Сложности кредитования покупателей квартир

Сегодня заемщики все чаще сталкиваются трудностями, которые возникают при оформлении ипотеки. Как их преодолеть, чтобы купить квартиру на приемлемых условиях, «Н&Ц» рассказывает адвокат Андрей Комиссаров — специалист в области недвижимости, руководитель межрегиональной общественной организации «Общество защиты прав собственников и арендаторов недвижимости».

Условия получения ипотечного кредита напрямую зависят от различных экономических факторов в стране. На уровень кредитной ставки по займам повлияли следующие:

• колебание курса валют;
• изменение стоимости фондирования кредитов;
• нестабильность финансового рынка;
• трудности в привлечении внешних займов.

Новые условия банков

В начале 2014 г. ставка по ипотечным кредитам составляла в среднем 12,2%. Но после увеличения ключевой ставки Центрального Банка спрос на ипотечные займы значительно упал.

Банки изменили условия выдачи займов, однако срок ипотечного кредита (20-30 лет), максимальный размер займа (20 млн руб.) и требования к возрасту физического лица (18-65 лет) остались прежними. В 2015 году заемщиков и застройщиков ждут более жесткие требования:

• увеличение первоначального взноса: теперь он составляет не 10-20% (как было еще в начале 2014 года), а от 20% до 50%;
• обязательное предоставление документов об официальном трудоустройстве и подтверждение возможности своевременного выполнения условий кредитного договора;
• увеличение процентного уровня строительной готовности объектов (от 30% до 70% и выше) для аккредитации;
• пристальное внимание к имиджу компании застройщика, а также расширение требований к финансовой отчетности.

Аналитики и юристы по ипотечным кредитам отмечают, что на фоне ужесточения условий процедуры оформления ипотеки, а также общего снижения платежеспособности населения в связи с экономическим кризисом, спрос на рынке ипотечного кредитования сильно упал. Если в скором времени состояние рынка недвижимости не изменится, то произойдёт его обвал. Вместе с тем возможен рост просрочек по кредитам: на начало 2015 года задолженность составила уже 48 млрд руб., это на 20% больше, чем в прошлом году.

Первичный рынок: будут ли решены проблемы

Изменения не могли не коснуться первичного рынка недвижимости. Не смотря на то, что государство поддержало девелоперов субсидированием ипотечной ставки на их объекты (11,5-11,95%), для компаний-застройщиков настали трудные времена. Заметно повысились требования банков к объектам недвижимости. Банки-кредиторы оформляют сделки по ипотеке только с теми компаниями-застройщиками, которые имеют соответствующую аккредитацию и безупречную репутацию.

В связи с этим количество новостроек (на которые можно оформить ипотеку) значительно снизилось. Справедливости ради надо сказать, что и риски ипотечного кредитования для заемщиков свелись к минимуму.

Проанализировав ситуацию сокращения показателей данного рынка, эксперты, занимающиеся сопровождением ипотечных кредитов, прогнозируют возникновение новых программ с более приемлемыми условиями для кредитования. Они могут стабилизировать ситуацию и повысить спрос на оформления ипотечных займов.

Сложности вторичного рынка

Согласно статистике Росреестра число сделок, оформленных на вторичном рынке недвижимости, в 2015 году сократилось на 24% по сравнению с прошлым годом. Снижение покупательской активности связано с проблемой платежеспособности населения из-за экономического кризиса.

Хоть вторичный рынок и является наиболее востребованным сегментом в области недвижимости, государственные программы субсидирования на него не распространяются. Вместе с тем процентные ставки банков (достигающие подчас порядка 25%) создают дополнительные сложности.

По прогнозам экспертов, в скором времени может произойти падение цен на вторичном рынке недвижимости в связи с острой необходимостью монетизации инвестиций в объекты. Однако снижение стоимости квадратного метра будет кратковременным.

На фоне сложившейся ситуации банки рассчитывают на поддержку государства. Развитие ипотеки на вторичном рынке возможно только при создании новых условий на государственном уровне, так как на данный момент в стране мало ресурсов для долгосрочных вложений.

Как получить ипотеку?

Если вы впервые сталкиваетесь с данной процедурой, то для начала следует ознакомиться с постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования». В этом документе вы найдёте описание стандартных этапов получения ипотечного кредита.

Другой важный документ — это сам ипотечный договор. Разобраться в его нюансах способен не каждый, поэтому услуги адвоката в данном случае станут лучшим гарантом выгодного сотрудничества с банком.

Специалисты в области недвижимости рекомендуют сейчас брать ипотеку только в национальной валюте. Это позволит минимизировать риски, так как в случае негативного геополитического влияния реальная стоимость кредита уменьшится.

Наиболее выгодные и безопасные с юридической точки зрения условия ипотечного кредитования по-прежнему предоставляют государственные программы. На 2015 год запланированы следующие:

• «Социальная ипотека». Программой могут воспользоваться различные категории населения: семьи с материнским капиталом, учителя и другие соцработники, участники боевых действий и т.д.
• «Молодая семья». Супруги (или один родитель) до 35 лет могут оформить государственную программу ипотеки на первичном рынке. Нужно встать на учет для улучшения условий проживания и обладать определенным семейным бюджетом.
• «Военная ипотека». Для военнослужащих в 2015 году должны упроститься условия оформления жилья, чтобы иметь возможность получить квартиру без долгих очередей.

Несмотря на многочисленные сложности в сфере экономики, в 2015 году прогнозируется некоторая стабилизация рынка ипотечного кредитования. Но если новые механизмы урегулирования обстановки не будут приняты, то возможен рост ставки кредита еще на 0,5-1%. В любом случае социальные программы ипотеки будут продолжены. Однако стоит помнить, что официально 2015 год — последний для многих социальных проектов.