Слагаемые успешного проекта в кризисное время

Сегодня борьба за покупателя приобретает особую остроту, и в связи с этим девелоперы придумывают всевозможные маркетинговые ходы — скидки, рассрочки, подарки... Однако некоторые из них изначально задумывают свой проект таким образом, чтобы он был ликвиден при любом раскладе.

Непреходящие ценности

В кризис борьба за покупателя строится на базовых параметрах, в первую очередь — это местоположение будущего проекта и транспортная доступность. Вторым важнейшим фактором является цена, которая должна быть низкой для выбранной локации. «Если говорить о кризисном времени, только при наличии хорошей географии проекта и разумной стоимости квартир начинают играть свою роль такие факторы, как внешний облик дома, планировочные решения, качество отделки помещений, благоустройство двора и т. д., — считает Вартан Погосян, директор по маркетингу компании TEKTA GROUP. — Еще одним принципиальным условием успешности проекта я бы обозначил надежную репутацию застройщика. Но, разумеется, этот параметр не поддается регулированию, а зарабатывается годами безупречной работы на рынке недвижимости».

В принципе с ним согласна и Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», однако у нее несколько иное видение проблемы. Конкурентные преимущества, по мнению эксперта, определяются несколькими видами составляющих, то есть на популярность проекта влияют технологические элементы (архитектура и строительные технологии), локационные (природные и экологические), а также маркетинговые. То, на какой составляющей сделает акцент застройщик, во многом зависит от исходных параметров участка.

Наличие хорошего природного окружения значительно упрощает продвижение будущего объекта. Любую зеленую зону можно использовать с выгодой, если организовывать в пределах выделенного пространства скверы, парки, места активного отдыха. И хотя приставка «эко» в отношении проекта подразумевает зачастую чисто маркетинговую функцию, тем не менее привлекает покупателей, особенно тех, кто является приверженцем здорового образа жизни.

Например, застройщик жилого комплекса (ЖК) «Андерсен» в Новой Москве не просто выбрал лесной массив в качестве месторасположения ЖК, но и создал обширную зеленую парковую зону (4,5 га) внутри. Он предпочел сохранить естественный природный ландшафт, хотя мог бы построить большее количество квадратных метров. Потому что это беспроигрышная стратегия — сберечь и улучшить главный показатель ценности будущего проекта. «И это правильно. Ведь многие покупатели квартир в «лесных комплексах» опасаются появления жилой застройки или дороги поблизости через пару лет. К сожалению, практика показывает, что часто события развиваются именно по такому сценарию», — констатирует С. Лебедева. К слову, следует заметить, что застройщик таким образом пытается обезопасить жилой комплекс и его обитателей не только от нежелательных соседей, но и от ухудшения экологических характеристик выбранной локации.

Вообще, сегодня такое понятие, как «качество жизни», у потенциальных покупателей жилья, как известно, выдвигается на первый план. Неслучайно местоположение объекта с благополучными характеристиками не менее важно для приобретателей жилья, чем транспортная доступность. В зависимости от качества этого параметра, а также конкурентного окружения застройщик определяет класс будущего проекта, ценовую составляющую. Кроме того, и месторасположение может стать изюминкой проекта. «Например, «Мытищи Lite» находится в окружении лесов, недалеко от Пироговского водохранилища, что открывает большие возможности для отдыха, — объясняет Яна Сосорева, первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость».

А вот Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп», предлагает конкурентные преимущества того или иного проекта условно ранжировать. На первом месте, разумеется, ценник, то есть стоимость квадратного метра. На втором — качество и динамика строительства. «Если рядом возводят два микрорайона, схожих по своим характеристикам, но один — панель, а другой состоит из монолитных или монолитно-кирпичных зданий, скорее всего покупатель обратит внимание именно на монолит. Нельзя сказать, что панельное домостроение ушло в прошлое, но репутация этой технологии строительства сильно подорвана», — комментирует эксперт.

На третьем месте, по мнению Д. Пантелеймонова, особенности месторасположения, и здесь важно все: линия расположения, близость к остановкам общественного транспорта, инфраструктуре, местам приложения труда, лесу и т. д. Все эти факторы влияют на уровень комфортности проживания.

Наконец, четвертую позицию спикер отдает инфраструктуре. Голый ЖК и полноценный город в городе — это большая разница. Излишняя инфраструктура жителям комплексов эконом- и комфорткласса не нужна, но достаточная — обязательна. Важно наличие всего, что требуется для повседневной жизни, это магазины, службы быта, спортивные и детские площадки, школы и прочее в пределах шаговой доступности.

Новая философия девелопмента

Концепцию целого ряда проектов девелоперы вынуждены были пересмотреть еще в 2009 г., после первого финансового кризиса, развернувшего рынок недвижимости лицом к покупателю. Когда традиционный подход к строительству стремительно теряет свою актуальность, девелоперы отвечают интересными проектами с оптимальным сочетанием цены и качества. «Ключевые преимущества продукта стали формировать не просто квадратные метры, а качественное наполнение проекта в целом, — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». — Новая философия девелопмента, которая предполагает ориентирование на постоянные изменения, отслеживание этих изменений и своевременное реагирование на уровень спроса, положила начало формированию стойкого тренда, актуального и сегодня».

В частности, повышению ликвидности проекта и, как следствие, его конкурентоспособности способствуют различные опции, изначально заложенные в концепцию ЖК: дворы без машин, нежилые первые этажи, квартальная застройка, оригинальные архитектурно-планировочные решения, предполагающие наличие различных типов квартир, в том числе и двухуровневых, даже в экономклассе, а также появление новых способов продвижения, таких как установка веб-камер на объектах и др.

«Интересная архитектура, качественные материалы, концепция, функциональные планировки квартир, продуманные, но не перегруженные инфраструктурой, которая впоследствии ляжет бременем на плечи жителей, общественные пространства — это все то, что влияет на принятие того или иного решения покупателем жилья массового сегмента», — уверена И. Доброхотова и в качестве примера приводит ЖК «Маяк», строящийся в Химках. Этот проект уже изначально обладал важнейшим преимуществом, а именно уникальным расположением на первой линии у воды (канал им. Москвы). Одно только это могло бы способствовать успешным продажам, но отнюдь не гарантировало бы их в случае неудачной концепции.

К счастью, девелопер вложил в этот проект душу, используя ряд ярких идей, включая оригинальную авторскую архитектуру (почти все квартиры имеют панорамные виды на реку), и воплотив идею кластерной самодостаточности (на территории комплекса строится медицинский центр, школа и детсад с углубленным изучением английского языка, спортивный центр, стадион и яхт-клуб). Все это вкупе с уникальным расположением, высоким качеством строительства и адекватной рынку ценой обеспечивает ЖК успешную реализацию.

Удачным считает свой ЖК «Микрогород «В лесу» и Наталья Саакянц, коммерческий директор Rose Group. «Выгодное местоположение — всего в 6 км от МКАД, но в 2 км от метро — позволяет нам позиционировать ЖК как проект, сочетающий в себе преимущества загородного формата и все плюсы мегаполиса. Что касается транспортной доступности, то для строительства выбрали площадку в непосредственной близости от Москвы, с хорошими экологическими характеристиками. Уже позже была построена станция метро «Пятницкое шоссе», ведутся работы по реконструкции трассы, что, безусловно, является серьезным конкурентным преимуществом», — поясняет эксперт. Следует добавить, что, несмотря на областную прописку, «Микрогород «В лесу» сегодня действительно пользуется большим спросом у столичных жителей. Особенно это стало заметно после ввода в эксплуатацию первой очереди проекта. Потенциальных жителей подкупает качественная чистовая отделка квартир, включающая в себя установку ламината, дверей и сантехники, большой выбор планировочных решений, свободная от автомобилей внутренняя территория дворов, обеспечение развитой образовательной и коммерческой инфраструктуры к моменту заселения первых жителей и мн. др. Причем и отделка, и парковочное место уже входят в стоимость квартиры.

(Продолжение следует.)