Семь шагов на пути к квартире. Советы покупателю

Покупка квартиры — дело серьезное. Необходимо запастись терпением и временем, а также нужно объективно оценивать ситуацию и имеющиеся предложения, внимательно относиться к деталям, читать документы и хорошо разбираться в людях. Согласитесь, непросто все успеть! Хорошо, если у покупателя есть целый штат помощников. А если нет? Тогда помогут советы профессионалов рынка недвижимости.

Шаг 1. Ищем объект

Если покупатель решил искать квартиру самостоятельно, то начинать надо с профильных сайтов, их огромное множество.

«Внимание следует обращать на крупнейшие, которые будут в числе первых пяти — десяти выданных результатов любого поисковика. Администрация таких порталов взаимодействует со всеми игроками рынка, поэтому располагает проверенной информацией», — уверяет Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

Наиболее популярны сегодня такие ресурсы, как «ИРР», «ЦИАН», «Авито», Winner, realty.yandex.ru и др. Здесь доступны и вторичные квартиры, и новостройки. Можно также составить перечень агентств, занимающихся сделками с недвижимостью, и проанализировать их предложения. Однако на вторичном рынке гарантию достоверности объявления может дать только осмотр непосредственно самого объекта.

Шаг 2. Анализируем цену

Квартиру в новостройке выбрать проще — достаточно выяснить веб-адрес застройщика и получить информацию из первых рук. Но приглянувшиеся объекты все же стоит проверить на независимых профильных сайтах, рекомендует М. Литинецкая. Они дают возможность увидеть отзывы реальных людей, сопоставить выбранный проект с квартирами-конкурентами и т. д.

На вторичном рынке ситуация сложнее. Эксперты предупреждают: не стоит бросаться на варианты с заниженной стоимостью. Их, как правило, выставляют мелкие агентства недвижимости или частные маклеры, которые экономят деньги, не проводя полноценной рекламной кампании. Распространяя утку, они просто завлекают клиентов, на самом деле таких квартир не существует.

Шаг 3. Смотрим квартиру и днем, и вечером, и в выходной

Показ — важный этап на сделках с недвижимостью. Потенциальный покупатель предметно знакомится с продаваемым объектом и решает для себя, подходит квартира или нет. Смотреть жилье можно и днем, и вечером, однако в светлое время суток вы сможете оценить не только его состояние, качество ремонта, но и освещенность помещения, вид из окна, придомовую территорию и инфраструктуру района в ближайшем к дому расположении. Как правило, бывает достаточно всего 10–15 мин., чтобы составить свое мнение об объекте.

«Квартиру на вторичном рынке «видно» сразу. Не составит труда оценить качество звукоизоляции, водопровода, электрики, а также познакомиться с инфраструктурными объектами. Опять же, если дом относится к типовым проектам, судить о качестве строительства можно по аналогичным постройкам. Удобнее всего выбирать квартиру в доме советских и перестроечных годов постройки — почти все они возводились по типовым проектам и имеют схожие параметры», — говорит М. Литинецкая.

Помимо осмотра квартиры советуем оценить и местоположение дома. За несколько посещений в разное время суток вы в полной мере изучите пешую и транспортную доступность жилья от важнейших локаций, разными путями пройдете от остановок общественного транспорта, ознакомитесь с ближайшей инфраструктурой и оцените качество жизни двора, контингент, заполненность парковочных мест и т. д. Однако, как показывает практика, большинство покупателей ограничивают свой выбор только хорошо знакомыми районами.

На первичном рынке многое зависит от готовности объекта. Иногда и смотреть-то еще нечего. Конечно, многие застройщики стараются организовать шоу-рум еще на самом раннем этапе строительства. Если же увидеть свою будущую квартиру нет возможности, придется искать аналогичную. В случае с типовыми проектами это очень просто — достаточно попросить застройщика показать идентичный дом более поздней стадии готовности.

Шаг 4. Торгуемся

Если на просмотре квартира вас заинтересовала, в текущей экономической ситуации эксперты однозначно советуют торговаться. Сегодня рынок покупателя, объем предложения значительно превышает спрос. Поэтому собственники, которые хотят реализовать недвижимость, готовы снижать цену. Тем более что изначально большинство объектов выходит на рынок с завышенной стоимостью.

По данным компании «НДВ-Недвижимость», скидка может составлять 10–15% и даже больше, ее величина зависит от характеристик и ликвидности квартиры, объема конкурентоспособных предложений в рассматриваемом районе.

На дисконт продавцы соглашаются по разным причинам. Кому-то надо быстрее продать, кто-то изначально заложил скидку в стоимость. Бывает даже, что цену могут уменьшить просто потому, что вы понравились продавцу. И такие случаи не единичны!

В компании «Азбука Жилья» рассказали о случае, когда принципиальный собственник после общения с одним из покупателей уступил 350 тыс. руб. и даже подарил мебель, которую ранее хотел продать за дополнительную плату.

Шаг 5. Изучаем продавцов

Если вам понравилась квартира, не спешите с покупкой, советуют эксперты. Попробуйте объективно оценить собственника.

Например, не покупайте квартиру у людей, состоящих на учете в психонаркодиспансере или страдающих хроническим заболеванием (допустим, наркоманией), потому что всегда существует возможность оспаривания такой сделки, особенно если в договоре купли-продажи указана заниженная стоимость.

«Как правило, у таких людей всегда существуют доброжелатели, которые помогают сначала продать жилье, а затем вернуть его обратно. Схема проста. Недвижимость выставляется немного дешевле рынка и просто ждет своего покупателя, который не будет проверять историю квартиры и собственника. В договоре купли-продажи указывается неполная рыночная стоимость по причине недавнего оформления права собственности. После того как квартира продана, через три — шесть месяцев бывший владелец подает исковое заявление в суд о признании сделки недействительной, мотивируя его тем, что он не понимал значения происходящего и продал квартиру по заниженной стоимости», — объясняет И. Комина.

Остерегайтесь квартир, где есть прописанные люди. Марина Толстик рассказала о таком случае: человек самостоятельно, без помощи профессионалов, приобрел квартиру у семейной пары, бывшие владельцы уверяли его, что выпишут детей в течение месяца, как только оформят сделку с новым жильем. Но потом выяснилось, что они купили апартаменты, где регистрация невозможна. Детей с бывшей жилплощади выписывать отказались.

Из этой же серии — «навечно прописанные» жильцы, то есть люди, отказавшиеся от участия в приватизации в пользу другого собственника. Они сохраняют за собой право бессрочного пользования квартирой и прописку. «Мужчина купил квартиру в старой девятиэтажке, которая была приватизирована еще в далекие 90-е гг. Собственники показались ему весьма открытыми и добрыми людьми, уверяли, что с документами все в порядке, мол, сами ее покупали пару лет назад и все тщательно изучили (в прошлом квартира несколько раз перепродавалась). Покупатель поверхностно проверил документы. Через полтора года к нему в дверь постучал мужчина, заявивший, что прописан в этой квартире. Он долго жил за границей, теперь вернулся. Новый собственник пытался выписать новоявленного жильца по суду, но его просьба была отклонена», — приводит пример М. Толстик.

Однако существуют ситуации, когда угроза появления еще одного жильца в квартире тщательно скрыта от глаз покупателя. Вот что рассказывает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне«. «В моей практике была следующая ситуация. Человек купил квартиру, в договоре купли-продажи отдельным пунктом было написано: третьи лица — дочь, бывший зять и внук теряют право пользования жильем в день государственной регистрации перехода права собственности на имя нового владельца. Однако после сделки выселить третьих лиц не удалось даже в судебном порядке, так как бывший собственник получил на покупку этой квартиры безвозмездную субсидию. Она выдавалась на всех членов семьи. К сожалению, обнаружить такую «подставу» практически невозможно».

По словам экспертов, самые безопасные варианты покупки бывают в тех случаях, когда продавец имеет другое жилье и там прописан, а также готовые квартиры в «молодых» домах, с момента сдачи которых прошло два года — пять лет (собственник за такой короткий срок наверняка был только один).

Шаг 6. Проверяем документы

Во время проверки квартиры покупатель может потребовать от продавца: свидетельство о регистрации права собственности, выписки из ЕГРП и домовой книги, техпаспорт, справки об отсутствии задолженностей по налогам и квартплате, справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что собственник не состоит в данных учреждениях на учете.

«Из этого списка обязательным для предоставления является только свидетельство о регистрации права собственности. Но поскольку известны случаи подделки этого документа, прямым подтверждением подлинности свидетельства является выписка из ЕГРП. Нелишними будут и косвенные доказательства: чем больше количество инстанций, где собственником числится продавец, тем спокойнее может чувствовать себя покупатель. Поэтому полезно взглянуть на справки из налоговой, ЖЭКа или управляющей компании», — советует М. Литинецкая.

«Мы были участниками цепочки сделок. По одной квартире продавец предоставил только квитанции об оплате за последний месяц, утверждая, что долгов нет. Позже выяснилось, что это единственный платеж за последний год, а задолженность составляла около 40 тыс. руб.», — рассказывает С. Бирина.

Шаг 7. Выбираем банк

Деньги в целях безопасности необходимо готовить заранее, то есть за несколько дней до сделки нужно арендовать ячейку или открыть счет в банке, где будут происходить взаиморасчеты, и перевести денежные средства туда. Это убережет от лишних волнений и форс-мажорных ситуаций или, хуже того, от кражи денежных средств. Ведь в сделке всегда много участников, которым известна сумма, они знают о времени и месте заключения договора, и они могут даже без злого умысла сообщить мошенникам данную информацию.