Слагаемые успешного проекта в кризисное время

29 Сентября в 15:35 236 Николай Петров

Сегодня борьба за покупателя приобретает особую остроту, и в связи с этим девелоперы придумывают всевозможные маркетинговые ходы — скидки, рассрочки, подарки... Однако некоторые из них изначально задумывают свой проект таким образом, чтобы он был ликвиден при любом раскладе.

Непреходящие ценности

Слагаемые успешного проекта в кризисное время

ЖК «Новые Ватутинки», мкр-н «Центральный»

В кризис борьба за покупателя строится на базовых параметрах, в первую очередь — это местоположение будущего проекта и транспортная доступность. Вторым важнейшим фактором является цена, которая должна быть низкой для выбранной локации. «Если говорить о кризисном времени, только при наличии хорошей географии проекта и разумной стоимости квартир начинают играть свою роль такие факторы, как внешний облик дома, планировочные решения, качество отделки помещений, благоустройство двора и т. д., — считает Вартан Погосян, директор по маркетингу компании TEKTA GROUP. — Еще одним принципиальным условием успешности проекта я бы обозначил надежную репутацию застройщика. Но, разумеется, этот параметр не поддается регулированию, а зарабатывается годами безупречной работы на рынке недвижимости».

Наличие хорошего природного окружения значительно упрощает продвижение будущего объекта.

В принципе с ним согласна и Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», однако у нее несколько иное видение проблемы. Конкурентные преимущества, по мнению эксперта, определяются несколькими видами составляющих, то есть на популярность проекта влияют технологические элементы (архитектура и строительные технологии), локационные (природные и экологические), а также маркетинговые. То, на какой составляющей сделает акцент застройщик, во многом зависит от исходных параметров участка.

Слагаемые успешного проекта в кризисное время

ЖК «Новые Ватутинки», мкр-н «Центральный»

Наличие хорошего природного окружения значительно упрощает продвижение будущего объекта. Любую зеленую зону можно использовать с выгодой, если организовывать в пределах выделенного пространства скверы, парки, места активного отдыха. И хотя приставка «эко» в отношении проекта подразумевает зачастую чисто маркетинговую функцию, тем не менее привлекает покупателей, особенно тех, кто является приверженцем здорового образа жизни.

Например, застройщик жилого комплекса (ЖК) «Андерсен» в Новой Москве не просто выбрал лесной массив в качестве месторасположения ЖК, но и создал обширную зеленую парковую зону (4,5 га) внутри. Он предпочел сохранить естественный природный ландшафт, хотя мог бы построить большее количество квадратных метров. Потому что это беспроигрышная стратегия — сберечь и улучшить главный показатель ценности будущего проекта. «И это правильно. Ведь многие покупатели квартир в «лесных комплексах» опасаются появления жилой застройки или дороги поблизости через пару лет. К сожалению, практика показывает, что часто события развиваются именно по такому сценарию», — констатирует С. Лебедева. К слову, следует заметить, что застройщик таким образом пытается обезопасить жилой комплекс и его обитателей не только от нежелательных соседей, но и от ухудшения экологических характеристик выбранной локации.

Слагаемые успешного проекта в кризисное время

Территория ЖК «Андерсен»

Вообще, сегодня такое понятие, как «качество жизни», у потенциальных покупателей жилья, как известно, выдвигается на первый план. Неслучайно местоположение объекта с благополучными характеристиками не менее важно для приобретателей жилья, чем транспортная доступность. В зависимости от качества этого параметра, а также конкурентного окружения застройщик определяет класс будущего проекта, ценовую составляющую. Кроме того, и месторасположение может стать изюминкой проекта. «Например, «Мытищи Lite» находится в окружении лесов, недалеко от Пироговского водохранилища, что открывает большие возможности для отдыха, — объясняет Яна Сосорева, первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость».

Ключевые преимущества продукта стали формировать не просто квадратные метры, а качественное наполнение проекта в целом.

А вот Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп», предлагает конкурентные преимущества того или иного проекта условно ранжировать. На первом месте, разумеется, ценник, то есть стоимость квадратного метра. На втором — качество и динамика строительства. «Если рядом возводят два микрорайона, схожих по своим характеристикам, но один — панель, а другой состоит из монолитных или монолитно-кирпичных зданий, скорее всего покупатель обратит внимание именно на монолит. Нельзя сказать, что панельное домостроение ушло в прошлое, но репутация этой технологии строительства сильно подорвана», — комментирует эксперт.

Слагаемые успешного проекта в кризисное время

ЖК «Новые Ватутинки», мкр-н «Южный»

На третьем месте, по мнению Д. Пантелеймонова, особенности месторасположения, и здесь важно все: линия расположения, близость к остановкам общественного транспорта, инфраструктуре, местам приложения труда, лесу и т. д. Все эти факторы влияют на уровень комфортности проживания.

Наконец, четвертую позицию спикер отдает инфраструктуре. Голый ЖК и полноценный город в городе — это большая разница. Излишняя инфраструктура жителям комплексов эконом- и комфорткласса не нужна, но достаточная — обязательна. Важно наличие всего, что требуется для повседневной жизни, это магазины, службы быта, спортивные и детские площадки, школы и прочее в пределах шаговой доступности.

Новая философия девелопмента

Слагаемые успешного проекта в кризисное время

ЖК «Андерсен»

Концепцию целого ряда проектов девелоперы вынуждены были пересмотреть еще в 2009 г., после первого финансового кризиса, развернувшего рынок недвижимости лицом к покупателю. Когда традиционный подход к строительству стремительно теряет свою актуальность, девелоперы отвечают интересными проектами с оптимальным сочетанием цены и качества. «Ключевые преимущества продукта стали формировать не просто квадратные метры, а качественное наполнение проекта в целом, — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». — Новая философия девелопмента, которая предполагает ориентирование на постоянные изменения, отслеживание этих изменений и своевременное реагирование на уровень спроса, положила начало формированию стойкого тренда, актуального и сегодня».

Слагаемые успешного проекта в кризисное время

ЖК «Новые Ватутинки», мкр-н «Центральный»

В частности, повышению ликвидности проекта и, как следствие, его конкурентоспособности способствуют различные опции, изначально заложенные в концепцию ЖК: дворы без машин, нежилые первые этажи, квартальная застройка, оригинальные архитектурно-планировочные решения, предполагающие наличие различных типов квартир, в том числе и двухуровневых, даже в экономклассе, а также появление новых способов продвижения, таких как установка веб-камер на объектах и др.

Подмосковный «Микрогород «В лесу» сегодня пользуется спросом у столичных жителей. Особенно это стало заметно после ввода в эксплуатацию первой очереди проекта. Потенциальных жителей подкупает качественная чистовая отделка квартир, включающая в себя установку ламината, дверей, сантехники и т. д.

«Интересная архитектура, качественные материалы, концепция, функциональные планировки квартир, продуманные, но не перегруженные инфраструктурой, которая впоследствии ляжет бременем на плечи жителей, общественные пространства — это все то, что влияет на принятие того или иного решения покупателем жилья массового сегмента», — уверена И. Доброхотова и в качестве примера приводит ЖК «Маяк», строящийся в Химках. Этот проект уже изначально обладал важнейшим преимуществом, а именно уникальным расположением на первой линии у воды (канал им. Москвы). Одно только это могло бы способствовать успешным продажам, но отнюдь не гарантировало бы их в случае неудачной концепции.

Слагаемые успешного проекта в кризисное время

ЖК «Микрогород «В лесу»
 
Благодаря продуманной до мелочей концепции в ЖК «Маяк» охотно покупают квартиры семьи с детьми. В комплексе предлагается широкий выбор квартир площадью от 49,5 до 160 кв. м по цене от 100 тыс. руб./кв. м.
 

Слагаемые успешного проекта в кризисное время

ЖК «Маяк»

К счастью, девелопер вложил в этот проект душу, используя ряд ярких идей, включая оригинальную авторскую архитектуру (почти все квартиры имеют панорамные виды на реку), и воплотив идею кластерной самодостаточности (на территории комплекса строится медицинский центр, школа и детсад с углубленным изучением английского языка, спортивный центр, стадион и яхт-клуб). Все это вкупе с уникальным расположением, высоким качеством строительства и адекватной рынку ценой обеспечивает ЖК успешную реализацию.

Удачным считает свой ЖК «Микрогород «В лесу» и Наталья Саакянц, коммерческий директор Rose Group. «Выгодное местоположение — всего в 6 км от МКАД, но в 2 км от метро — позволяет нам позиционировать ЖК как проект, сочетающий в себе преимущества загородного формата и все плюсы мегаполиса. Что касается транспортной доступности, то для строительства выбрали площадку в непосредственной близости от Москвы, с хорошими экологическими характеристиками. Уже позже была построена станция метро «Пятницкое шоссе», ведутся работы по реконструкции трассы, что, безусловно, является серьезным конкурентным преимуществом», — поясняет эксперт. Следует добавить, что, несмотря на областную прописку, «Микрогород «В лесу» сегодня действительно пользуется большим спросом у столичных жителей. Особенно это стало заметно после ввода в эксплуатацию первой очереди проекта. Потенциальных жителей подкупает качественная чистовая отделка квартир, включающая в себя установку ламината, дверей и сантехники, большой выбор планировочных решений, свободная от автомобилей внутренняя территория дворов, обеспечение развитой образовательной и коммерческой инфраструктуры к моменту заселения первых жителей и мн. др. Причем и отделка, и парковочное место уже входят в стоимость квартиры.

 

Платежеспособный спрос и ценовая эквилибристика

Цена вопроса, точнее квадратного метра, во все времена была главным условием активных продаж недвижимости. Остается она таковой и сегодня. Однако средний бюджет покупки уже далеко не тот, что был еще год назад. Но терять маржу застройщику по-прежнему не хочется. Что делать? Вот несколько рецептов от наших экспертов.

Слагаемые успешного проекта в кризисное времяМария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

«Из-за сокращения платежеспособного спроса, вызванного экономической нестабильностью, застройщики все чаще делают ставку на небольшие площади квартир с относительно демократичными бюджетами покупки. Так, в трех новых проектах августа — «Мещерский Лес», «Маршала Захарова, 7» и «Город» — предусмотрены квартиры-студии площадью 22–32 кв. м. Новые комплексы вышли в продажу по более низкой стоимости, что привело к снижению средневзвешенной цены квадратного метра по рынку в целом на 1,6% — до 156,6 тыс. руб.

Кроме того, на первичном рынке столицы за последние месяцы вышло сразу несколько проектов, предлагающих малогабаритное жилье: это жилой микрорайон «Жемчужина Зеленограда», квартал «Варшавское, 141», ЖК «Невский», «Новая звезда», корпус «Легенда № 18» и др. Массовое появление таких объектов лишь усиливает тренд на уменьшение площади квартир».

Слагаемые успешного проекта в кризисное времяАлександр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»:

«Стоимость наших квартир в этом году не менялась. Спрос был стабилен, поэтому никаких антикризисных мер не предпринимаем. Мы можем сдерживать цены, несмотря на увеличение себестоимости, не сокращая при этом маржу. Это объясняется тем, что наши дома находятся уже на высокой стадии строительства, поэтому затраты на стройматериалы минимальны. В новых же проектах застройщикам приходится пересчитывать расходы в сторону увеличения. Складывается довольно непростая ситуация: девелоперам новых проектов придется найти баланс между ценой (которая должна отражать низкую стадию строительной готовности) и маржой (с учетом возросшей себестоимости). Вряд ли это получится у всех, что в итоге может привести к увеличению риска недостроя».

Слагаемые успешного проекта в кризисное времяЛариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк»:

«В качестве одной из антикризисных мер в ЖК «Ривер Парк», во второй очереди проекта, мы предлагаем хорошее жилье, в том числе меньших, чем в первой очереди, площадей. Поэтому, несмотря на то что средняя стоимость квадратного метра подросла (162 против 156 тыс. руб.), минимальный бюджет покупки снизился. Сегодня во второй очереди на старте продаж самая доступная квартира обойдется в 4,9 млн руб. (30,95 кв. м), тогда как в первой она стоила 6,18 млн (39,59 кв. м). Таким образом, мы не предоставляем прямых скидок, но наши клиенты имеют возможность приобрести квартиру по самой выгодной цене».

 

(Продолжение следует.)

0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных