Синергия жилья, торговли и офисов: польза для всех

Мечта многих жителей современных мегаполисов — возможность жить, работать, делать покупки и развлекаться в одной локации, без многочасовых поездок по пробкам из одного конца города в другой. Удовлетворить эту потребность призваны многофункциональные проекты, сочетающие в себе жилые, офисные и торговые пространства. По данным экспертов, в Москве (в старых границах) насчитывается 15 подобных проектов. Апартаменты в них стоят от 4,6 млн до 1,48 млрд руб.

Синергия в мировом масштабе

Mixed-use девелопмент (дословно — «смешанное использование») сегодня является одним из главных трендов в развитии современных городов. Застройщики, специализирующиеся на каком-то одном сегменте недвижимости — жилой, офисной, торговой, — постепенно сдают позиции, уступая места многопрофильным компаниям, в основе проектов которых лежит синергетический эффект сразу нескольких форматов.

Каноническая трактовка понятия mixed-use подразумевает сочетание как минимум трех форматов. Однако сам термин «синергия» объясняется как суммирующий эффект двух и более факторов. Различные сочетания только двух функций — жилье + торговля, офисы + жилье и прочих — вполне попадают под определение синергии, но не соответствуют значению mixed-use. На сегодняшний день на столичном первичном рынке представлено 25 комплексов апартаментов, сочетающих две функции, и 15 проектов, объединяющих сразу три функции. Для данного обзора были взяты именно последние, предоставляющие своим обитателям максимально комфортное пространство для жизни. При этом в обзор попали только те проекты с тремя составляющими, в составе которых есть полноценный ритейл, а не несколько магазинов в формате стрит-ритейла.

Многофункциональные комплексы, в которых сочетается возможность проживания, работы, совершения покупок и обеспечения других повседневных нужд, имеют массу преимуществ. Самое главное — это отсутствие необходимости передвигаться по городу между домом, работой и магазинами. Ведь все необходимое сосредоточено в одном месте. Грубо говоря, жители МФК могут спуститься в торговый центр в тапочках, купить все нужные продукты и подняться обратно в свои апартаменты. Также у них есть возможность арендовать или приобрести офис в том же или соседнем здании, сократив тем самым время в пути на работу от нескольких часов по пробкам до считаных минут пешей прогулки.

Из этого преимущества вытекают и многие другие:

• снижение расходов на транспорт (топливо для автомобиля, оплата проезда в общественном транспорте);
• уменьшение износа личного автомобиля и его более высокая стоимость при последующей продаже;
• экономия времени — основного человеческого ресурса, который может быть с пользой потрачен на общение с семьей, занятия спортом, хобби и т. д.;
• повышение уровня психологического комфорта и отсутствие стресса из-за малого количества сна, страха опоздать на работу и т. д.

Как это нередко случается, проекты, в основу которых положена синергия разных форматов недвижимости, пришли в Россию из-за рубежа. По всему миру уже реализовано и продолжает строиться немало многофункциональных центров. Одним из лидеров в этом направлении являются США.

К примеру, в феврале 2003 г. на Манхэттене был торжественно открыт Time Warner Center. Он представляет собой комплекс из двух 229-метровых башен, объединенных общей стилобатной частью. В стилобате разместился торговый центр с магазинами топовых брендов, а башни занимают жилые помещения и головной офис крупнейшей мировой медиакорпорации Time Warner Inc.

По данным одной из самых популярных американских баз недвижимости Trulia, на сегодняшний день квартир в открытой продаже в самом Time Warner Center нет. Однако можно приобрести жилую недвижимость в соседних небоскребах с видом на него. Цены варьируются от 9,5 млн долл. (приблизительно 623,9 млн руб.) за квартиру площадью 148 кв. м до 36 млн долл. (2,36 млрд руб.) за роскошный пентхаус площадью 440 кв. м. Все лоты представлены с полной отделкой и меблировкой.

Не отстает от американского медиагиганта и Британская радиовещательная корпорация (BBC). Компания в настоящий момент ведет строительство целого медиагорода в Солфорде, входящем в агломерацию Большой Манчестер. Проект так и называется — MediaCityUK. Он занимает площадь 81 га и реализуется в несколько очередей, часть из которых уже построена. Помимо штаб-квартиры BBC и студий телекомпаний, входящих в корпорацию, в MediaCityUK разместились офисы, торговая, жилая недвижимость и Салфордский университет.

Согласно британскому сервису Zoopla, цены здесь начинаются от 115 тыс. фунтов (11,49 млн руб.) за однокомнатную квартиру площадью 33 кв. м. Ценовой максимум на текущий момент составляет 240 тыс. фунтов (23,98 млн руб.). За эту сумму можно приобрести квартиру с двумя спальнями на 20-м этаже с видом на реку Ирвелл. Все квартиры в данном проекте также продаются с отделкой и мебелью.

Проекты mixed-use c апартаментами на первичном рынке Москвы (в старых границах)
Название	Площадь, кв. м		Стоимость 1 кв. м, тыс. руб.		Стоимость апартаментов, млн руб.
	Min	Max	Min	Max	Min	Max
«Савеловский Сити»	28,72	86,47	112,5	205	4,6	15,56
«Флотилия»	46,9	137	130	159,6	6,6	20
«Водный»	41,9	71,2	142	188	6,44	11,45
«Фили Град»	27,53	89,85	150	230	4,63	15,28
YE’S	27,3	42,8	160,1	191,2	5,01	8,11
«Штаб-квартира на Мосфильмовской»	51,5	118,5	175	230,2	10,1	23,06
«ВТБ Арена Парк»	44,2	373,9	181	776,4	10,8	290,3
«Ханой-Москва»	35	159,3	252,8	252,8	8,85	40,3
Wine House	65,7	145,6	355	511	32,19	71,05
«ОКО»	65	600	360,9	1300	24,85	780
«IQ-Квартал»	61,8	115,1	429	550	28,51	56,4
«Башня Восток», комплекс «Федерация»	80	367	490	680	42	186,16
«Меркурий Сити»	81,4	288	617,3	852,8	50,25	242,72
«Город Столиц»	200	450	650	1733	130	780
Гостиница «Москва»	85	685	1920	5120	179,2	1484

Российский формат

В России многофункциональные комплексы с апартаментами стали появляться на базе деловых центров, девелоперы которых в кризисные 2008–2009 гг. стремились диверсифицировать свой бизнес, предлагая рынку недвижимость разных категорий. Позднее в Москве стали появляться проекты МФК и с квартирами, но все-таки апартаменты в этом формате были первичны и до сих пор превалируют в структуре предложения.

Самым известным российским синергетическим проектом, который приводится в пример даже в англоязычной «Википедии», является Московский международный деловой центр «Москва-Сити». Этот проект, старт которому дал бывший столичный градоначальник Юрий Лужков еще в далеком 1992 г., на сегодняшний день является полноценным городом в городе: в августе нынешнего года в СМИ активно тиражировалась история о некоей девушке Ксении, которая полгода безвылазно провела в «Москва-Сити», живя здесь, работая и развлекаясь.

«Формат mix used девелопмента сегодня претерпевает активную трансформацию: ранее многофункциональные комплексы были заточены скорее на офисных работников, а торговая и жилая составляющие являлись сопутствующими функциями, — говорит Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group. — Сейчас с учетом актуальных потребностей рынка на первый план в таких проектах выходят потребности будущих жителей: снижается доля офисов в комплексах, расширяются площади для развлекательной инфраструктуры и центров здоровья, появляются интересные ноу-хау. Например, в ЖК «Водный», который является частью МФК, жители смогут спускаться в паркинг на лифте и проходить в торговый центр, расположенный рядом. В нестабильной экономической ситуации покупателю становится важно все, поэтому обеспеченность деловой, торговой, развлекательной инфраструктурой является для проекта важной конкурентоспособной характеристикой. Очевидны и преимущества для города: появление МФК способствует также редевелопменту бывших территорий промышленных зон, расположенных за пределами ТТК, в спальных районах Москвы в ее бывших границах, и придает новый импульс к развитию. Благодаря офисным площадям создаются новые рабочие места, наличие качественного локального торгового центра снижает маятниковую миграцию и нагрузку на транспортную инфраструктуру».

На первичном рынке в «Москва-Сити» сегодня представлено пять комплексов апартаментов: «ОКО», «Город Столиц», «Башня Восток» комплекса «Федерация», «Меркурий Сити» и «IQ-Квартал». Площадь апартаментов в столичных небоскребах варьируется от 61,8 до 600 кв. м. По данным «Метриум Групп», самая доступная стоимость квадрата в комплексе «ОКО» — 360,9 тыс. руб. Максимум отмечен на уровне 1,73 млн руб. За эти деньги предлагается пентхаус площадью 450 кв. м на последних этажах проекта «Город Столиц». Его общая стоимость составляет 780 млн руб. Данный лот делит первое место среди самых дорогих апартаментов в «Москва-Сити» с пентхаусом площадью 600 кв. м в проекте «ОКО», выставленным на продажу за аналогичную сумму.

Впрочем, высотки в «Москва-Сити» далеко не единственные проекты в столице, которые совмещают в себе апартаменты, офисы и торговлю. Одним из лидеров в сегменте mixed-use девелопмента является компания MR Group, реализующая одновременно три многофункциональных комплекса: «Водный», «Фили Град» и «Савеловский Сити». Причем в МФК «Водный» торговый центр был открыт уже год назад, и сегодня он является одним из самых посещаемых на севере столицы. А в апреле 2015 г. ТЦ «Водный» был награжден престижной профессиональной премией RCSC Awards 2015 в номинации «Новый средний торговый центр».

Цены в МФК «Водный» начинаются от 142 тыс. руб./кв. м и от 6,44 млн руб. за апартаменты. В МФК «Фили Град» минимальная стоимость квадратного метра несколько выше — от 150 тыс. руб., а апартаментов, напротив, ниже — от 4,63 млн руб. Наиболее доступным по цене из трех проектов компании MR Group является МФК «Савеловский Сити»: от 112,5 тыс. руб./кв. м и 4,6 млн руб. соответственно. Это самая низкая стоимость в проектах mixed-use с тремя составляющими в Москве в ее старых границах. Самые дорогие апартаменты представлены в гостинице «Москва» — 1,48 млрд руб. Здесь же зафиксирована и максимальная стоимость квадратного метра — 5,12 млн руб.

«Вряд ли будет преувеличением утверждение о том, что многофункциональные комплексы сегодня являются одним из самых комфортных форматов для проживания в большом городе», — резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». Высокий темп жизни в крупных мегаполисах неизбежно приводит к повышению уровня нервозности населения, ухудшению здоровья и т. д. Избежать этого можно, если сократить до минимума свои передвижения по Москве. Такую возможность как раз и предлагают МФК, объединяющие в рамках одного проекта апартаменты, офисную и торговую недвижимость. Помимо преимуществ для самих жителей mixed-use девелопмент решает и ряд более масштабных проблем. К примеру, за счет сокращения перемещений жителей по городу уменьшается количество автомобилей на улицах, снижаются объемы выбросов вредных веществ, становится меньше заторов на дорогах. А для девелоперов это возможность диверсифицировать бизнес, зарабатывая одновременно в разных сегментах недвижимости. Таким образом, синергия жилья, офисов и торговли приносит пользу всем.

Квартиры и апартаменты в составе МФК, где соседствует жилая, офисная и торгово-развлекательная составляющая, давно стали востребованным комплексным форматом, который позволяет жителям полностью управлять своим временем. Это крайне удобный формат для активной жизни в мегаполисе. «Наша компания стала одной из первых, предложивших такой продукт своим клиентам в «Легенде Цветного», «Имперском доме», а также в двух небоскребах в МДМЦ «Москва-Сити»: «Город Столиц» и «ОКО», — говорит Ирина Рогачева, директор департамента элитной недвижимости Capital Group. — На мой взгляд, очевидной предпосылкой появления такого формата в Москве стало повышение международной мобильности. Многие покупатели люксовой недвижимости живут, работают, проводят досуг в лучших зданиях мира, и популярный сегодня формат МФК, где в рамках современных зданий создана та самая «среда обитания класса de luxe», просто не мог не появиться в Москве, крупнейшем мегаполисе мира. Апартаменты в таких комплексах стали ответом на потребность покупателей иметь все лучшее под рукой.