Революция как неизбежность. Что скрывают застройщики за фасадом?

Российская гильдия управляющих и девелоперов провела опрос среди представителей девелоперских, управляющих, эксплуатационных компаний, архитектурных бюро и профильных институтов. Им предлагалось ответить на вопросы о критериях инновационности. Представления экспертов оказались весьма неоднозначными. Размытость определения термина «инновации» по отношению к объектам недвижимости признали 100% опрошенных. Однако почти никто из участников рынка не отрицает значение нововведений и, кроме того, многие даже настаивают на их необходимости.

Дешево и сердито

«Если говорить об инновациях, то тут мы значительно отстаем от Запада. Но хотелось бы лет за пять или десять догнать европейских коллег, — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». — Работа с застройщиками идет непросто, особенно с начинающими, с опытными — чуть полегче».

По мнению представителей Российской гильдии управляющих и девелоперов, инновации — это в первую очередь новые архитектурные решения и современные материалы. Все остальное, разумеется, само собой... Открытым остается вопрос, нужны ли такие инновации нашим покупателям? Готов ли он платить за них?

«За инновации покупатель платить готов», — считает Денис Бобков, руководитель аналитического центра «ОПИН». По мнению эксперта, сегодня качество проектов, которые выходят на рынок, стало по всем параметрам выше, чем в начале 2000-х. «Если мы говорим о комфорт- и бизнес-классе, 10–15% — это та «премия», которую покупатель готов заплатить, понимая, что он получает действительно эксклюзивный продукт», — уверен Д. Бобков.

По словам эксперта, практика показывает, что интересная архитектура, качественные материалы, уникальная концепция, грамотные планировочные решения, взаимное расположение зданий и продуманное общественное пространство — это те вещи, которые входят в топ-5 критериев для принятия решения среднестатистическим покупателем.

Но несмотря на все преимущества инноваций, в нашей стране много людей, которые при выборе жилья принимают решение, ориентируясь исключительно на цену. Новшества, влияющие на удорожание квадратного метра, интересны далеко не всем. Совместимо ли строительство доступной недвижимости и инновации или это вещи пока что противоречащие друг другу? Здесь эксперты высказывают вполне обоснованные опасения.

Для внедрения инноваций необходимо применение передовых инженерных решений и технологий. Зачастую все это требует создания нового производства. Чтобы такая схема заработала, нелишней будет и поддержка государства, и соответствующие изменения в законодательстве, потому что никакая инновация не приживется без дополнительных стимулов для застройщика.

Когда девелопер понимает, что он может сделать обычный продукт и получить за него свои деньги, он не будет рисковать — не станет изобретать велосипед, продавая его дороже, но не получая при этом более ощутимой прибыли. А при нестабильной ситуации на рынке внедрение инноваций может вообще выйти боком и загнать застройщика в минус.

Сколько стоит килограмм квартиры?

«Реальная инновация должна сделать продукт не дороже, а привлекательнее, — считает Саша Лукич, управляющий партнер и главный архитектор проектного бюро Portner Architects. — В чем смысл инновации? Если инновация не экономит деньги, не экономит время или не приносит неких новых ценностей, тогда это просто косметика.

Существует такой провокационный вопрос: «Сколько стоит килограмм квартиры?» Ответ зависит от того, на каком рынке мы работаем — ценоориентированном или ценностноориентированном. Сегодня девелопер у нас пока ценоориентированный — он понимает, что зарабатывать лучше всего не на продажах, а на покупках. Нельзя продавать выше рыночной стоимости, но покупать можно дешевле. То есть это означает бесконечную гонку снижения себестоимости. Мало кто имеет такой штат сотрудников, компетенцию и талант, чтобы реализовать существенно новое решение. Поэтому проще всего снижать себестоимость. Это дешевые материалы, «отчаянные» подрядчики, стремление к сокращению сроков. Получается, что в итоге мы строим дорого, но некрасиво».

По словам эксперта, то, что строится в категории «доступное жилье», — это новое поколение «хрущевок». Российский покупатель еще не понимает, что он может требовать высокое качество за свои деньги, и он соглашается на плохое качество новой квартиры, которую нужно сразу переделывать, перестраивать за свой счет. «Так не должно быть. На самом деле мы обязаны работать над воспитанием покупателя, над пониманием, что такое настоящее качественное жилье, — уверен С. Лукич. — Тогда мы сможем и строителей заставить строить более качественно».

На сегодняшний день девелоперы практически не используют преимущества монолитно-кирпичного строительства. Часто планировки в таких домах ничем не отличаются от обычных. «Архитекторы в основном занимаются посадкой объектов с учетом инсталляции, делают красивый фасад, насколько бюджет и талант позволяют, а потом осуществляют грубую нарезку квартир на этаже — и это все, — негодует эксперт. — А если я как покупатель не хочу делать перепланировку? Хочу изначально эргономичную, с качественной отделкой квартиру. Россию ожидает революция в плане качества планировок. Оно сегодня реально отстает на 40–50 лет».