Сделка с квартирой по договору ренты

Существует несколько способов приобретения недвижимости: простая покупка, приобретение с использованием ипотечного кредитования, покупка недвижимости от застройщика, участие в социальных программах. Однако есть и ещё один способ, о котором многие желающие обзавестись собственным жильём не осведомлены. Можно купить квартиру по договору ренты.

б особенностях данной сделки с недвижимостью, её рисках, преимуществах и нюансах оформления рассказывает адвокат Комиссаров Андрей Фёдорович, основатель коллегии «Комиссаров и Партнеры».

Что такое договор ренты?

ООн представляет собой соглашение, по условиям которого одна сторона передаёт другой в собственность имущество. Согласно ч. 2, гл. 33, ст. 83 ГК РФ, за это передающий получает от нового собственника периодическую плату — ренту. Ей могут быть и денежная сумма, и определённые услуги. Также получателем ренты может быть третье лицо. Гражданский Кодекс РФ является основным документом, регулирующим отношения плательщика и получателя ренты.

Как рассказал Андрей Комиссаров, возраст рентополучателя не ограничен законом. На заключение данного договора чаще идут пожилые люди, стеснённые в средствах, оставшиеся без внимания и ухода родственников, инвалиды. Они передают право на недвижимость в обмен на регулярные денежные выплаты, оказание услуг или содержание до конца жизни.

Размер ежемесячной денежной оплаты равен минимальному размеру оплаты труда (в соответствии с ежегодной индексацией). Также необходимо оплачивать коммунальные услуги.

Виды договора ренты

Существуют три разновидности данного соглашения:

• договор постоянной ренты;
• договор пожизненной ренты;
• договор пожизненного содержания с иждивением.

Самым невыгодным для покупателя видом сделки на рынке недвижимости считается договор постоянной ренты. Ведь он подразумевает выплату не только рентному кредитору, но и его наследникам (после смерти бывшего собственника). Поэтому на постоянную ренту покупатели не соглашаются, их больше интересуют два других варианта, о которых подробней рассказал адвокат Андрей Комиссаров.

Пожизненная рента В рамках договора рентный кредитор получает ежемесячно установленную сумму выплат (исключительно денежные средства). Плательщик осуществляет выплаты на протяжении всей жизни получателя ренты. Также при заключении договора кредитор должен получить от 25% до 40% рыночной стоимости своей квартиры.

Рента с пожизненным содержанием Отличается видом самой ренты. В её качестве выступает, прежде всего, содержание кредитора с иждивением. То есть плательщик ренты обеспечивает его жильём, питанием, одеждой, уходом, заботой о здоровье. Пожилые люди настаивают, чтобы в договор в качестве ренты в обязательном порядке была включена обязанность организации ритуальных услуг после их смерти. Иждивение в рамках договора может быть заменено на регулярные выплаты денег.

Чем договор ренты отличается от купли-продажи?

Во-первых, отмечает Андрей Комиссаров, договор ренты в обязательном порядке должен быть заверен нотариусом. Для купли-продажи достаточно госрегистрации.

Второе отличие — характер встречного удовлетворения. На момент заключения сделки неизвестно, какой объём ренты получит кредитор, какой объём составят затраты плательщика. Не исключено, что одна из сторон соглашения получит встречное удовлетворение меньшего объёма, нежели предоставленное ей другой стороне.

Риски покупателя

Имея опыт в сопровождении сделок с недвижимостью различного характера, Андрей Комиссаров рекомендует обратить особое внимание на риски, которым подвержен покупатель при оформлении договора ренты. Ведь данное соглашение относится к группе рисковых договоров.

Среди основных рисков адвокат Комиссаров выделяет следующие:

• неопределённый срок ожидания возможности въехать в новое жилье — несмотря на то, что согласно договору рентоплательщик получает право собственности на недвижимость, он не может вселиться в квартиру, пока жив её бывший владелец (при этом неизвестно, сколько лет проживёт кредитор — 5, 10 или 30);
• получатель ренты может расторгнуть договор, если посчитает, что плательщик недобросовестно выполнял свои обязательства; доказывать обратное другому участнику соглашения нужно будет в суде — сделать это без услуги адвоката крайне сложно (особенно в случае ренты с пожизненным иждивением);
• если в суде получателю ренты удастся доказать, что плательщик нарушил условия договора, то последний не сможет вернуть уже выплаченные кредитору средства (согласно ст. 605 ГК РФ);
• возможность перехода личных разногласий сторон в правовые конфликты;
• в случае смерти пенсионера вскоре после заключения договора тень подозрения может пасть на должника;
• при случайной гибели имущества или его повреждении покупатель обязан продолжать рентные выплаты. Как плательщику обезопасить себя? Пункты, которые необходимо включить в содержание договора ренты Такое количество рисков требует грамотного юридического сопровождения сделок с недвижимостью по договору ренты. «Для обеспечения максимальной безопасности платящей стороны данного вида сделки с недвижимостью документы должны содержать подробнейшее описание обязанностей выплачивающего ренту», — говорит Андрей Комиссаров.

Это такие пункты, как:

• порядок оплаты коммунальных услуг;
• график закупки продуктов и лекарств;
• режим приготовления пищи;
• случаи, в которых осуществляется уход за получателем ренты на дому;
• случаи медицинского обслуживания и госпитализации.

Не лишним будет определение эквивалента объёма содержания в рублях. Чтобы рентополучатель не ссылался на какие-то существовавшие ранее устные договорённости, в соглашение вносится пункт, который делает их недействительными с момента появления в документе подписей сторон. Специалисты консультации по сделкам с недвижимостью рекомендуют оговорить в соглашении порядок и способ учёта услуг, которые оказывает платящий ренту.

Адвокат Андрей Комиссаров советует ввести в договор возможность исполнения обязанностей третьими лицами за счёт приобретающего недвижимость. Это поможет в случае ссоры с кредитором продолжать осуществление указанных в документах услуг без усугубления конфликта.

Стоит также указать и размер выкупной стоимости объекта. Если получатель ренты докажет в суде факт нарушения договора другой стороной, то он, в соответствии с п.2 ст.605 ГК РФ, в праве потребовать выплатить ему выкупную цену квартиры. Указание её в соглашении поможет плательщику избежать лишних расходов.

В завершении адвокат рекомендует не пренебрегать помощью специалиста в сопровождении сделки — квартира в этом случае достанется приобретателю по выгодной цене, а риски непростой сделки будут сведены к минимуму.