Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» предусматривает важные новшества, интересные участникам рынка недвижимости. В частности, с 1 марта 2013 г. отменяется государственная регистрация сделок. Значит ли это, что теперь при продаже, покупке, аренде квартир и домов больше не нужно обращаться в регистрационную палату (то есть в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии)? Спешим вас разочаровать: это не так.
Напомним, что по законодательству, действовавшему до 1 марта 2013 г., государственной регистрации подлежали права на недвижимое имущество, некоторые сделки с ним, а также ограничения (обременения) прав на недвижимость. Так, обычная продажа квартиры влекла за собой регистрацию: во-первых, договора купли-продажи, во-вторых — прекращения права собственности за продавцом, в-третьих — права собственности за покупателем.
При заключении договора аренды квартиры на срок менее года по старым правилам ничего регистрировать было не надо. Стороны оформляли договор в простой письменной форме, и все. Если же срок аренды составлял больше одного года, то регистрировали договор аренды, а также обременение прав в виде аренды.
Но теперь ситуация изменилась.
Какие сделки не надо регистрировать?
В соответствии с ч. 8 ст. 2 указанного Закона с 1 марта 2013 г. отменяется государственная регистрация таких сделок, как:
- договор купли-продажи жилого помещения;
- договор продажи предприятия;
- договор дарения;
- договор ренты;
- договор аренды;
- договор аренды зданий и сооружений;
- договор аренды предприятий.
Поясним: сейчас при купле-продаже жилого помещения действует новый порядок. Продавец и покупатель составляют договор купли-продажи в простой письменной форме, собирают все необходимые документы и идут в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии для того, чтобы зарегистрировать:
- прекращение права собственности за продавцом;
- право собственности за покупателем.
Если же речь идет о дарении квартиры, то на основании договора дарения, составленного в простой письменной форме, регистрируется прекращение права собственности за дарителем и право собственности за одаряемым.
На основании договора ренты регистрируется только обременение недвижимого имущества в виде ренты.
Что дает отмена регистрации?
С 1 марта 2013 г. отменяется государственная регистрация сделок. Теперь продавец и покупатель недвижимости составляют договор в простой письменной форме, собирают все необходимые документы и регистрируют прекращение права собственности за продавцом и право собственности за покупателем.
Конечно же, новшества прежде всего позволяют заявителям экономить на государственной пошлине. Если раньше ее платили за регистрацию сделки и регистрацию права, то теперь оплате подлежит только последняя процедура.
До 1 марта 2013 г. в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считался заключенным именно с момента регистрации. По новым правилам все сделки, по которым регистрация отменена, будут считаться заключенными «в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта». Другими словами, договор считается заключенным после подписания его сторонами сделки или с момента, который они сами определят.
Также следует помнить, что при купле-продаже и аренде недвижимости договор действителен с момента передачи соответствующего имущества. То есть если подписаны договор и акт передачи, значит, сделка состоялась. Это, в свою очередь, предполагает, что все условия, которые предусмотрены в договоре, также вступают в силу, не дожидаясь государственной регистрации (например, ответственность сторон за нарушение договора, пени, штрафы и т.д.).
Остается добавить, что новые правила распространяются только на сделки, которые заключены после 1 марта 2013 г.
