Рынок жилой недвижимости в Москве. Май 2016 г.

С наступлением мая активность на московском рынке недвижимости окончательно сошла на нет. В начале года спрос раскачал страх возможной отмены льготной ипотеки, а также новые антирекорды рубля. В итоге с конца января на рынке сформировалась повышенная активность, пик которой пришелся на февраль и март. Но уже в апреле это оживление пошло на убыль, а в мае окончательно сменилось закономерным спадом.

Ценовая ситуация в мае также продемонстрировала смену тенденций. За минувший год рублевые цены на квартиры в Москве медленно, но верно сползали вниз, сначала в неявном выражении в виде скидок и торга, а потом и в открытом виде. Но с начала этого года отрицательная динамика приостановилась на показателе в районе 170 тыс. руб./кв. м, поскольку кривая спроса показала движение вверх. Величина скидок даже слегка уменьшилась, хотя и сегодня они весьма ощутимы. Более того, в мае вновь был зафиксирован спад, так что в течение лета размер скидок снова придется наращивать, а к середине осени этот процесс будет выражен уже в снижении заявленных ценников. Стоимость жилья в рублевом эквиваленте почти не выросла, пока наблюдался период активизации рынка (за исключением отдельных примеров), а значит, при новом спаде спроса она снова поползет вниз.

О смене тенденций говорит и динамика цен по типам жилья и географии. Обычно в период оживления рынка динамичный недорогой сегмент обгоняет по темпам роста более инертное премиальное жилье. Высокий сегмент сокращает отставание, когда позитивная динамика притормаживается. Когда же отскок рынка готов смениться коррекцией вниз, в сегментах и вовсе отсутствует система, начинается хаотичный слом прежних тенденций.

Нечто похожее как раз показал май. В лидерах остаточного прироста цен — как престижные Центральный и Юго-Западный административные округа (АО), так и самые доступные районы за МКАД и Юго-Восточный АО. «Середина» рынка, напротив, в аутсайдерах. То есть остаточный рост вытягивается за счет самых дешевых предложений, которые все еще находят покупателя в силу наиболее привлекательной цены и высокобюджетного жилья, традиционно дорожающего по инерции дольше, чем следовало бы, в расчете на покупателей, не ограниченных в средствах. А основной объем средних предложений демонстрирует пробуксовку.

Динамика цен в этом году во многом повторит прошлогоднюю картинку. Макроэкономический фон остается негативным, стоимость нефти даже ниже, чем было годом ранее, да и общий спад в мировой экономике продолжается. Геополитическая напряженность, к сожалению, пока тоже не движется к разрядке, и ожидать скорой отмены санкций не приходится. А потому при отсутствии прежних «шальных» денег и стоимость жилья в Москве останется на более низком уровне, чем в благополучные годы.

Индексы рынка недвижимости, долл./кв. м
Показатель	Цена в мае	Изм. цены к апрелю, %
Стоимость жилья (средний уровень цен)	2602	+4,20
Ценовое ожидание (темп изменения стоимости жилья)	+1,3 %/мес.	–4,20
Доходность (сравнение жилья с банковским депозитом — б.д.)	1,2 б.д.	4,2 б.д.

Стоимость жилья в зависимости от типа домов, долл./кв. м
Дома	Цена в мае	Изм. цены к апрелю, %
Хрущевки (пятиэтажки с маленькой кухней)	2136	+3,20
Типовая панель (9-14 этажей)	2254	+3,60
Современная панель (16 этажей и выше)	2464	+4,20
Старый кирпич (пятиэтажки с маленькой кухней)	2393	+4,30
Сталинки и типовой кирпич (6-11 этажей)	2947	+3,20
Современный монолит-кирпич	3271	+6,20
Панельные и блочные дома	2285	+3,70
Монолитные и кирпичные дома	2870	+4,60