, — отмечает Ю. Кожевникова. — Но скидки бывают. Ипотеку по-прежнему трудно получить. Некоторые болгарские банки даже отказываются открывать счета россиянам. Покупатели первичной недвижимости пользуются рассрочкой». Новых проектов не так много, но с учетом вторичного предложения в современных жилых комплексах выбор на рынке широкий. Специалисты советуют сегодня приобретать жилье на Солнечном Берегу не ради прибыли, а для жизни и отдыха. «Покупать жилье в Болгарии только для сдачи в аренду невыгодно, особенно если владельцы сами хотят жить на курорте летом, — предупреждает Ю. Кожевникова. — В остальное время — осенью или зимой — аренда жилья у моря никому не нужна. В среднем сдача в аренду приносит до 3–4% годовых. Лучше всего сдаются маленькие квартиры рядом с пляжем. Самые горячие месяцы — июль и август». Так что на аренде много заработать не получится, а перепродать с хорошей выгодой можно будет еще нескоро.

Хотите купить квартиру? Посоветуйтесь со специалистом

Насколько высоки сегодня риски при покупке жилья и в каком сегменте они ниже? «Вторичное жилье покупать безопаснее, так как в случае с первичной недвижимостью есть риски долгостроя и банкротства застройщика», — считает Ю. Кожевникова. В посткризисные годы ситуацию на строительном рынке Болгарии трудно назвать безоблачной. «Есть много случаев, когда покупатели столкнулись с задержками срока сдачи объекта и невыполнением застройщиком его обязательств или обещаний, — рассказывает Е. Зорич. — Но есть доверие к определенным компаниям, и именно с ними готовы сотрудничать риэлторы».

Солнечный Берег, разумеется, далеко не единственный регион морского побережья Болгарии, где наши граждане любят отдыхать и покупать жилье. Однако он всегда был одним из самых популярных и востребованных курортов среди россиян, констатирует Ю. Кожевникова. При этом она добавляет, что сейчас многие потенциальные покупатели из России занимают выжидательную позицию из-за ухудшившихся отношений между Россией и Западом. Это, впрочем, касается не только Болгарии.

Насколько активными будут россияне на этом рынке в 2015 г., прогнозировать никто не берется. Курс доллара что ни день бьет новые антирекорды, а уверенности в завтрашнем дне у людей поубавилось. Впрочем, дача в Болгарии — вполне разумный способ избавиться от тающих на глазах рублевых накоплений, если у кого-то все еще есть такая проблема. «Мы надеемся на лучшее, — говорит Е. Зорич. — Надеемся, что мировая ситуация не скажется на отношениях Болгарии и России, которые имеют столько общего в истории и культуре. И что мы будем свободно и с удовольствием отдыхать, как и прежде, на черноморском побережье Болгарии».